[广发证券]按揭贷收紧趋势明显,各线城市成交热度均有所下行

  • [城 市]:全国
  • [发布时间]:2017-05-18
  • [报告类型]:市场报告
  • [发布机构]:广发证券
  • [关 键 词]: 调控,土地

报告内容

 政策环境综述:调控城市扩容且调控措施多元化

  17年4月,调控城市进一步扩容,位于城市圈的三四线城市继续出台调控政策,同时政策调控措施呈现多元化,除之前的限购限贷外,限价及限售也逐步成为调控的主要手段。此外,部分去库存城市逐步取消之前的优惠政策,未来不排除这部分城市进一步出台调控政策的可能性。

  成交市场综述:各线城市成交热度均下行

  2017年4月,整体市场成交热度下行,我们监控的全国40城市成交同比下滑25.7%。分城市看,一线及22个二线城市4月成交同比分别下滑40.7%、26.0%,同比降幅进一步扩大。而14个三线样本城市则同比下滑11.3%,如果扩大样本量,三线城市同比依旧增长,但增幅出现较为明显的收窄态势。目前,热点城市调控措施逐步由行政手段延伸到银行端的信贷收紧,基本面下行更加明确,预计未来总体成交热度将继续下行。

 土地市场综述:宅地成交量跌价涨,溢价率回落显着

  2017年4月,300城市住宅用地推出建面5694万平米(环比+6%,同比-2%),成交建面4213万平米(环比-16%,同比-17%),成交土地出让金1971亿元(环比-3%,同比+30%),楼面均价4677元/平米,平均溢价率46%,受热点城市土拍新规影响溢价率本月再次回落至50%以内。分城市看,17年以来一线供地节奏明显加快,且推动成交同比显着增长。同时,受成交结构性影响(住宅成交占比提升),出让金、楼面价较去年同期均大幅增长。二线城市受政策调控影响,宅地市场逐步趋于理性,溢价率回落至50%以内。三线城市整体依旧偏弱,但成交端复苏带动部分强三线宅地市场升温。

 资金环境综述:按揭贷利率及房企资金成本均上行

  按揭贷方面,17年4月份,融360监测的35个重点城市首套房贷款利率为4.52%,环比上升0.03个百分点,连续四个月上涨,且上涨趋势加快。二套房利率依旧为5.39%,稳定在1.1倍基准。我们认为未来受政策引导以及资金成本上行等影响,银行对于按揭贷的投放量将逐步收缩,同时首套房按揭贷利率也将继续上行,而二套房按揭贷利率或将保持平稳,二套房按揭贷收紧主要还是集中在首付比例的提升以及认定标准的趋严执行。房企融资方面,本月房企融资出现两个变化,第一,由于国内融资渠道全面收窄,房企融资逐步转向海外,海外融资有所升温;第二,本月房企融资成本有所上行,需要积极关注后续资金收紧对房企资金成本的影响。

  风险提示

  政策调控力度进一步加大。行业销售增速低于预期。