[中房研协]中国楼市开启租赁市场万亿掘金时代

2017-12-28 10:51:28

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-12-28
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  导读:随着房地产市场由增量时代逐步跨入存量时代,企业和资本的关注点不断从前端开发向后端服务和资产管理转移,同时,十九大提出“房住不炒,租购并举”,开启了房地产行业的租赁新时代。据上海易居房地产研究院预测,未来十年我国租房市场规模将达到4万亿左右,然而,这个万亿市场目前为止仍未成长出一个千亿市值的企业,租房市场整体上仍是一座尚待挖掘的金矿。

  一、各类企业齐登场,多元模式趋成熟

  住房租赁企业一般是指采用规模化运营方式、提供统一装修租赁住房的企业,简言之即直接提供住房租赁产品的企业。

 (一)八仙过海,各显神通

  1、就运营目的来看,可分为非营利型租赁企业和营利型租赁企业

  非营利型租赁企业主要包括国有房地产开发企业、国有投融资企业等,进入租房市场不以营利为主要目的,主要在租房市场发挥压舱石和稳定器的重要作用。如上海已挂牌并成交21宗租赁用地,总建筑面积达143.5万平方米,均被上海地产(集团)有限公司、上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司等市属和区属国有企业收入囊中。

上海已成交租赁用地幅数情况

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数据来源:上海土地市场、上海市规划和国土资源管理局、易居研究院

  营利型租赁企业主要是指通过市场化的手段获取房源进而开展住房租赁业务的企业。一方面传统租房方式存在诸多痛点,随着住房需求的日益增长与提高,在人口净流入而房价高企的一、二线城市,营利型租赁企业快速崛起;另一方面房地产行业本身库存走高、存量物业亟待盘活,为营利型租赁企业提供了拓展的契机。在内生发展动力和外力助推的共同作用下,营利型租赁企业近两年获得了快速发展,是本报告主要的研究对象。

  2、就专业化基因来看,可分为创业运营基因租赁企业、地产开发基因租赁企业、中介经纪基因租赁企业、酒店服务基因租赁企业

  营利型租赁企业根据其专业化基因可以分为四类,即创业运营基因租赁企业、地产开发基因租赁企业、中介经纪基因租赁企业、酒店服务基因租赁企业。

  创业运营基因租赁企业经营思路和方式灵活,通常专注于租房市场的细分领域并实现超速跨越,已从最初的纯租金差模式逐渐向“轻资产模式”转变,通过品牌运营实现整体资产升值。主要有魔方、新派、寓见、YOU+、优客逸家、V领地、水滴公寓等代表。

  地产开发基因租赁企业拥有成熟的产品研发体系和较强的资源整合能力,可以讲母公司手中的闲置自持资产进行升级改造,并借助母公司的整体信用进行低成本融资。目前TOP30的地产开发商中至少已有三分之一进入租房市场。

部分TOP30房地产开发商租赁物业发展情况

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数据来源:公司网站、CRIC、易居研究院

  中介经纪基因租赁企业主要由租赁中介业务延展而来,具备接近租赁房源和租赁客户的先天优势,可快速将多年积累的租房客流精准导入到自己开发运营的租赁物业,通过物业租金差及增值服务费获取利润。主要有自如寓(链家旗下)、红璞公寓(世联行旗下)、相寓(我爱我家旗下)等代表。

  酒店服务基因租赁企业对住客和存量物业管理经验相较更为丰富,运营效率也相对较高,同时资源获取能力强,酒店集团也拥有较多的存量物业可以通过改造转变运营功能。主要有城家(华住旗下)、窝趣(铂涛旗下)、逗号公寓(如家旗下)、缤润亚朵(亚朵酒店旗下)、逸兰、雅诗阁等代表。

  (二)企业运营模式日渐趋于成熟

  根据我们监测的50家企业的情况,可以看出目前我国住房租赁企业的运营方式主要可以分为集中自持式、分散托管式和集中托管式。

部分住房租赁企业运营模式情况

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数据来源:公司网站、易居研究院

  采用集中自持式的主要为地产开发商基因的租赁企业,随着土地出让中自持比例的提高,同时立足自身资金实力较为雄厚、自持物业较易转化为租赁物业等优势,预计住房租赁企业特别是房地产开发基因的租赁企业会越来越多的采用集中自持式。

  采用分散托管式的主要为中介服务基因的租赁企业和部分创业运营基因的租赁企业,中介服务基因的租赁企业得以最大化地发挥在连接供需两端资源的优势,预计未来会有更多中介服务基因的租赁企业以分散托管式切入租房市场,同时也会成长起一批专业化运营与管理水平较高的创业运营基因的租赁企业。

  采用集中托管式的主要为酒店服务基因的租赁企业和部分创业运营基因的租赁企业,酒店服务基因的租赁企业得以最大化在托管服务方面的优势。未来随着整体收房成本的不断提高和租金差空间的减少,同时资产增值收益的显现,预计更多的集中托管式企业在运营不断成熟、实力不断积累之后会逐步向集中自持式转变。

