[克而瑞]二手房市场现转暖信号，一线城市明显升温

  5月，8个重点监测城市二手房市场渐有转暖之意，成交量同环比双双实现正增长，涨幅分别为4%和11%。联系到一手房市场也有回暖特征，29个重点监测城市成交量环比微增3%，同比年内首次止跌，短期内房地产市场似迎“小阳春”行情。长期来看，二手房市场热度能否延续？哪些城市仍可高看一线？

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  一线城市二手房市场明显升温

  成交量环比全线回升

  5月，一线城市二手房市场明显升温，成交量环比增长17%，同比增加29%。一线城市早已是存量房主导的市场，二手房成交量明显高于一手房，购房者对于二手房有着更高的接受度。在房地产市场渐有转暖的大背景下，二手房市场更具“弹性”，成交量自然增长得更快。

  具体来看，北京二手房成交明显放量，成交量升至152万平方米，环比增长27%，同比更是大增74%。主要还是受限价政策影响，一手房供应量长期低位运行，前5月月均供应量低至20万平方米，多数区域新房市场已然是“无房可售”。因此，置业客群被迫外溢至二手房市场，成交放量增长也属正常现象。

  上海二手房成交量连续三月维持在100万平方米以上高位，环比增长21%，但同比仍下跌14%。受制于调控政策持续高压，新房市场刚需客群观望情绪浓重，远郊区域多数刚需盘已然是逢摇号必中签。并且，受限价政策影响，外环内一二手房价差幅度明显收窄，二手房更具性价比优势，刚需客大都转向近郊二手房，交通出行便捷、生活配套齐全、性价比更高成为近郊二手房的最大卖点。

  深圳二手房市场表现可观可点，成交量连续数月维持在较高水平，1-5月累计成交224万平方米，同比大增23%，乃是为数不多的累计成交量实现正增长的城市，更显难能可贵。2016年3月深圳升级限购政策后，房地产市场便步入调整期，成交量长期低位运行，房价更是高位盘整。目前看来，深圳二手房市场现已调整到位，成交量低位回升，未来犹存一定的提升空间。

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  二线城市环比增3%同比跌18%

  各城市分化特征明显

  5月，二线城市二手房成交量环比微增3%，但同比仍下降18%，市场热度明显不及去年同期。不过，各城市之间二手房市场明显分化，可以简单划分为以下三类：

  其一，苏州二手房市场显著升温，成交量多达75万平方米，创2016年以来单月新高。主要原因在于一手房供应明显受限，尤其是低价盘供应紧缺，市民购房需求被迫转向二手房市场，生活配套成熟、高性价比项目对于客户的吸引力更大，这与一线城市较为相似。

  其二，杭州、南京、厦门等市二手房成交量环比略有回升，但同比仍处下降通道，南京、厦门两市同比跌幅更是超四成，市场热度较去年同期相差甚远。以厦门为例，今年以来二手房市场急速冷却，成交量也是一降再降，前5月累计成交量同比骤降73%，购房者观望情绪愈加浓重。并且，在成交持续缩量的作用下，二手房价格开始调整，部分投资客选择抛售离场，进一步助推二手房价格向下调整，相较于前期高点跌幅已达15%。

  其三，青岛二手房市场降温明显，成交量同环比双降，环比跌幅多达35%。主要还是受调控政策影响，4月中旬青岛升级四限，本地户籍家庭开始执行限购令，限购2套住房（含新房和二手房），限售周期也由原先的2年延长至5年。短期内，二手房市场观望情绪再起，成交量明显回落。

  另外，4月底成都调整二手房统计口径，由原先的五城区转变为全市范围，同环比数据暂时无法计算。5月15号，成都限购政策“打补丁”，限购对象由自然人变为家庭。受调控政策升级预期影响，上半月成都二手房集中备案，尤其是调控政策落地当天，成交量创月内峰值。

  新政后，一手房中签率明显回升，主城区中签率基本能达到20%-30%，近郊部分项目甚至是参与摇号必中签。虽然部分小业主小幅下调售价，但一二手房价格剪刀差依旧很大，二手房市场有价无市特征显著，下半月二手房成交量已跌至低位。

  综合而言，5月二手房市场略有转暖，一线城市表现堪称优异，北京成交明显放量。不过，二线城市明显分化，成都、青岛等市场观望情绪再起，成交量均大幅回落。长期来看，一线城市新房供应明显受限，市场需求将转向二手房市场，成交量有望维持在较高水平；二线城市难言乐观，成都、厦门等市二手房市场调整期已至，成交量将持续低位运行，售价犹存一定的向下调整空间。