[克而瑞]四月楼市供求趋稳，政策“红利”催生二季度行情可期

  4月房地产市场终以平淡收场，供求环比持平，同比仍下降。热点城市一二手房价格倒挂，摇号反而是助推了购房者抢购热情，“买到即赚到”心理预期强烈，价差幅度很大程度上决定项目能否“日光”。

  展望未来，在降准叠加调控政策边际改善预期的作用下，二季度房地产市场或将迎来难得的销售窗口期。对于房企而言，还是要把握当下，提前锁定全年销售业绩，减轻下半年业绩压力。尤其是那些目标完成率不甚理想的企业，切忌错失良机，宜积极推案抢收业绩。

  【纵深解读】

  经济：房地产投资超预期，经济开局良好，房贷占比继续下降

  政策：政治局定调政策边际改善预期，降准影响中性偏积极

  楼市：供求环比微增而同比仍跌三成，二季度迎销售窗口期

  土地：土地成交规模急速“冷冻”，然各线城市地价全面回升

  【图说楼市】

  . 供应：整体环比微增而同比减三成，上海、长沙和沈阳等显著增量

  . 成交：一线环同比跌幅仍居前，部分调控城市触发“末班车”行情

  . 库存：超1/4 城市库存同比增30%左右，近半数消化周期超15 个月

  . 成交结构：低档、中低档成交回暖，沪深小户型市场份额持续提升

  四月楼市供求趋稳，政策“红利”催生二季度行情可期

  4月房地产市场终以平淡收场，供求环比持平，同比仍下降。热点城市一二手房价格倒挂，摇号反而是助推了购房者抢购热情，"买到即赚到"心理预期强烈，价差幅度很大程度上决定项目能否"日光"。

　　央行定向降准1个百分点，释放增量资金约4000亿元，市场对于年内再次降准多有期待。降准只是货币政策转向的"错觉"，去杠杆稳健中性的货币政策取向保持不变。对于房地产市场而言，宽货币、紧信用明显是利大于弊。纵观历次降准周期，之后房地产市场均出现了一波成交转暖行情，预计二季度将是难得的销售窗口期。政治局会议看点颇多，无论是房地产调控政策，还是央行信贷政策都存在边际改善预期。当下，反全球化浪潮甚嚣尘上，国际经贸领域冲突不断，我国经济依旧存在下行压力，房地产市场对于稳定经济增长的重要性不容忽视。近期，以上海为代表的热点城市加快预售证审批，限价堰塞湖渐有松动的迹象。我们认为限价堰塞湖终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。

　　供求环比基本持平，但同比仍下降，跌幅都在两成以上。各线城市明显分化，长沙、沈阳等市适逢供应高峰期，企业推案热情高涨，上海明显加快预售证审批，供应量创近年来单月新高。南昌、杭州、东莞等市不增反跌，供应量降至历史低位。一线城市成交持续低迷，成交量同环比双降。二三线城市成交表现平平，多数城市成交量同比仍处下降通道，厦门、海口、南昌等市同比皆腰斩。青岛、沈阳、大连等市纷纷落地调控新政，引发政策"末班车"行情，成交量增长明显。摇号新规施行后，武汉、长沙、西安市场持续火爆，多数项目开盘便售罄，近两月成都摇号项目平均中签率低至4%，市场仍是一房难求。上海高端市场持续向好，较大价差乃是高价盘热销重要因素；中低端市场降温明显，刚需客群观望情绪愈加浓重。

　　土地市场量跌价升，成交规模创近7个月新低，各线城市均有不同程度的回落，三四线城市下滑尤为迅速。多数城市2018年供地计划刚出炉，土地供应"青黄不接"，成交量大幅回落也属正常现象。土地价格同环比皆升，受极低基数影响，一线城市地价显著回升。企业资金层面中性偏紧，土拍市场逐步回归理性，溢价率明显回落。其中，一线城市略有回升，但依旧维持在较低水平，低溢价乃至底价成交渐成常态；二线以及三四线城市溢价率小幅回调，杭州、重庆等强二线城市土拍市场持续火热，频出高价地。

　　展望未来，在降准叠加调控政策边际改善预期的作用下，二季度房地产市场或将迎来难得的销售窗口期。对于房企而言，还是要把握当下，提前锁定全年销售业绩，减轻下半年业绩压力。尤其是那些目标完成率不甚理想的企业，切忌错失良机，宜积极推案抢收业绩。