[克而瑞]前5月各指标累计增速全线回落，三季度将继续下探

  5月，房地产各项指标全面回落，开发投资增速今年首次下滑、销售面积、金额增速一直处于下降通道，而此前向好的土地购置面积和新开工面积增速也双双回落。整体而言，政策调控下，市场降温显著，预计6月各指标仍将向下，行业调整格局将维持到今年四季度。

  前5月累计销售同比增速继续回落，5月环比微增4%但仍低于近一年月均值

  1-5月份，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月份回落1.4个百分点。其中，住宅销售面积增长11.9%；商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长15.3%。

  点评：

  1-5月全国商品房销售面积、金额累计同比增速继续下滑，但较前4月略有放缓，政策调控效果继续彰显，市场出现一定程度降温。其中，自去年四季度调控以来，商品房销售金额的累计同比增速已下降22.7个百分点，一方面是面积增速较去年9月下滑12.6；另一方面，“限价”导致一二线多“量跌价平”，而价格较低三四线销售火热也是金额增速回落的原因之一。

  单月来看，面积、金额均环比上涨4%，总的来看，幅度不大，且单月销售面积、金额的绝对量仍处于近一年平均之下，在政策调控下，市场仍处于下滑通道当中。从销售区域也可见一斑，政策更为严厉的东部地区销售面积增速最低，不到10%，而东北、西部、中部销售增速均在15%以上，其中三四线城市功不可没。不过，4个地区销售增速仍在持续回落，符合我们此前预判，虽然上半年三四线销售撑起全国市场，但可持性不高，未来继续回落为大概率时间。 

  总而言之，在政策不断升级且延伸至大部分三四线城市的情况下，市场会持续降温，销售增速也将进一步下滑。对于6月而言，由于冲击半年度业绩，政府和房企僵持的局面一定程度会被打破，供应量的回升将带动成交环比上涨，但累计同比将依旧处于下降通道中。随着重点一二线城市偃旗息鼓以及三四线城市逐步降温，三季度销售面积增速可能降至10%以下。

  开发投资额累计增速首次回落，5月环比激增17%且绝对量高于月均水平

  2017年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资25423亿元，增长10.0%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.6%。

  点评：

  房地产开发投资增速今年首次下滑，较上月下降0.4个百分点，但仍比去年7.2%的最高增速高出1.6个百分点，整体投资热情并未出现减退，房企信心较足。从单月投资额保持在近一年平均值之上，环比上涨17%、以及同比显著高于近2年皆可佐证。

  投资增速的下滑主要是受到两个先行指标，土地购置和新开工增速回落所致。实际上正是由于此前房企继续补库存导致土地价格过高，导致开发投资增速中的土地购置费用增速明显加快，并带动全国房地产开发投资增速持续上涨。

  从区域来看，东北区域增速为负，且降幅扩大，与房企拿地不积极、库存较高不无关系，而中部地区增速仍然保持在16%以上，一定程度上得益于中部三四线城市土地市场的火热。

  我们认为，随着政策逐步落地以及销售增速进一步回落，房地产开发投资增速继续冲高动能不足，且在一二线土地市场降温以及三四线土地难维持火热的状态下，对未来房产投资回升可持续性保持谨慎乐观，预计二季度开发投资增速仍保持平稳，三季度继续小幅回落。

  新开工面积累计增速、土地购置面积和金额累计增速全部回落，供应紧张局面依旧

  1-5月房屋新开工面积65179万平方米，增长9.5%，增速回落1.6个百分点。其中，住宅新开工面积46903万平方米，增长15.1%。

  1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7580万平方米，同比增长5.3%，增速比1-4月份回落2.8个百分点；土地成交价款3036亿元，增长32.3%，增速回落1.9个百分点。

  点评：

  尽管新开工面积累计同比增速放缓，但增速仍维持在9%以上，而单月来看，5月新开工面积16939万平方米，环比增加2%，新开工面积绝对量依旧处在相对高位，开发企业对未来市场保持乐观，开工意愿较大。

  一方面通过加大开工力度增加可售货值来补充库存，另一方面，在土地市场争夺仍然激烈，1-5月土地购置面积增速维持在5.3%，但较前4月下滑2.8个百分点，主要是一、二线热点城市土地出让较少，政府供地节奏导致整体土地成交增速放缓。此外，土地购置金额增速结束此前告诉增长趋势，1-5月较前4月回落1.9个百分点，这与三四线城市土地市场火热不无关系。

  就目前情况来看，一线和强二线城市土地市场继续保持“沉默”，部分二线土地大户如青岛、济南等城市继续现有供地节奏，而三四线土地市场“量价齐升“预期短期不会发生逆转，因此，未来土地购置面积增速会进一步增长，土地成交金额由于三四线占比以及政策限制下，增速将缓慢回落。

  住宅待售面积环比下降3%，已较库存最高峰下降22%

  5月末，商品房待售面积66018万平方米，比4月末减少1452万平方米。其中，住宅待售面积减少1307万平方米，办公楼待售面积减少51万平方米，商业营业用房待售面积减少88万平方米。

  点评：

  尽管销售增速有所下滑，但由于多数城市供应不济，导致供求比仍小于1，库存量仍处在下降通道过程当中，去库存正在持续进行且取得一定成效，从5月数据来看，各类物业类型库存均在下降，其中住宅库存较4月末下降3%，较2016年1-2月最高峰减少22%。考虑到后续成交仍有回落风险，库存下降的速度将继续放缓，而商、办库存的风险仍不容小觑。