[中房研协]易居沃顿观点集结︱不能改变这个行业,但能改变你的企业

2017-08-16 11:08:41

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-08-16
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  8月9日,第六期易居沃顿实战研修班吹响了集结号,来自房地产、互联网和金融投资等行业的导师讲授课程,在此,我们摘选部分精彩观点分享给大家。

  房地产创新与投资组课题组长周忻,分享了自己对房地产行业发展及物业管理方向的预判。主要观点有:

  从个人角度看今天的房地产行业。97年以前,房屋价值与居住使用权没有关联。现在中国房屋使用权与房屋价值都在老百姓手里。现在的房屋更多被看成金融产品,从这个角度看,中国的房价一定会坚挺。

  以往房地产三大要素:产品线、成本、绿色环保。但现在有所改变,人与人之间的机制、公司的战略变得空前重要。

  现在物业管理要解决家的入口问题,从管理者到服务生的身份转变有一个大变化,将会面临市场的冲击,这也需要物业管理者不断打开眼界和境界,并变得开放。把物业管理平台打开,接受别人的东西为自己所用,为百姓服务,找到链接家的入口。

  如何把手头的资源用足,增加未来盈利的概率,这是未来的重要课题,不是守住山头的时代,是把能级提高的时候。

  中产阶级是未来中国的红利,物业管理者将是中产阶级的管家。

  经济学家许小年认为,中国的经济和企业,目前处在一个转折点,这个转折点简言之就是要从过去通过投资扩大产能这样一种方式来驱动经济的增长和企业的发展,这个路已经走不下去了,现在需要转向技术创新。主要观点有:

  企业的负债率不能太高也不能太低。太低影响净资产收益率,高负债需要有稳定的现金流入和流出匹配。一些地产商陷入经营困难,并不是资产负债表出问题,而是现金流量出了问题。

  中国经济去年下半年到现在出现了从“L”向“U”型的转变,有两大原因,最主要的是货币再次放水,第二大原因政府再次发钱,还是老套路。资产泡沫越来越大,一旦破灭将给国民经济带来难以想象的冲击。

  市场上各行各业出现两极分化,一方面是众多的中小型企业经营困难,有些已经基本上处于关门状态。另一方面,行业中的龙头企业市场份额逆势增加,反而越来越多。

  所谓领先企业并不是指谁的个头大,领先企业现在越来越多的转向了那些有产品有技术的,而不是规模型企业。

  企业生死荣衰的决定性要素是你特有的,别人难以模仿的优势,这叫核心竞争力。所以说今后企业思考不是要思考别人能做什么我也能做,而是要思考别人不能做什么我能做。

  在自己行业里转型是求生之路,但转行是找死,要在最熟悉的行业里改变自己的经营方式。充分利用你在行业当中的积累,来思考新的商业模式,新的技术,新的产品。

  创新是围绕着自己的核心竞争力,培养和提高自己的核心竞争力,创新不一定要有新技术,但是一定要用,尽力的用新技术来解决自己行业当中的痛点问题。

  全国政协常委、上海市政协副主席周汉民向大家展现了大国宏伟的规划蓝图。主要观点有:

  中国对外投资夹杂许多非投资因素,企业要合法得走出去。有几个建议,绝不做自己不熟悉的事,绝不做自己熟悉但力所不及的事,绝不做法律上行得通,但违背公益良俗的事。

  一带一路是长远战略,需要约35年时间才能基本成功,所以不能急功近利,蜂拥而出。它是改革重要的组成部分,一定要把改革进行到底。

  企业走向世界,要对当地的环境有所把控。其中政治环境要稳定清明;经济环境要活跃有序;文化环境要融合有特质;社会环境要公平正义;法制环境要健全。

  一带一路是一条大家携手前进的阳光大道。我们不是规划世界,而是要融入世界。我们要共同协商,共同建设,共同享受,这是一带一路的精髓所在。

  希望大家重点关注如下五大港口群,第一个港口群就是东北港口群;第二个港口群是上海,上海港世界最大的集装箱运输港;第三个港口群是浙江港口群;第四个港口是福建港口群;第五个港口群是广东港口群。

