沪4月二手房市场报告：成交下降二成 价格震荡趋平

  2017年4月，上海二手房指数为3989点，比3月上升8点，环比上涨0.17%，涨幅相比上月缩小0.47个百分点。随着成交再次下行，价格指数在上月微弱上涨后，也呈现波动朝下，近乎走平，止涨走势明显。

  4月，上海二手住宅成交15400余套，环比下降19.6%，同比下降9.2%。上月曾达正常年份月均水平近2万套的成交量并未企稳，4月伴随成交量下跌房价窄幅震荡，横盘特征显现。上海二手房指数办公室认为，市场特征表现为：一、4月未延续上月成交量行情，与房价下跌的2014年同期成交量水平相近。由于政府对一手房开盘限价等多重因素作用下，降价预期扩大到二手房市场，买家出手趋缓。二、新兴城区成交占比超过全市三分之二，达到67.14%，其中近郊城区占比全市53.58%，远郊城区占比全市13.56%，金山新城以608套位列全市板块月度成交榜首；而7个传统市区及浦东内环组成的中心城区，成交占比不到全市的三分之一，为32.86%。三、全市成交结构中，非普通住宅成交环比上升0.94个百分点，占比31.39%；普通住宅成交则缩小到68.61%。表现为，总价500万元以上房源成交2040余套，继续上升1.09个百分点，占比达13.23%；而300万元以内、300-500万元房源成交继续下降0.15个百分点、0.64个百分点，占比分别为63.69%、23.38%。四、中小户型成交下降较多，70平方米以内及70-140平方米房源分别成交7700余套、6600余套，环比下降20.84%、19.48%。而大户型140-200平方米及200平方米以上房源分别成交640余套、360余套，仅环比下降11.8%、6.96%。五、在不足二成的成交量增长板块中，近一半处于远郊城区，总的体量不大；少数增长明显的为中心城区改善板块，表明高端改善需求不减。六、大部分银行商业贷款首套优惠利率提高至95折甚至基准，且审核趋紧，对于贷款申请人征信严查，贷款申请失败而违约的购房案例增多。截至2017年4月底，全市二手住宅挂牌量为166940套，较上月下降0.58%。其中，内环内、内外环分别为37454套、84990套，下降0.94%、1.21%；而外环外为44496套，上升0.98%。表明新增挂牌集中在外环外区域，与成交结构一致。

  4月23日，上海市住建委主任顾金山表示，自去年10月“沪六条”等系列调控政策出台以来，上海房地产市场过热情绪得到抑制，目前房价和房市总体平稳。未来上海将从盘活土地存量、继续增加土地供应，打击房地产乱象、遏制投资投机炒作，加大培育住房租赁市场等方面进一步促进房地产市场平稳健康发展。

  房价止涨趋势明朗

  2017年4月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）价格总体上涨0.19%，涨幅环比缩小0.52个百分点，其中内环内总体上涨0.21%，涨幅环比缩小0.60个百分点。浦东内环、虹口、黄浦、静安、普陀分别上涨0.39%、0.22%、0.21%、0.18%、0.16%，长宁、杨浦均上涨0.14%，徐汇上涨0.12%。

  4月，中心城区共成交5070余套，环比下降21.96%。其中内环内成交2130余套，环比下降18.76%。浦东内环、徐汇成交量分别为680余套、860余套，环比下降19.84%、19.16%。而黄浦、杨浦成交分别为230余套、790余套，环比下降27.96%、26%。统计显示，内中环及中环附近板块成交集中，杨浦中原、徐汇南站、普陀光新、静安彭浦成交量与上月相比下降一成左右，均在210-220余套，成交主力在300万元左右、50平方米以内的房源。杨浦新江湾城的成交量则是出现了17.24%的增长，为30余套，成交主力为100-140平方米、750-1000万元的改善型住宅。改善需求出现释放。而其它板块，虹口北外滩、静安江宁路以及普陀长寿成交量在20-60套，与上月相比有不足一成的增长或持平。

  中心城区内环以内杨浦、黄浦、浦东、长宁的板块，成交量分别为190余套、200余套、680余套、170余套，环比下降32.65%、25.36%、19.84%、17.37%。统计显示，板块内优质学区房源成交占比继续扩大，部分板块甚至半数以上为学区房成交。统计显示，陆家嘴、徐家汇成交领先，分别为290余套、270余套，环比上月下降一成左右。板块内成交多为“第一阶梯”的学区房，占比达六至八成。另外，一些高端改善板块成交出现逆市增长，如静安南京西路，黄浦淮海中路，成交量分别为30余套、50余套，环比增长均达五成。成交量案例中，近二成为140平方米以上的高端住宅，总价在2000万元以上。

  2017年4月，新兴城区中，近郊城区总体价格上涨0.14%，涨幅环比缩小0.41个百分点，远郊城区总体价格上涨0.15%，涨幅环比缩小0.48个百分点。其中，崇明、奉贤、松江、闵行涨幅略大，分别上涨0.24%、0.19%、0.16%、0.16%。浦东内环外、金山、青浦、宝山，分别上涨0.14%、0.14%、0.13%、0.09%。

