[广发证券]北京存量住房分析:供需整体均衡

2018-02-23 10:34:26

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  • 城市:北京
  • 发布时间:2018-02-23
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:广发证券

 核心观点:

  北京住宅存量现状:16年末住宅存量5.38亿平,考虑在建规模后户均近1套,但房龄老化较严重根据统计局数据, 13年底北京住宅存量 4.76亿平, 加上14-16年的合计竣工建面 6211万方, 推算16年底北京住宅存量为 5.38 亿平米, 住宅套数方面,采用链家、云房以及国家电网数据的平均值计算得到存量套数约为730万套, 结合统计局和六普数据公布的城镇人口及户均人数数据,可推算16年北京户均套数为 0.89 套,人均居住面积 28.6平, 若考虑在建住宅规模,户均套数可达 0.99 套,人均居住面积32.7平,基本可满足常住人口需求。 存量结构方面,02年之后的存量住宅占比约为 51%,其中商品房占比仅为36%,02年之前的存量住房占比高达 49%,主要为公房或早期单位或集体兴建的早期商品房,户型结构不合理且面积较小,改善性需求空间较大。

  北京住宅区域分布: 区域分布不均,呈现中空态势,且核心区房屋平均楼龄基本都超过 20 年根据链家网数据,北京存量住宅区域分布不均衡, 呈现中空的形态, 东西城区存在大量的老公房,区域内户均套数及人均居住面积均低于北京市平均水平,改善性需求较强。 城市功能拓展区中的朝阳区新增商品房住宅项目规模大,而海淀区则存在大量的高校以及部队用地等公房,户均套数为城六区最低水平,但人均居住面积较高。城市发展新区中的房山、通州、顺义、昌平及大兴以商品房及回迁住宅为主,区域内人均居住面积高于市平均水平。 各区楼龄来看, 链家网数据显示,北京核心区域房龄老化较为严重, 东西城的平均楼龄在 30 年左右, 朝阳、丰台、海淀及石景山区等其他城四区房龄在 20 年左右, 城市发展新区及生态涵养发展区房龄则约在 20 年以内。

  北京住房市场供需结构分析: 新增供给基本满足短期需求,但供应结构以中小型为主,改善型项目供需紧缺需求方面, 短期看,假设(假设合理性参见正文)北京每年增加 30 万常住人口, 每年人均居住面积提高 0.67平,则对应年均刚性需求 1000 万方,改善性需求 1300 万方,合计短期年化新增需求约 2300 万方。供给来看,北京计划 17-21 年合计新增住宅用地规模 6000 万方, 约 150 万套住房。 年化供给住宅用地 1200 万方,按照 2 的容积率计算,新增供应规模为 2400 万方, 与 2300 万方短期需求相比, 整体供求均衡。 供地结构来看, 17-21 年,北京计划租赁用地供给 1300 万方,约 50 万套住房,产权类住宅供地 4700 万方,约 100 万套住房, 其中中小户型及共有产权房占比约为 50%, 30%为保障安居型住房(多为中小户型), 仅有 20%的新增供应套数为改善型项目, 改善型项目供需矛盾突出。

  风险提示

  北京房价上涨对需求的挤出效应超过预期;受政策调控影响,需求入市节奏存在不确定性;北京市土地供给不及预期;北京市改善性商品住房供给规模不及预期;北京市共有产权住房推进不及预期。

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