[第一太平戴维]写字楼空置率再攀高点，新零售助推商业转型升级

  第一太平戴维斯华北区物业市场概述 2017年第二季度

  北京甲级写字楼市场

  2017年第二季度，北京甲级办公楼市场共有三个新项目竣工交付，分别是骏豪中央公园广场、中国国际贸易中心三期B座和中融信托大厦。同时，中建财富国际中心租赁楼层亦于本季度正式交付，令北京全市甲级写字楼存量增至1,020万平方米（含自用面积）。

  受新增供应影响，北京甲级办公楼市场整体空置率进一步环比上升0.5个百分点至6.5%，同比上升3.1个百分点。

  业主以更加灵活的租金策略应对日益激烈的市场竞争，全市甲级办公楼平均租金出现连续四个季度的下滑，为人民币338.1元每平方米每月，环比和同比分别下降0.2%和0.7%。

  市场预测

  2017年下半年，北京甲级办公楼市场还将迎来5个项目的入市，合计带来近33.7万平方米（含自用面积）的办公体量，届时将推高全市空置率水平至8%。位于通州、丽泽等新兴区域首批新项目即将于年底前竣工交付使用，将给具有办公租赁需求的企业带来更多选择。

  伴随“城市更新，存量改造”新发展浪潮，以及办公物业相比于商铺租金收益稳定、需求旺盛等优势，未来机构投资者和开发商将更多关注有发展潜力的商业存量物业改造为办公用途。未来，“商改办”、“酒改办”项目将加大北京办公楼市场的供应。

  随着中国经济加速转型升级，内资需求将成为写字楼市场未来供应的吸纳主力，而外资企业扩张将愈加谨慎。在整体供应加大需求放缓的前提下，未来写字楼整体空置率将进一步升高，租金仍面临下行压力。

  北京零售市场

  2017年1-5月，北京市社会消费品零售总额录得4283.6亿元，同比上升5.1%。网络零售额继续展现强劲的增长势头，同比增幅达13.1%，占社会消费品零售总额的比重达16.8%。

  2017年第二季度北京商业零售市场仅迎来一个新增商业项目，即国贸三期B座商业，带来约6万平方米新增供应。本季度，购物中心存量增至888万平方米，而百货商场的市场存量为210万平方米。

  第二季度，品牌活跃度有所回升，使得全市购物中心入住率环比上升0.2个百分点至93.5%。本季度购物中心首层平均租金录得环比小幅上升0.3%，为每平方米每月人民币931.6元。

  市场预测

  2017年下半年，北京商业零售市场还将迎来3个中高端购物中心的集中供应，为市场带来约24万平方米的商业面积，全市商业版图继续向非核心区域扩张。

  北京对大众及中高端国际品牌的吸引力依然强劲，下半年将迎来多家“华北首店”品牌开业，全市购物中心首层租金仍有进一步上升空间。

  伴随消费升级需求和“新零售”模式的逐步推进，各大零售企业将加速线上及线下的融合，将大数据技术应用到消费场景中，为消费者创造更舒适便捷的购物体验。

  北京住宅租赁市场

  2017年第二季度，北京服务式公寓市场迎来一新增项目：位于王府井的东方君悦大酒店将部分酒店楼层改造为服务式公寓推出市场，一期共计投放57套单元。

  本季度，稳健的市场需求带动全市服务式公寓整体入住率环比上升0.2个百分点至86.7%，且较去年同期上涨2.8个百分点。

  本季度，服务式公寓租金水平保持稳定，基本与上季度持平为人民币每平方米每月215.5元，同比上涨4.3%。

  鉴于北京二手房市场交易活跃度下降，高端公寓平均租金有所回落，录得人民币每平方米每月156.4元，环比下降0.3%。

  由于高端别墅租赁房源的减少，加之国内家庭租赁需求的增加，令别墅租金环比上升0.5%为人民币每平方米每月120.3元，同比上升2.9%。

  市场预测

  2017年第三季度，预计市场将迎来一家服务式公寓项目开业入市，即雅诗阁山水文园服务公寓。2018年将有5家服务式公寓项目入市，未来供应主要集中在四环以外，“非核心”化趋势明显。

  北京市近期出台的商办政策规定对于合规已购买的商办类房屋，可以出租和销售，并且不限定出租对象，但新购买人必须符合限购条件。因此，对于投资型买家而言，由于他们短时间内很难寻找到合适的下一任买家出手套现，可能会先采取租赁的方式。未来随着这部分房源的入市，将对公寓租赁市场产生一定影响。

  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  为缓解住宅供需矛盾，北京市加大住房供应。第二季度，北京一手普通住宅市场新增供应环比上涨114.7%至59.7万平方米。

  受供应放量影响，本季度北京新房成交量环比上升5.6%至77.5万平方米。截至5月末，一手住宅价格指数环比小幅上升0.2%。

  受年初土地供应节奏加快影响，第二季度北京土地市场成交活跃，住宅及混合用地共计成交17宗，其中9宗明确规定建设为自住型商品住房。

  一手住宅高端市场

  第二季度，高端住宅市场迎来大规模新增供给，共有7个高端公寓项目和5个别墅项目取得预售证（包括老盘新推），分别为销售市场带来1,356套和359套新增供应。

  高端住宅市场依然受到追求居住品质的改善型购房者的青睐。高端公寓和别墅成交均价分别为人民币每平方米95,000元和人民币每平方米67,000元，环比分别上升4.9%和7.0%。