  中国拥有18000公里长的海岸线,海疆三百万平方公里,海洋经济,仍然没有发挥应有力量,旅游经济大有可为。

  房地产金融组课题组长倪建达沟通探讨了开发企业投融资困境及解决方案。主要观点有:

  我们这个行业永远缺钱,这个社会最缺的是资源。对房地产而言,一是土地和资金,资金跟着土地跑;二是人才,有这两项,所向披靡。孙宏斌买王健林项目就是例子,有钱有人就可以把大企业买下来。

  中国是世界第二大经济体,一半是靠货币超发,持续了9年,经济增长率保持在6.5%,货币增速要保持16%以上。如果不这样,失业率会上升、社会管理成本会上升。那么下一个投资点在哪里?在货币超发背景下,房地产依然会在财务报表等方面保持良好态势,很长一段时间内无法被替代。

  税收因素决定了政府离不开房地产。房地产税收占政府财政30%以上,如果把土地出让收入算进去,会更高。针对房地产的所有打压,都是为了让开发企业缴纳更多的税。

  当前需要维护社会稳定,社会稳定就需要充分就业,充分就业就要印钱创造需求,为了保持通胀稳定就要房地产来承接超量货币,这个闭环还是会继续运行下去。

  当前,房企财务报表好看,但是资产缩水,困境在哪里?政策收缩,银行不放贷等,需要开发启用一些新的金融工具,比如融资租赁。资产足够,只是缺少现金流,进行第二次评估,银行可以继续再贷款。金融其实就是一个信用。

  一个开发企业经常卖资产,不是经营不好,而是进行更好的融资。可以把房子提前卖给金融机构,增加营收、增加权益,降低负债,明年再买回来。通过表外业务,实现融资条件的优化。

  上海菩悦资产管理有限公司创始人、CEO,房地产变革与升级组课题组长陈凯结合历史故事和自己的行业专业经历,分享了房企的发展秘籍以及如何赢得未来。主要观点有:

  未来会有四个业务方向:投资公司、服务公司、资管公司、开发公司。轻资产想做大,比重资产更难。未来中国有很多的小型开发公司会出现。

  中等企业的出路:要么做行业龙头、要么做区域龙头、要么做细分市场龙头、要么做小而美的好公司。

  规模和ROE如何平衡?规模要解决土地、资本、组织、周转的问题。土地的5要素:聚焦、并购、小镇、旧改、节奏。组织的4要素:人才、授权、分配、管控。

  从产业结构的调整、人口结构的调整以及城市化角度来看,我相信小周期被平滑了,因为现在的供应、货币以及政府的政策水平,超乎原来的强,而且持久。

  决定ROE的核心:净利润率、杠杆率、周转率。在目前的市场和政策背景下,现在只有靠周转率提高ROE。周转率要提升,就是在标准化、决策机制、有效激励3方面下功夫。

  万科集团高级副总裁,冰雪事业部CEO,万丈资本CEO,商业地产创新运营组课题组长丁长峰分享了商业地产的未来发展方向。主要观点有:

  现在整个传统的时间和空间变得非常模糊,所有的边界都在被打破。比如Citizen M酒店做了人人都住得起的酒店,它把房角极小化,公共空间极大化,每个房间只有14㎡左右。Citizen M酒店针对在新技术成长出来的人,做了很多好玩的东西。Citizen M酒店最大的核心是数据系统,后台的系统会抓取你的社交信息,根据你的个人档案提出定制服务,做出了很强的客户粘度。

  做商业最重要的是通过跨界为指定的消费阶层创造新的生活方式。

  从现在到2022年,每年滑雪市场的增长率都在22%左右,年轻一代会成为未来的主力。

  大公司都希望内部创新,实际上成功几率很小。

  现在的年轻人缺乏欲望,我们一直在讨论怎么样让他们变得饥渴。这个是我们今天会去讨论的非常重要的问题。

  (本文来源:易居沃顿地产研修微信公众号。)

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