[中房研协]商品房投资、新开工、销售等多项指标增幅均回落，市场总体平稳，符合政策预期

  一、房地产开发投资累计增速放缓，单月投资依然坚挺

  2017年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资25423亿元，增长10.0%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.6%。

图1  全国房地产开发累计投资及增速

  数据来源：国家统计局。

图2 全国房地产开发月度投资及增速

  数据来源：国家统计局。

  点评：从累计同比走势看，房地产开发投资出现自上年8月份以来首次明显增幅回落，住宅投资增幅则出现连续两个月回调。回落的幅度都在0.5个百分点左右，整体增速依然处于相对稳定的区间内，算是温和调整。其他物业，办公楼比1-4月增幅上涨4%，商业用房增速收窄1.9%。分区域看，东部地区投资额占总投资额的55%，中部、西部地区投资额接近，均超过7500亿元，东北地区投资额最低，仅为总投资额的3.1%。从投资增速上看，中部地区同比增长16.9%，发展速度远超东、西部地区。东北部地区依然是负增长，开发投资持续低迷。

  单月投资数据值得关注，5月份开发投资额为9863亿元，是近七个月以来的投资新高，且扭转了连续开发投资绝对额两连降的态势，从这个角度看，开发投资依然是稳定的，并没有出现明显的持续性下滑。当然考虑到销售对投资的滞后传导以及库存持续走低的对冲影响，传导期从半年延长到三个季度，其对地产投资的拖累将在今年下半年明显体现。

  二、土地市场整体小幅回落，局部活跃

  1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7580万平方米，同比增长5.3%，增速比1-4月份回落2.8个百分点；土地成交价款3036亿元，增长32.3%，增速回落1.9个百分点。

图3  全国土地累计购置面积及土地成交价款增速

  数据来源：国家统计局。

  点评：1-5月，土地购置面积增幅明显回落，土地供应态势依然不太乐观；土地成交价款也出现高位回落态势，同比增长32.3%。土地市场总体温和回调，但个别区域依旧活跃，表现为一二线城市在政策影响下降温显著，土地溢价率明显降低 ，但三四线土地受到开发商追捧，市场热度不断上升。

  大多数三四线城市并未受到此轮严厉的限购、限贷、限价以及限售等调控政策影响，而是处于持续去库存状态，在投资溢出效应下，房价大涨，开发企业积极备战三四线城市。

  值得注意的是，开发商投资和买地在一二线城市受到抑制，但在特色小镇政策驱动下，三四线城市正在形成小镇的建设热潮，因此也带动了相关土地市场的热度。特色小镇有泛房地产化的迹象，值得警惕。

  三、新开工面积增幅连续两个月回落

  1-5月份，房屋新开工面积65179万平方米，增长9.5%，增速回落1.6个百分点。其中，住宅新开工面积46903万平方米，增长15.1%。

图4  全国房地产累计新开工面积及增速

  数据来源：国家统计局。

图5全国房地产月度新开工面积及增速

  数据来源：国家统计局。

  点评：1-5月，商品房新开工面积同比增幅连续两个月回落，主要是由于土地供不应求，虽然一线城市已加快供地节奏，但从供地总量上看，土地供应量依旧呈递减趋势。另外，本轮调控正在向纵深方向发展，难以看到短期内政策转向的可能，对企业项目新开工的积极性也有所影响。

  从单月数据看，商品房新开工和住宅新开工面积连续两个月上涨，短期走势并不如弱，也存在季节性机械增长的因素。值得一提的是，目前新开工面积规模和销售规模基本匹配，在总体上达到了一个相对平衡的状态。这也在一定程度上表明未来房价上涨的压力会有所减轻。但也不排除在局部热点市场，新开工和销售继续失衡的局面出现。

  四、销售面积、销售金额涨幅继续惯性回落

  1-5月份，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月份回落1.4个百分点。其中，住宅销售面积增长11.9%，办公楼销售面积增长38.3%，商业营业用房销售面积增长29.6%。商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长15.3%，办公楼销售额增长37.4%，商业营业用房销售额增长39.0%。

图6 全国商品房累计销售面积及销售额增速

  数据来源：国家统计局。

图7全国商品房月度销售面积及销售额增速

  数据来源：国家统计局。

  点评：从近一年商品房销售面积和销售金额月度累计同比增幅走势看，两指标增幅总体在回落，商品房销售面积已连续3个月回落。商品房销售金额除了1-2月、1-3月持平外，已连续6个月回落。可见，随着时间的推移，地方密集出台的各类调控政策已显现效力。

  分子行业看，住宅销售额增长15.3%，办公楼销售额增长37.4%，商业营业用房销售额增长39%。与1-4月相比，同比涨幅均明显收窄。其中办公楼收窄13个百分点，商业营业用房收窄2.4个百分点。

  从商品房销售面积单月涨幅来看，自连续两个月下滑后，出现上涨趋势。继4月份探底以后，5月商品房销售面积涨幅出现回升。从绝对量看，5月份商品房销售面积和住宅销售面积高于4月、低于3月水平，也低于上年6月和9月的单月销售水平，预计6月份市场依然保持平稳，不会出现政策方面的波动，市场继续调整的概率较大。

  商品房累计销售量同比还在增长，只是增幅在回落，单月销售量有起伏，但依然平稳，这个效果符合中央对房地产市场运行的要求，即防止房地产出现大起大落。当然，各类限制性调控政策也起了很大作用。短期政策固然有效，其负面作用也会随着时间的推移逐渐表现出来，因此市场还是呼唤长效机制尽早落实，给各市场参与主体更加明晰的观测参考体系，从而据此制定企业发展战略。

  五、商品房待售面积进一步减少，库存去化效果显著

  5月末，商品房待售面积66018万平方米，比4月末减少1452万平方米。其中，住宅待售面积减少1307万平方米，办公楼待售面积减少51万平方米，商业营业用房待售面积减少88万平方米。

图8 全国商品房各类物业累计待售面积

  数据来源：国家统计局。

  点评：1-5月，住宅、办公楼、商业营业用房待售面积进一步回落，去库存成果显著，为19个月最低值。主要是投资需求由一线城市外溢到三四线城市，促进三四线城市销售复苏，从而待售面积进一步回落。

  六、开发企业到位资金增幅小幅回落

  1-5月份，房地产开发企业到位资金58989亿元，同比增长9.9%，增速比1-4月份回落1.5个百分点。其中，国内贷款10497亿元，增长17.3%；利用外资90亿元，增长115.1%；自筹资金18008亿元，下降3.4%；其他资金30394亿元，增长16.7%。在其他资金中，定金及预收款17849亿元，增长20.3%；个人按揭贷款9600亿元，增长8.6%。

图9 全国房地产开发企业到位资金增速

  数据来源：国家统计局。

  点评：1-5月房地产开发企业到位资金继续回落，其中定金及预收款同比增幅20.3%，较1-4月回落1.4%、个人按揭贷款同比增幅8.6 %，较1-4月下滑5.9%。目前银行信贷已全面收紧，其核心原因在于银行资金成本上升，之前靠同业存单赚取价差的时代已经过去了，成本的上升，迫使银行不得不减少优惠力度甚至停贷。目前已有20家银行停贷，预计未来会有新增银行暂停房贷业务或者继续上调房贷利率。但是在政策框架内，不会出现过大面积停贷，影响到房贷市场的正常秩序。

  （本文来源：中房研协 测评研究中心）