  综合来看,随着住房租赁企业模式的日渐成熟,预计未来集中自持式和分散托管式将成为发展的主流。

 二、市场方兴未艾,万亿仍待掘金

  (一)市场专业化程度不高,企业供应占比较低

  一直以来,我国租房市场以个人房东为主,专业化程度不高,住房租赁企业供应占比较低。据测算,住房租赁企业的出租面积在租房市场中的占比约为2%。目前我国住房租赁企业管理的公寓不超过200万间,假设至2017年底住房租赁企业管理的公寓间数为200万间,根据重点监测的50家住房租赁企业情况,每间公寓的平均面积约为30平方米,可测算出至2017年底住房租赁企业的出租面积约为0.6亿平方米,结合上海易居房地产研究院测算2017年全国城镇租房市场房源规模为41亿平方米,进而可以测算出2017年住房租赁企业的出租面积约占整个租房市场的2%,仍有较大的增长空间。

 (二)企业加速布局,基本覆盖重点一、二线城市

  面对日益升温的租房市场,各类住房租赁企业快速扩大规模,抢占市场高点,同时,已基本覆盖重点一、二线城市。根据监测的50家住房租赁企业的分布情况,可以看出人口基数大、流动多的一、二线城市成为住房租赁企业的首要进入城市。

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数据来源:公司网站、CRIC、易居研究院

  (三)企业产品同质化程度高,差异化优势待培育

  从租赁需求看,80后和90后是当下的主流租客,面对主力租赁群体,住房租赁企业目前以小户型为主要产品,并以营造个性化居住空间、生活配套、公共设施、社交等一站式服务的“大社区”为主要方向,产品和服务相对传统出租房有了较大的提升,但同质化程度较高,还未形成差异化发展的特点和优势。

2016年我国劳动年龄流动人口分布

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数据来源:国家卫计委、易居研究院

  (四)租金收益率偏低,盈利空间较为有限

  就国际比较来看,我国租金收益率偏低,租房市场仍不成熟。据上海易居房地产研究院数据显示,2017年3季度我国50个典型城市租金收益率仅为2.6%,一线城市租金收益率基本在2%以下,与伦敦、纽约、洛杉矶、东京、大阪等国际大城市相比仍处于较低水平。

我国一线城市与国际重点城市租金收益率比较

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数据来源:Global Property Guide、CoreLogic、Zillow、城市房产网、易居研究院

  同时,仅就包括装修改造费用、管理费用、资金成本和税金等在内的运营成本来看,我国住房租赁企业的盈利空间已比较有限。以上海两家公租房运营企业为例,租金或仅能覆盖运营成本或根本无法覆盖运营成本。营利型住房租赁企业虽然租金及运营效率相对较高,但融资成本也普遍较高,行业的平均融资成本在8%-10%,公租房的融资成本已占到整个运营成本的50%以上,因此可以推测营利型租赁企业盈利情况不佳是普遍存在的问题。

上海部分公租房运营成本与租金分析(单位:万元)

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数据来源:上海住房公积金网、公司网站、易居研究院

  三、我国住房租赁企业发展空间预测:黄金十年,大浪淘沙

  (一)黄金十年,租赁企业发展空间潜力巨大

  随着住房租赁企业的发展,预计未来主要的发展模式为两种:集中式自持租赁企业和分散式托管租赁企业。集中式自持租赁企业主要有两种房源的获取渠道:一是一级公开市场拿地建设租赁住房;二是在整个商办类物业库存过剩的背景下收购或整租商办类物业转为租赁住房。分散式托管租赁企业主要通过获取个人出租房源,经过装修和包装之后再面向市场出租。根据三种不同租赁住房的来源来测算未来租赁企业的发展空间。但未来还有一部分租赁住房的供应将来源于集体土地,由于集体土地目前尚未有企业大规模进入,预测暂不考虑这部分租赁住房的供应。

  首先,预测集中式拿地自持租赁企业未来十年的供应面积。我们认为未来租赁用地的开发将主要分布在全国36个一二线城市 中。预计此类城市租赁住房的占比,一线城市将保持在30%的水平之上,二线城市将保持在20%的水平之上。综合计算,36个城市租赁住房的占比约为25%。未来10年期间,这36个城市年均商品住房销售面积约为2.5亿平方米 。据此可以推算出此类城市从2018年开始每年将新增租赁住房面积0.625亿平方米(2.5亿平米*25%)。这部分租赁住房面积将全部以集中自持的形式运营,故未来十年集中式企业累计运营租赁住房总建筑面积将达到6.3亿平米。

  其次,预测集中式收购或整租自持租赁企业未来十年的面积。根据国家统计局数据,2017年全国商办类物业现房待售面积为1.9亿平米,在去库存的政策背景下,商品住宅去库存取得显著效果,下一阶段重点是商办类物业去库存,特别是政策鼓励存量商办类物业转化为租赁住房是商办类物业去库存的重要路径。根据过去五年的商办类库存走势,随着政府对商办类土地规划审批将逐步严格,新增商办类物业转化为租赁住房的趋势逐年下降,我们以2017年商办待售面积为基础,假设未来十年商办类库存每年将自然下降5%,同时每年商办库存有10%转化为租赁住宅,计算得到2027年累计十年过剩的商办类物业转化为租赁住宅共计为1.08亿平米。

