[华泰证券]北京规划:政治之于首都,经济之于北京

  • [城 市]:北京
  • [发布时间]:2017-05-18
  • [报告类型]:市场报告
  • [发布机构]:华泰证券
  • [关 键 词]: 雄安规划,北京

报告内容

 事件:北京召开会议,审议通过了北京总体规划文件

  从内容来看,有4个看点:1)强调3个红线,包括人口总量上限、生态控制线、城市开发边界等,其中值得注意的是城市开发边界;2)强调了“都”与“城”的关系,没有仅仅突出都的作用、而忽略城的功能,使得原有首都与北京的定位更加丰富、而非单一;3)将北京规划放到更广的范围之内,是首都规划、城市副中心、雄安规划为一体的规划;4)形成一批环首都特色小镇,打造世界级城市群。

 超预期之一:强化了区域的概念,淡化了区的概念

  相比于单纯的中央政务区的提法,在总体规划中没有明确提到市场传闻的东西城定位问题,而是摆出来更广义的“都”与“城”的概念,强调城市边界,因此,我们认为这是不完全基于现有行政规划的城市规划,强化了区域的概念,也就淡化了区的概念。

  超预期之二:打造北京周边特色小镇,并和其他区域形成世界级城市群

  1)目前北京最强的资源是教育资源,并进一步形成科研中心,例如,已经形成了包括中关村科技城和未来科技城等科研中心,但从本质上,还不是特色小镇的概念,而正在布局的怀柔科学城,以大型研发实验基地为定位,更是特色小镇的形态。我们认为,以教育为主要资源禀赋,推动各类产业的特色小镇将成为现实,可以涵盖各个产业;2)强调了并非北京规划,嵌套进来的还有和周边、包括雄安在内区域进行互补,因此,北京规划更是京津冀规划下的核规划,还有其他规划进行配套,北京仅仅是打响第一枪,

 超预期之三:具备统一体的圈层概念,减少跨圈层经济活动

  目前的北京规划较差,主要原因在于没有形成各个圈层的内部循环,居民每天都在进行跨圈层的转移,生活和工作分属不同的区域,也就形成了大城市病。这一次透露出形成多圈层的想法,每个圈层之内能够保证居民的整体性,也即当地生活、当地就业,让居民生活更方便。

 本次北京规划,其高度超过了市场预期,给北京的房地产市场更大空间

  这次规划并没有类似于市场预期一样,针对某个区进行规划,而是站在更高的区域角度进行功能划分,因此,北京能够改变当前格局的概率大幅增加,也就给了北京较小的新房市场更大的空间,优先利好北京本土开发商,主要包括金融街、北京城建、首开股份,同时,通州的定位也更加明朗且重要,建议关注中国武夷,能够形成特色小镇的偏远地区也能够有人口导入区域,关注顺义、怀柔等区域。

  风险提示:政策推进不达预期。