[中房研协]沈阳楼市政策大转向,加入限售大军

2017-08-09 10:31:22

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  • 城市:辽宁
  • 发布时间:2017-08-09
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  沈阳楼市政策大转向,由去库存转向限售

  楼市的调控仍在升级。“限售”城市仍在扩围,8月7日,辽宁省沈阳市房地产管理局对外发布《关于加强我市房地产市场调控工作的通知(讨论稿)》,并出台加大商品住宅和租赁住房的供应等措施。此次调控新政的背景是,年初以来,沈阳市住房销量和价格均有所上涨。截至7月末,沈阳市商品住房均价7499.3元/平方米,同比上涨13.7%。虽然此前市政府已经出台了“十三条”房地产政策,但由于多方面因素的合力作用,特别是在市场上“买涨不买跌”心理影响下,目前沈阳市房价上涨压力依然较大。

  从“购房零首付”力促去库存,到限制住宅交易强化调控,仅仅一年半的时间,沈阳的楼市政策就出现了大反转。这意味着沈阳楼市将进入调控升级的新阶段。今年以来,沈阳住房销量及价格一路攀升,且面临进一步涨价的压力。沈阳此次强化楼市调控,很明显是为了贯彻落实中央有关房地产市场调控的新要求,未雨绸缪,将“炒房者”挤出。

 政策主要内容:房屋限售+严控地价

  沈阳即将出台的楼市调控政策将以“限售”为主。《通知》内容显示,在沈阳三环区域及浑南区全域内(不含沈抚新区),市户籍居民购买家庭唯一商品住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满五年方可上市交易。市户籍居民购买家庭唯一二手住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满两年方可上市交易。而非该市户籍居民购买商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满五年可上市交易;购买二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满两年可上市交易。

  在土地供应方面,严防高地价扰乱市场预期。沈阳未来将采取“限房价竞地价”、“限地价竞房价”、“限地价竞配建”、超出溢价率一定比例后竞自持面积等方式,防止出现区域性总价、土地或楼面单价创新高等情况,以及严防高地价扰乱市场预期,由源头控制,增加土地供应。2017年,沈阳住宅用地供应规模将不低于2016年水平,还将选择人口密集、住房租赁需求较大的区域,出让规模适宜的住房租赁用地。

  实行商品住房价格指导。加强对三环区域及浑南区全域内(不含沈抚新区)在售商品住房项目的价格监控指导。对该区域2017年以来商品房合同网签备案均价涨幅超过10%或单栋楼备案均价超过1万元/平方米的在售项目中的未售房源,一律实行商品住房价格指导,确保房价回归今年5月份水平。

 38城加入“限售”大军,最长期限10年

  自今年3月,从北京开启的“限售”之风,已经刮过38个城市,最长的期限为10年。截至目前,已有38个“限售”城市包括,海南省的三亚、琼海和海口; 福建省的厦门、福州、长乐、福清、闽侯;河北省的徐水、白沟、高碑店、承德、保定、张家口;广东省的广州、珠海、惠州、东莞;江苏省的扬州、常州、南京、无锡、启东;河南省的郑州和开封;浙江省的杭州和嘉兴;广西省的北海、南宁;山东省的青岛和济南;以及四川省的成都;陕西省的西安、安徽省的芜湖、湖北省的武汉、辽宁省的沈阳和北京。

  期限在2-10年之间,最长“限售”年限10年,由河北省保定市创下。楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关,“限售”时间并非任意制定。

 沈阳限售效果,还需拭目以待

  去年对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的,首付比例实行“零首付”政策。这则明显有违银行信贷政策的新政在存活了不足8小时后即被撤回,此次发布限售令,完全是从数据入手,强制房价回归到5月份之前,对于6、7月份出手的刚需客户如何交代,开发商已经涨价了,个别开发商本来成本就高的项目,怎么能刻意降价?

  沈阳市调控力度过大,而且存在政策摇摆的问题。政策的出台一定要根据当地的实际情况出发。实事求是地说,沈阳市房地产行业的去库存压力仍然比较大。沈阳市房地产行业去年还在去库存,今年就要开始限购,短期内的政策摇摆,很容易让外界无所适从。

  (内容来源:澎湃新闻、上海证券报等 )

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