[华泰证券]对当前房地产板块表现的讨论:迎来反弹的机会

2017-06-01 09:19:47

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-06-01
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:华泰证券

  类似于年初外汇管制加强阶段,当前主要来自于货币再宽松预期

  1)流动性角度来看,可以近似无风险收益率的货币基金利率纷纷突破4%,以余额宝为首,然而余额宝开始限制投入,每户上限25 万元,较前期的100 万元大幅下降。由于货币基金仍然是购买债券、银行协存等产品,因此,这样的做法是引导资金直接存向银行。这样的目的,是为了减少金融体系去杠杆对实体经济的影响,降低逐步上行的金融市场利率往实体经济传导的影响。2)当前,叠加外汇管制可能的进一步加强,人民币汇率出现大幅升值,因此,阶段性货币宽松能够有一定预期。类比年初,我们认为这时对于资产价格冲击会减少,对重资产行业如房地产利好。

  2 轮周期并作1 轮,因此杀完估值还没到杀业绩这一步

  在以往的周期当中,3 年一轮,其中包含1 年牛市、1 年调控、1 年熊市。如果要类比,当前应该类比在那1 年调控当中,然而和以往不同的是,此前经历的是完整的2年牛市,目前正在走2 年调控,我们认为当前由于去库存战略的实施,使得2 轮、总计6 年的周期,被并做了1 轮周期。如果是这样,原来的在调控年杀估值、熊市年杀业绩的周期,就可能不会复制。进而演变为牛市年上涨、调整年盘整和阶段性机会、熊市下跌的变化。由于杀估值根据政策调控而来,龙头不足10 倍的估值基本反映了杀估值,然而杀业绩很难看到,因为经过了2014H2 到2016H1 的牛市,很难在2017 年业绩下滑,因此我们认为第二步杀业绩至少现在不会出现。

  2017 年是真行业集中度提升的表现

  过去每一轮的行业集中度提升都是伪命题,因为这是在毛利率足以支撑所有企业存活下的竞争加剧,只有兼并才是真正行业集中度提升,因为才能看到参与者的减少,这也是为什么在过去讲行业集中度提升的逻辑后来都被证伪,龙头公司股价表现远差于行业平均。本轮我们认为是毛利率自2011 年下降之后的短期见底年,部分公司净利润率已经接近0%,即便是上市地产主营房企,因此,利润率进一步下降的结果就是导致房企退出,真正进入行业集中度提升阶段。

 行业竞争格局改善,估值底部抬升

  由于竞争格局的改善,真正带来龙头公司的环境改善,并且带来周期底部时期估值底部的抬升,过去周期底时的龙头公司PE 估值底在5~7 倍,目前还在7~9 倍的区间,但2017 年业绩大概率能够保持15%~20%增速,也就意味着在明年将会看到6~8 倍的估值水平,考虑估值底抬升,股价阶段性触底。我们建议投资者关注龙头公司,包括招商蛇口、万科A,同时,三四线城市布局较多的公司也可以关注,主要包括蓝光发展、新城控股等,北京主题还没结束,关注金融街。

  风险提示:货币超预期收紧。

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