　　市场预测

  今年以来，北京市加大住宅用地供应，并优化供地结构，加大自住型商品房和限价房的供应，同时放宽取证预售的限制，鼓励房地产开发企业加快项目入市销售，这都将有利于增加市场供应。

  随着上半年楼市新政的密集出台，加上此限轮购新政力度强劲，政策的累积效应将不断显现。一方面，新一轮的限购政策提高了购房门槛，限制购买人群，在一定程度上抑制了市场需求；另一方面，楼市的降温带来了预期的转变，即使是有资格、有能力的购房者也会谨慎观望。预计今年北京房价将得到有效平抑，整体房地产市场将趋于平稳。

  北京销售与投资市场

  由于投资需求受商办限购政策抑制，北京一手散售写字楼和商铺市场成交量均有所回落，分别为18.3万平方米及14.3万平方米，环比分别下降39.3%和50.6%。

  第二季度，北京大宗投资市场共迎来4宗成交，总成交金额达人民币72.3亿元。国内基金等金融机构投资者表现活跃。

  受年初土地供应节奏加快影响，第二季度北京土地市场成交活跃，共有32宗土地出让，总成交金额达人民币790.5亿元，环比和同比分别上升266%和511%。

  市场预测

  北京市出台的商办限购政策对在建（含在售）商办类项目严禁个人购买，极大限制了投资性需求的入市。因此，短期内商办类项目成交量将继续下跌。

  另一方面，开发企业对商办用地拿地意愿下降，近期成交的多宗商办用地均以低溢价率成交并出现流拍现象，预计将对商办产品销售价格产生一定的下行压力。

  在商办类项目调控政策以及商业自持的土拍规则下，商业地产将逐渐从销售时代转向自持时代。随着项目运营能力被置于更重要的位置，单纯依靠“拿地-开发-销售”这一传统模式将变得难以为继，未来开发商将更加注重持有运营型物业的开发。

  二线城市（天津、大连、沈阳）甲级写字楼市场

  天津：2017年第二季度，仅有陆家嘴金融大厦一个优质写字楼项目入市，为天津中心城区甲级写字楼市场带来9.4万平米的新增供应，至此全市甲级写字楼存量达到118.4万平方米。新入市项目的高品质办公空间及相对较低的租金水平吸引搬迁需求，推动二季度中心城区甲级写字楼整体空置率环比下降0.9个百分点至39.1%，同比下降7.4个百分点。金融、专业服务、地产类是近期成交主力。第二季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金相对平稳，环比微涨0.2%至人民币每平方米每月134.9元，同比下降4.6%。

  大连：2017年第二季度，甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼存量保持在115万平方米（含自用面积）。本季度全市整体空置率与上季度持平仍为10.1%，租金也基本无变化，为人民币每平方米每月108.8元。

  沈阳：2017年第二季度，甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼存量为164.8平方米。鉴于整体需求疲弱，城区甲级写字楼整体空置率环比上升3个百分点至43.6%。

  市场预测

  二线城市写字楼市场仍将面临大规模的新增供给，同时随着需求收缩，预计将推高整体空置率。业主将加大租金优惠力度，或提高佣金比例刺激市场，市场平均租金面临较大的下行压力。

  二线城市（天津、大连、沈阳）零售市场

  天津：2017年第二季度，天津城区仅有天河城购物中心一个优质商业物业项目入市，为天津城区带来了20.0万平方米的新增供应。目前，天津全市（含滨海新区）优质商业物业总存量为476.4万平方米。天津商业市场需求平稳，餐饮、儿童、娱乐等业态依然活跃。受新入市项目影响，天津城区主要优质项目平均入驻率环比微降0.5个百分点至87.0%，首层平均租金环比上涨0.5%至人民币每平方米每月405.0元。滨海新区市场需求平稳，主要优质项目首层平均租金与上季度持平为人民币每平方米每月223.3元，平均入驻率环比上涨2.8个百分点至73.9%。

  大连：2017年第二季度，市场无新项目入市至此，全市零售物业存量保持在292万平方米（含自用面积）。市场需求相对平淡，全市商业整体空置率与上季度持平为11%。

  沈阳：2017年第二季度，沈阳和平区玖伍文化城商业项目入市，为沈阳市城区带来7万平方米的新增供应，令总存量达到631万平方米。本季度，餐饮、儿童、娱乐等业态积极入驻购物中心，令沈阳城区主要优质项目平均空置率环比下降0.3个百分点为16.2%，平均租金环比上涨0.2%至人民币每平方米每月364.5元。

  市场预测

  鉴于天津、大连和沈阳二线城市整体商业市场供过于求的现状，无论对于新进品牌还是已有品牌，在扩张方面都保持谨慎。业主倾向通过增加体验式业态，吸引顾客提升客流量。