[克而瑞]6城"限售"给市场再加压，四季度料将量价高位回落

  22日晚间，包括南昌、重庆、长沙等在内的8个二线城市不约而同加码调控，涉及限售、限购、限价等多个方面。比照去年国庆节期间22城集中调控的经历，此番加码究竟是不是新一轮调控来袭？四季度房地产市场将何去何从？

  01

  仍是调控主基调的延续

  “限售”成热点二三线城市调控“标配”

  上周末，8个二线城市密集出台调控新政，限购、限价、市场监管等方面多有调整。限售城市持续增多，新增南昌、重庆、石家庄和贵阳4个二线城市，南宁、长沙再次升级限售，至此，已经有41个城市针对个人购房者出台限售，上海、北京等针对企业购房限售，限售政策俨然成为二三线城市调控“标配”。

  就调控城市而言，主要还是集中在重庆、西安、南宁这类新晋热点二线城市，前3季度新晋热点二线城市房地产市场持续转暖，投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。

  就政策本身而言，大都还是在积极落实乃至升级“四限”政策，以“四限”为代表的调控主基调仍在延续。尽管长沙、石家庄、长沙、南宁等市升级限购、限售，但是政策力度相较温和，难以对房地产市场构成实质性冲击。我们认为调控政策本意还是以“稳”为主，继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本定位，在支持居民自住型需求的同时，着力打击投资、投机性需求，缓解房价上涨预期。

  02

  一、二线成交持续缩量、房价涨幅趋缓

  多番调控叠加效果逐渐显现

  就目前市场而言，在多轮密集调控政策作用叠加执行之下，热点一、二线城市房地产市场明显降温。

  其一，统计局数据显示，8月份全国商品房销售增速加速下滑，土地购置面积增速回落。

  其二，热点一、二线成交明显缩量，持续低位运行，典型如苏州、合肥两市房地产市场更是急速冷却，成交量降至历史低位。

  其三，热点城市房价稳中有降。70个大中城市数据显示，8月份15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。

  其四，新开项目开盘去化显著分化，集体“日光”难以再现。8月份，一线城市整体去化率偏低，尤其是那些价格仍在高位的项目去化不甚理想。二、三线城市去化情况整体好于一线城市，但城市间和项目之间分化显著，以苏州为代表的多个城市地王项目去化不容乐观。

  03

  政策趋紧形势不变，强二线回归理性

  弱二线和三四线面临调整

  四季度，在调控政策的不断收紧、效果叠加基础上，市场观望情绪再起，预计热点二线城市将逐渐回归理性，成交量将逐渐回落，房价涨幅也将趋于平缓。与此同时，今年才开始热起来的弱二线城市如沈阳、西安等和多数的三四线城市房价已至阶段性高点，或多或少透支未来市场预期，成交量高位回落已是大概率事件。一旦投资、投机性需求快速退场，这些城市房价和成交量都将面临较大的调整风险。