[中房研协]商品房销售面积和金额增幅加速回落，“四限”政策开始展现共振与合力作用

——2017年1-4月房地产行业数据点评

  一、房地产开发投资增速继续惯性上升

　　2017年1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资18671亿元，增长10.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

  点评：1-4月份房地产开发投资累计增速继续上涨，创近两年来新高。房地产开发投资增速比1-3月提高0.2个百分点，其中住宅投资增速回落了0.6个百分点。办公楼投资增速实现有负转正。分区域看，中部地区增长较快，为16.8%，东部地区为8.7%，西部地区为7.7%，东北地区投资呈现负增长为-13.7%。地区间发展较不平衡，东北地区历史包袱重，人口外流，开发投资依然会持续低迷。

  在一线和热点二线城市频繁出台调控政策措施情况下，房地产开发投资依然增速加快，与去年的延续效应是分不开的。去年全国商品房销售面积增长了22.5%，使得房地产市场出现了比较强的景气局面，很多房企加大投资力度，很多在建项目仍在进行，投资项目具有周期性，目前房地产投资增长可以说是周期性的延续。

  二、新开工面积增幅有所回落

  1-4月份，房屋新开工面积48240万平方米，增长11.1%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅新开工面积34800万平方米，增长17.5%。

  点评：1-4月，新开工面积同比增幅较一季度有所回落，但未出现大幅度下滑，整体来看比较平稳。不过新开工增幅较去年同期则回落了10.3个百分点，增速总体是向中速的平台过渡。由于投资惯性和产业周期因素的存在，投资额增速还会继续上升，但新开工面积增速则可能逐步回落。这与开发商投资意愿相关，也与地方政府分类调控实施的力度及效果逐步发挥相关。未来政策依然处于收紧的状态。

  三、销售面积、销售金额涨幅连续放缓回落

  1-4月份，商品房销售面积41655万平方米，同比增长15.7%，增速比1-3月份回落3.8个百分点。其中，住宅销售面积增长13.0%，办公楼销售面积增长49.3%，商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售额33223亿元，增长20.1%，增速回落5个百分点。其中，住宅销售额增长16.1%，办公楼销售额增长50.4%，商业营业用房销售额增长41.4%。

  点评：从近一年商品房销售面积和销售金额月度累计同比增幅走势看，两指标增幅总体在回落，商品房销售面在今年1-2月份之后加速回落。商品房销售金额在1-4月份也出现了明显的回落现象。可见，随着时间的推移，地方密集出台的各类调控政策开始显现威力，“四限”政策已经开始展现共振与合力作用。从房价的角度看，虽然商品房销售额涨幅依然高于商品房销售面积涨幅，但可以看出两指标差距在不断收窄，房价在进一步回落，逐渐回归理性。

  1-4月房地产销售数据开始出现了连续的涨幅放缓，同比涨幅回落3.8%，若从商品房销售面积单月涨幅来看，1-2月商品房销售面积同比涨幅达25.1%，3月同比涨幅达14.7%，而4月同比涨幅只有7.7%，涨幅首次回落至个位数。

  分子行业看，住宅销售额增长16.1%，办公楼销售额增长50.4%，商业营业用房销售额增长41.4%。行业发展分化明显，住宅销售相对理性，商办物业的销售额增幅依然位居首位。本次调控周期特别强调收紧商改住，但由于受政策时滞的影响，商办类用房涨幅回落并不明显。

  四、商品房待售面积进一步减少，库存去化效果显著

  4月末，商品房待售面积67469万平方米，比3月末减少1341万平方米。其中，住宅待售面积减少1300万平方米，办公楼待售面积减少32万平方米，商业营业用房待售面积减少5万平方米。

  点评：1-4月，住宅、办公楼、商业营业用房待售面积进一步回落，去库存成果显著，为18个月最低值。热点区域的购房需求已被逐渐挤压到三四线城市，未来政策还会持续分化，宽松信贷政策以及购房优惠政策仍会向三四线城市倾斜，而调控政策仍将集中在一二线热点城市。

  五、土地购置面积有所上涨，成交价款快速上涨

  1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5528万平方米，同比增长8.1%，增速比1-3月份提高2.4个百分点；土地成交价款2104亿元，增长34.2%，增速提高17.5个百分点。

  点评：1-4月，土地购置面积步入稳步发展平台，连续三个月维持正增长，土地成交价款更是快速上涨，同比增长突破30%。两项对比，土地价格也是水涨船高。近期土地市场活跃，与建设部推进各地土地供应与去库存指标挂钩有密切关系。库存少的地方要主动推地，加大土地供应，已经成为一个显规则。标杆房企在经历数轮市场起伏后，也对市场轮动和小周期波动存在期待，纷纷在调控期拿地，由其是在三四线城市和部分热点城市拼抢。尤其是武汉、南京、苏州、合肥等城市，即使在四限的调控约束下，部分住宅仍然以突破上限的价格拼抢。

  六、开发企业到位资金增幅小幅回落

  1-4月份，房地产开发企业到位资金47221亿元，同比增长11.4%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款8774亿元，增长17.0%；利用外资74亿元，增长115.3%；自筹资金14217亿元，下降4.7%；其他资金24156亿元，增长21.3%。在其他资金中，定金及预收款13842亿元，增长21.7%；个人按揭贷款7662亿元，增长14.5%。

  点评：1-4月房地产开发企业到位资金小幅回落，其中定金及预收款同比增幅21.7%、个人按揭贷款同比增幅14.5 %，自筹资金为-4.7%。信贷是决定短期房价的关键因素，从目前来看，信贷已出现收紧的趋势，在去库存、去杠杆的情况下，实体经济增速企稳并有所回升，央行明显调降了货币投放力度，M2增速回落。随着银行资金成本上涨，银行对抵押品的风险意识将提高，将会收紧房地产贷款额度，放缓放慢将是常态。

  （本文来源：中房研协 测评研究中心）