[国泰君安]布局长期真成长和短期资源价值重估

　　一手房销量：1）环比：整体环比下降9%，其中一线上升5%，二线下降19%，三线下降7%。2）同比：整体同比降4%，其中一线上升1%，二线下降41%，三线下降22%。3）本周与2017年全年周均比：整体降22%，其中一线降9%，二线降52%，三线降3%。4）二手房销量：本周环比上降3.1%，同比降3.2%。

  库存水平：16个典型城市一手房平均可售面积环比持平0.0%，同比升7.4%。去化时间：16个城市新房去化时间23.1个月。2018年PE主流公司9.3倍，RNAV-27.1%折价。

  本周观点：看好长期公司成长、和短期城市复苏两条逻辑，布局长期真ROE成长、和短期资源价值重估。2018年，定价权逐步向金融和政府转移。2017年的低狭义库存、松企业信贷、紧政府调控、强居民购买力的背景，成为了房企抢夺定价权的最好时期，而这个手段，就是通过拿地集中和收并购，使得小企业资源迅速向大企业集中。在2018年，伴随着拿地集中和收并购，库存和杠杆同步向大企业转移，背景逐步变为高广义库存、紧企业信贷、紧政府调控、强居民购买力的背景，这时候，定价权逐步向金融和政府转移，对企业来说则体现为近期财务费用率上行和远期毛利润率上行。看好长期公司成长、和短期城市复苏两条逻辑，布局长期真ROE成长、和短期资源价值重估。我们以截止2017年底公司的货值计算NAV，目前大龙头NAV折价较低，销售规模较小公司及资源类公司折价较大。推荐长期成长的华夏幸福、保利地产、万科A、新城控股，城市资源股推荐首开股份、招商蛇口、华侨城A等公司。

  房地产2018年的投资策略为“盯紧市场，跟紧政策”。2018年把握两条行业投资主线，一是“盯紧市场”，寻找竞争优势边际提升最大的标的；二是“跟紧政策”，政策红利仍是行业重要的催化剂。（1）全国和区域龙头边际优势不断提升，抗周期能力增强，推荐：保利地产、万科A、华侨城A、招商蛇口、荣盛发展、新城控股、中天金融、金科股份、蓝光发展；（2）2018年最大的政策驱动来源于加快都市圈融合及加快租赁市场建设，推荐：都市圈融合带来的投资机会：首都圈（荣盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份）；粤港澳大湾区：深圳区域（天健集团、招商蛇口）、广州区域（保利地产）、珠海区域（受益华发股份、格力地产）、；（3）租赁市场的政策推出不断加快，REITs推出有望加速，推荐：世联行、滨江集团、万科A。

  风险提示：行业调控边际趋紧