楼市遇三年来最惨黄金周,四季度成交持续低位将成市场常态

2017-10-10 12:12:19

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-10-10
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:中房研协

  导读:在这个国庆遇上中秋的黄金周,多地楼市成交惨淡。数据显示,黄金周前6天,楼市热点城市出现了明显下调,热点30城市(其中部分城市网签数据暂停无法统计)网签大幅下调,平均跌幅达到了8成,成交量创2014年来最低。而北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。楼市冰点真的来了?

  黄金周楼市遇冷,热点城市网签平均跌幅达8成

  黄金周前6天,楼市热点城市出现了明显下调,热点30城市(其中部分城市网签数据暂停无法统计)网签大幅下调,平均跌幅达到了8成,成交量创2014年来最低。此外市场分化持续,三四线城市整体成交依然维持高位。

  数据显示,北京新建住宅前7日网签116套,二手房网签27套,均是2009年来的历史最低值,新房和二手房合计网签量仅143套,同比跌幅达到了65%;上海前6日网签新建住宅147套,同比跌幅达到了78%。南京前6天新房网签量为312套,同比去年同期的844套下跌了63%。今年十一假期前后,广州总推货量2090套,较去年同期跌65%;总成交货量872套,较去年同期跌78%。此外,包括南京等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。

  这种成交下跌,是今年整个市场行情的延续。根据1-9月统计数据,北京、上海、广州、深圳等一线城市,平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到47%。二线城市之前的热点城市,南京下调了57%,福州下调60%。

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(数据来源:中原成交系统)

  多个热点城市黄金周成交大跌,原因为何?

  这个黄金周,除了北京楼市成交惨淡外,全国多个一二线热点城市成交量也同比大幅下滑,创2014年来的新低。

  最新统计数据显示,黄金周前6天,多个热点城市楼市成交出现了明显下滑,新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了8成(部分城市网签数据暂停)。预计,今年8天黄金周将给热点城市10月数据带来非常大的影响,热点城市10月份成交数据均将创年内最低,甚至低于春节月。

  对于热点城市黄金周网签量同比跌幅近8成的主要原因有以下几点:

  首先,是因为同比数据前值高,2016年国庆虽然开启了930调控,但楼市处于踩刹车过程中,部分城市集中签约,数据处于高位,导致整体市场同比前值影响了跌幅数据。

  其次,楼市调控持续一年,北京一年内发布了超过30次各种调控措施,全国热点城市也发布了多轮调控政策,大部分投资需求转移到三四线城市,一二线城市持续低迷中。

  第三,政策持续加码,今年楼市调控更多的是预期管理,在市场出现不稳定因素时提前发布政策,相比往年的调控措施相对效果更好。

  此外,消费贷收紧带来的资金价格继续上升,热点城市继续扩围调控,三四线城市开始约束性调控,这些都导致2017年‘金九银十’成交远远低于预期。

 各地急促调控,背后的真相是什么?

  中国指数研究院的最新数据显示,9月,各线城市楼市成交均同比下降,22个主要城市楼市成交同比下降44.4%。其中,一线城市成交同比下降52%,二线城市同比下降46%,三线城市9月同比下降26.3%。广州、北京降幅最明显,超过6成。

  这种预期的冷却,当然主要原因是各地方的限购限贷的楼市“冷冻”。那么,各地政府调控房价的脚步为什么会越来越急?其背后意味着什么?背后的真相又是什么?

  地方政府的严厉政策,当然体现了更高决策层的意志。而这种意志,来自于对中国经济的担忧。地方政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷,实在是迫不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了,一些开发商的循环抵押和循环贷款杠杆太高了,再不限制,杠杆高到一定程度,很可能暴力断裂。

  自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨,是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨,然而与以往情况不同是,这一次机构资金呈现流出房地产业的姿态,同时全国的层面来讲,资金正以最快的速度净流出中国,这里既有打着海外投资的幌子,也有真正的资金转移。 机构资金在撤离房地产,降低其相关杠杆,但一些居民和散户却在竭尽全力接盘,把相关杠杆加到了历史最高,和接近爆发债务危机的水平。

  这就是这一轮房地产去库存的金融经济学本质!这也是一次债务和杠杆大转移!但是,很多人还是不明白或者看不清这个道理。地方政府在降杠杆,包括房地产开发商在内的机构资金也在降杠杆,那这些杠杆到哪里去了呢?这不是很明显的吗?

  很多人说,一线城市和热点城市集聚了大量教育医疗和公共服务资源,这些城市还会上涨的。相反限贷限购会显著降低一二线城市符合条件购房者的数量,和降低这些地区居民户新增中长期人民币贷款(主要是房贷)的增速,因此政府希望的是一二线城市的房地产价格出现高位盘整的态势,然后通过限贷限购把资金赶向三四线城市的楼市。

  这样一来,三四线城市的房地产去库存就可以在全国范围内完美收官,债务和杠杆顺利地向居民转移。

  “银十”或风光不再,市场低迷将持续

  楼市的传统旺季“金九”已归于平淡,而“十一”黄金周热点城市楼市的清冷开局,似乎也预示着“银十”风光不再。今年黄金周楼市的冷清将给热点城市10月的成交数据带来较大影响。

  多位业内人士认为,由于目前调控政策收紧,让一些投资投机的热钱逐渐退出房地产领域,购房者变得更加冷静和理性。消费贷收紧带来的资金价格继续上升,热点城市继续扩围调控,三四线城市开始约束性调控,这些都导致今年“金九银十”成交远远低于预期,预计在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下,四季度房地产市场难言乐观,成交持续低位运行将成市场常态。

  (本文来源:华尔街资讯、新京报、微信公众号中国房地产金融等)

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