  近郊城区共成交10300余套，环比下降19.81%。成交量领先的浦东内环外、闵行、宝山，分为2830余套、1530余套、1310余套，环比分别回落18.67%、22.38%、24.03%。全市成交排名前20的板块中，近郊城区占10席，较上月减少2席。统计显示，不少热门板块成交出现较大下滑，如奉贤南桥新城虽成交领先，为380余套，但较上月出现了35%的下滑。宝山顾村成交仅200余套，环比上月出现四成的下降，刚需及刚改类购房客减少明显。浦东中环附近成交相对稳定，如浦东金桥、浦东三林、浦东世博成交均在300套左右，成交量下滑一至二成，区位成熟，购房需求延续入市。另外，少数板块略有增长，如浦东张江、宝山杨行，成交量均在110余套，与上月相比略增数套，区域内一些卖家以价换量，幅度在5%左右，成交量得以维持。

  远郊城区全部11个板块共成交近2100套，环比下降19.29%。金山新城、嘉定城区、临港新城成交领先，分别为600余套、260余套、250余套，占比远郊城区53.53%，价格分别为上涨0.16%、0.02%、0.28%。其中，金山新城位列全市板块月度成交榜首。这些板块内，200万元左右、80平方米以内的房源成交集中。成交案例中，不少为市区老年人购入改善居住条件，或为年轻人首次购房为主。另外，崇明一些板块成交量扩大，如堡镇、东平，成交量在20-60套之间，较上月出现了一至三成的增长。

  上涨板块不足半数

  2017年4月，全市130个板块中，上涨板块64个，占比49.23%；持平板块32个，占比24.62%；下跌板块34个，占比26.15%。

  上涨板块价格平均上涨0.44%，涨幅环比缩小0.43个百分点。4月楼市平稳下行，带看量出现二三成的下滑，成交量出现近二成回落。全市上旬成交4800余套，中旬成交5360余套套，下旬成交5230余套。上涨板块中，黄浦淮海中路、黄浦打浦桥分别上涨0.74%、0.66%。全部成交案例的五至六成是90平方米以上的改善住宅，其中140平方米以上、2000万元以上的豪宅成交占近二成，此类优质物业有不少买家追捧，价格出现2%左右的上涨。另外，优质学区板块涨幅明显，如浦东洋泾、静安寺、陆家嘴、黄浦老西门分别上涨0.61%、0.56%、0.56%、0.52%。全部成交案例中，六成以上为学区房购买需求，部分热门学区甚至维持着房源紧俏的状况，卖家见势调高价格，幅度多在1%-2%。

  持平板块较上月增11个，为32个，在于由涨转平板块增多。中心城区板块15个，如徐汇上海南站、普陀曹杨、杨浦鞍山、长宁仙霞，成交多为老工房（售后公房），价格平稳，成交量在100-200套。而新兴城区的闵行古美罗阳、浦东惠南、宝山上大，成交量在100-200套，价格集中在350-400万元、80平方米左右的房源，成为刚需或刚改的首选。另外，青浦徐泾、松江佘山两大别墅板块均现走平，200平方米左右、800-1000万元的经济型别墅成交20-30余套。

  下跌板块价格总体下跌0.19%，跌幅环比扩大0.02个百分点。随着带看量及成交量的回落，一些卖家降价揽客，如徐汇田林、长宁中山公园、静安新客站、虹口曲阳分别下跌0.26%、0.25%、0.24%、0.21%。长宁中山公园和静安新客站成交量均在100套左右，环比下降一至二成，其中二成五为90平方米以上的改善需求，近六成的成交案例则为50平方米以内的老工房（售后公房）。售后公房卖家多为置换客，且不少是唯一住宅，为求顺利置换，让价幅度普遍在1%-2%，大、中户型的改善房源，一些为卖家套现，一些为置换新房，由于需求相对较少，部分急售卖家提供3%左右的让价空间。而一些近郊板块，跌幅更显明显，成交也出现二成左右下滑，如闵行颛桥、嘉定江桥新城、浦东川沙，分别下跌0.35%、0.32%、0.25%，成交量在200-300套，带看量减少、市区置换客流入减少是成交降温的主因，一些卖家也多为置换出售，降价幅度在2%-3%。

  上海二手房指数办公室认为，4月二手房并未站稳正常年份月度成交量均线，价格涨幅微弱接近走平，传统“银四”不再。成交结构上，中小户型成交量出现二成减少，大户型仅回落一成，迹象表明市场置换动力在减弱。预计中端改善房成交受关联影响或继续回落，而高端房源在楼市去投资化后，需求开始稳定，部分板块成交量甚至上行，表明了调控对居住属性的精准定位的政策效应。

  目前，上海一手住宅供应相对较少，二手房仍是需求主力，而新增挂牌中优质房源的稀少，也让不少购房者难以入手。在继续加码的调控政策背景下，成交量难现规模化，而价格也随着需求的转移出现波动，稳中下调或是基本特征。政府全面叫停“商改住”以堵住限购漏洞，严控一手房预售报价，在房价过快上涨得到遏制后，稳定预期，稳定市场，是政府所希望的。