  再次,预测分散式托管租赁企业未来十年的供应面积。根据上海易居房地产研究院预测,2017年全国存量租赁住房总面积大概为40亿平米,从国家统计局公布的全国城镇住宅租赁市场的供应结构来看,2015年由政府供给的租赁住房占比14%,市场化供给的租赁住房占比86%。假设2017年这一比例维持2015年的水平,根据当前政府对公租房的政策,未来十年政府除了保障最低收入群体的居住需求外,其他居住需求会尽量通过市场化租赁解决,即直接由政府提供保障租赁住房的比重将逐年下降,故我们预计未来十年政府供给租赁住房的比重每年下降0.5%,得出未来十年每年由市场化供给的租赁住房的总面积,2017年是近34亿平米,2027年是近60亿平米。而2017年整个分散式长租企业运营房间数量大约是100万间,根据每间30平米计算,2017年分散式企业运营租赁住房面积大约为3000万平米,占到整个市场化租赁住房供给的1%,我们预计这一比例随着机构的专业化扩张而提升,保守预计每年将提升1%,因此得出2027年分散式企业供应租赁住房将占个人市场化租赁住房供给的11%,累计建筑面积将达到6.4亿平米。

  最后,我国住房租赁市场的主要供应主体依然是个人出租,未来十年由于专业化机构的发展,会将大部分个人出租房源转化为机构出租房源。因此预测未来十年由住房租赁企业供应的房源总量将达到近14亿平米,占比21%;由个人出租房源总量将达到46.6亿平米,占比70%;由政府供应的租赁住房为5.8亿平米,占比9%。

 2027年不同租赁住宅主体供应面积比重预测

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  预测未来十年,住房租赁企业的市场渗透率将从2%上升到21%,企业供应面积将从不到0.4亿平到近14亿平,企业获得租金将超1万亿。预测未来“自持物业+资产管理”的住房租赁企业发展潜力巨大,预计2027年住房租赁企业NO1将达到市场占有率2.5%,持有租赁住房超100万间,年租金收入将达到300亿元,按照“自持+运营”模式美国住房租赁企业估值平均PS值10估值,NO1企业未来估值将达到近3000亿元,按市值比较,相当于再造一个碧桂园、恒大或万科。

  (二)大浪淘沙,租赁企业强者恒强弱者退出

  当前我国租房市场方兴未艾,未来将会迅速发展壮大,企业之间合作、整合与并购也会频频发生,经过未来十年的大浪淘沙,在住房租赁领域,第一梯队将初具雏形,品牌效益将日益凸显,行业逐步形成强者恒强弱者退出的局面。

  根据国际经验,我们预测中国的住房租赁企业将形成两种稳定的商业模式,这两种商业模式均具有较好的发展前景。

  1、“自持物业+资产管理”,拥抱金融获取资产升值收益

  分析美国最大的公寓运营商EQR我们发现,持有资产并在周期中灵活处置,这能够将企业的资产驾驭能力和运营能力充分变现。对周期的准确把握,选择适当的时期进行资产的收购和出售体现的是资产驾驭能力;对资产的有效运营能够提高资产的使用价值和现金流,从而提升资产的价格,是运营能力的价值变现。同时对金融手段的嫁接将成为该种商业模式获利不可或缺的因素。对于这三种能力最有可能培育的企业是以地产开发为背景的长租租赁企业,他们经过了长达三十年对房地产周期的准确把握、对资产的理解和大量融资的经验,相比其他背景企业有一定优势,当然以地产开发为背景的租赁企业在资金、人才、品牌上都有一定优势。同时,我国租房市场上另一股不可忽视的力量则是以政府为背景的国有企业,受益于政策红利及相关土地获取成本的优势,未来规模扩张上相对其他企业具有先天优势。

 2、“托管运营+增值服务”,整合上下游产业链获取规模利润

  分析日本最大的公寓托管公司大东建托的业务结构我们发现,经过几十年的业务演进和发展,大东建托已经形成了以托管租赁为平台入口贡献稳定现金流,以建筑业务为利润中心,金融、护理、能源业务为增值引擎的产业链协同模式。托管租赁业务虽然贡献了55%的业务收入,但利润贡献只有5%。作为利润中心的建筑业务以45%的收入占比贡献了75%的利润。租赁业务越来越成为一个平台和入口业务,起到带动产业链发展和协同盈利的作用,而非单独作为利润中心存在。这种业务模式的发展需要大的集团平台实现,需要多种业务的管理和操作能力,不太可能由创业企业来完成全产业链布局,而很有可能由现有大平台型公司演变而来。由于是分散型托管运营模式,因此扩张速度将比自持运营模式更快。

  (内容来源:易居研究院 内容有删减)

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