[中房研协]短期大规模供地有利于扭转楼市继续上涨的预期

2017-06-12 10:23:31

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-06-12
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  近期多城开始新一轮大规模供地,房价真要稳定了?

  由于2016年以来房价过快上涨,在经过需求端的加码调控后,许多城市不得不使出抑制房价的杀手锏——加大土地供应。

  此前,北京调整了2017年原有供地计划,大幅增加150%的自住商品房用地。6月初,南京率先“开仓放粮”连续两天共推24幅地,其中住宅类土地15块,纯商业类土地9块,和住宅相关的土地面积约110公顷。一个批次供应的土地已经是2016年全年25%的宅地供应规模。不单是南京,此前三年不供地的常州也是破天荒地在近日“挂”出10幅地块。

  从目前楼市调控的各路招数来看,就是要彻底贯彻中央的定调:房子是用来住的,不是用来炒的。

  全国供地规划依然紧张,扩大供应基础不牢

  其实按照我国的国情和土地管理办法,在严守18亿亩耕地红线的情况下,2016年以后国有建设用地增加规模将保持缩减趋势。2017年1月3日国土资源部发布《全国国土规划纲要(2016~2030 年)》,提出,到2020年,我国国土开发强度不超过4.24%,到2030年不超过4.62%,截至2015年末,该数字为4.02%。

  中债资信评估有限责任公司(简称“中债资信”)由此估算,2016  年~2020年我国年均建设用地增量为4221 平方千米,相比2011年~2015年年均 5119平方千米降幅较大,而2021年~2030年,我国年均建设用地增量将进一步下降至3648平方千米。另外,大部分城市未来 3 年供应量呈现小幅收紧趋势。

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图:我国建设用地年度供应情况(单位:万公顷)

  数据显示,房地产用地(包括商服和住宅)占国有建设用地供应面积的比例由2013年的27.40%下降至2016年的20.75%,也呈逐年下滑趋势。

  1、实际上,一线城市住宅类用地实际供应与计划供应差距很大。按照中债资信的调查,北京住宅类用地计划供应量居于一线城市最高水平,但实际推出建设用地规模很小,2014~2016年供应计划完成率仅为27.08%、34.23%和8.26%

  8%到100%的完成率之间还有很多的土地供应空间,如果这些城市能够100%完成供地计划,那么就是在增加土地供应。

  2、在2016年暴涨的房价压力下,许多城市不得不重新调整供地计划,增加土地供应量。

  根据中债资信的研究,去年930以来,已经有70多个地区相继出台了房地产调控政策,其中20多个地区(主要为一、二线城市)政策内容涉及土地供给,提出增加土地供应规模,并通过优化土地供应结构、盘活存量土地等方式形成市场有效供给。

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  比如深圳,5  月5日,深圳市规划和国土资源委员会发布关于《深圳市土地利用总体规划(2006-2020 年)》调整完善方案的公示,规划调整后,全市建设用地总规模控制在100400公顷以内,增加2800公顷。城乡建设用地规模控制在86500公顷以内,增加2800公顷。

  而对于北京来说,北京市国土资源局4月12日印发《北京市2017-2021  年及2017年度住宅用地供应计划》,提出今后五年全市计划供应住宅用地6000 公顷,包括国有建设用地 5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障建设150 万套住房用地需求。

  据了解,该计划较北京市2017年原供地计划调升240 公顷,其中自住房用地+商品房用地大幅增加150%至650公顷。

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  地方政府短期集中供地,符合政策预期,楼市有望进入平稳发展期

  忽然之间各地加大土地供应,不难看出这是源于国家对楼市的调控。其实从今年3月楼市调控加码至今,多个城市已经出现楼市交易量价齐跌的境况,房地产的冰河期已经来临。

  根据国家统计局数据显示,2017年5月,服务业商务活动指数为53.5%,高于上月0.9个百分点,服务业增速有所加快。不过,房地产业商务活动指数却在临界点以下,业务总量有所减少。

  易居研究院发布的一份报告显示,5月份,中国受监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少5%,同比减少16%。其中,过去交投活跃的南京、无锡、福州等城市楼市成交同比大跌均逾五成。如:南京5月新房成交同比下跌55%,无锡跌62%。一线城市中,北京下跌49%,广州下跌46%,上海跌26%。

  而从具体城市来看,深圳一向是全国楼市的风向标,数据显示,自去年10月深圳出台新一轮调控政策以来,深圳新建商品住宅成交价格已连续8个月下跌。据统计,5月,深圳新房住宅成交均价为54512元/平方米,环比跌0.2%;成交面积234256平方米,环比增加23.1%,同比下跌4.7%。

  另外,北京楼市也遇冷。国家统计局的数据显示,今年前3个月,北京二手房价分别保持着环比上涨0.9%、1.3%和2.2%;但随着“3·17”楼市调控新政陆续出台,4月开始二手房房价开始停止上涨。而从网签数据来看,北京市住建委的数据则显示,5月全月,北京二手住宅共网签10801套,创下2015年2月以来的最低值。

  金融收缩给楼市回调再压一根稻草

  在楼市冰封的交易之下,是金融的全面收缩,这种收缩包括央行的缩表、房贷利率的提升。

  近期,银行表外业务缩减,房企平日通过银行信贷、信托、定增、发债、基金等各大渠道融资的路,条条被堵;房企海外发债的路也被拦截。

  从5月开始,针对楼市的“定向加息”拉开序幕,全国各地都在曝出银行上调房贷利率。而近期,新京报独家获悉,6月4日,民生银行新发通知,要求北京地区首套房按揭贷款利率为基准利率1.1倍,二套为1.2倍。据了解,这是北京地区2017年元旦至今的5个多月第4次提高房贷利率。在刚过去的5月,自5月1日起,各家银行首套房贷利率陆续回到基准利率,二套房贷利率则在基准利率基础上最低上浮20%。

  在楼市遇冷量价齐跌之时,金融去杆杠也穷追不舍。除此之外,加大土地供应这根致命稻草又压下来,在多拳重击之下,房价处于下跌趋势是大概率事件。

  (内容来源:环球时报等)

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