[中房研协]北京出台商住调控执行公告,旨在安抚市场情绪

2017-05-25 16:15:20

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  • 城市:北京
  • 发布时间:2017-05-25
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  自“3.26”北京商办项目调控以来,对于商办项目的政策解读众说纷纭,由于此前商办项目调控政策没有执行上的明确说明,大量业主要求退房,市场恐慌情绪膨胀。

  针对此事,5月23日,北京住建委官方公众号“安居北京”发布了关于3·26商住新政的补充说明。对此前有关已购商住物业的交易等问题作出进一步解释。提出以遏制商住房增量为调控重点,对于存量商住房不予追溯。

  说明主要诠释了以下三点:

  其一,以3月26日为节点,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购商办项目业主可保持现有设施。

  解读:针对第一点,业内人士表示,北京楼市政策历来都是以政策颁布之日为起点,不溯及过往。此条公告的目的是给已购商住房的业主和已售商住房的开发商一颗“定心丸”。严格来说,商住房的部分设施是违规的,但既然已有业主入住,或者设施本身已投入很大成本,此种情况下,保留设施是为了是这些项目顺利过渡,保证政策能够统一执行,减少模棱两可空间。

  其二,对于已购买的商办类房屋,业主可租可售,出租不限任何要求,但销售必须符合政策要求。如出售给个人,个人须名下在京无住房和商办类房产记录,且在申请购买之日起,在京已连缴五年社保或个税。

  解读:对于第二条,商住房可租可售的补充说明购买商住房的业主可以通过租赁或二次销售盘活资产,但二手商住房的转卖受到限购政策制约,因此其房产价值在转卖时面临很大折损。对于在2016年以前购买商住房的业主而言,由于单价不高、总价合理,因此可以通过租赁产生收益变现,但其资产价值增长并不乐观。

  公告对出租对象不限要求,可以理解为既可以出租给个人,也可以出租给企业,相当于放宽了租赁范围,但销售还是守住了原有政策的底线。值得注意的一点是,商住房转让的限购口径并没有提到要求按家庭执行,也就是比普通住宅的限购稍稍放松了一些,只要个人名下无房且有五年社保,也是可以购买的。

  其三,中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务,但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。

  解读:对于公告第三条,业内人士认为,中介后续依然可以代理商办类业务,但不允许宣传居住等含义,这相当于劝诫中介,要配合当前楼市管控思路和导向。整体看来,这份公告是对商办项目调控政策的澄清,可以安抚市场情绪。

  新口径在维持商住调控重磅压力的同时,兼顾了购房者合理利益

  这次说明,在严格执行“3·26政策”的同时兼顾了购房者合理利益。按照以上说明内容,这次口径明确了,正规已网签购买的在途商办类项目,都不会要求开发商拆除上下水等设施。而已经买到手、甚至已经入住的商办类房屋,其屋内的上下水等设施更不会受到影响。其次,对交易对象的限制,也作了进一步明确。已购商住物业的出租将不受限制,可以租给企业、单位,也可以租给个人。只要不是违法的用途、不拆改房屋结构就行。

  北京房地产协会秘书长陈志针对此次说明表示,严格执行“3·26”政策、兼顾购房者合理利益是此次执行口径确定的大原则。简单来说,就是“3·26”政策的红线是不能逾越的,但购房者的合理利益,这次也得到兼顾。虽然商办类房屋本身并不是居住属性,但鉴于部分购房者确实已经住进去了,所以这次执行口径对于这些购房者的利益还是照顾了。

  这里面透出一个原则,就是商办类房屋如果现在是用来住的,那么还可以继续住。但如果是拿来投资炒房的,对不起,再出售必须要符合限购。这就将购买商办是解决购房人自身的住房问题,和去投资炒房这两种情况区分开。合理的需求政府予以照顾;投资投机、要靠倒商办来赚钱的坚决遏制。

  总结:新口径在维持商住调控重磅压力的同时,基本保护了已经收房的业主权益。公告基本明确,政策的主要方向是遏制商办项目增量,而对商办项目存量、特别是小业主已经使用的存量房既往不咎。

  (内容来源:财新网、地产一条等)

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