[克而瑞]城市篇：一线回升、二线降温、三四线走势将开始分化

  自2018年初至今，中央已多次重申“房住不炒”，坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲。地方层面“四限“扩容、加码，热点城市调控持续升级，部分城市开始暂停企业购买商品住房，同时也对“离婚买房”、“先落户再购房”等渠道逐个“堵漏”。各能级城市市场分化愈演愈烈，一线城市市场“先抑后扬”、二季度开始回升，二线城市整体降温、分化严重，重庆、西安、青岛等维持量价齐升之势，而厦门、天津、海口等成交急剧萎缩，三四线城市依然持续高热，成交占比继续上升；从时间发展来看，春节过后，各城市成交量呈逐月上涨的趋势，并在5月份形成了一个井喷期，成交逐渐回暖，房价上涨压力也十分巨大。

  总 结

  市场综述01

  供应显著放量而成交同比下跌

  房价涨幅趋缓，三四线市场持续高热

  据CRIC监测的75个重点城市成交数据显示，一线城市成交面积同比锐减35%，但跌幅逐渐收窄，市场回暖趋势显著。二线城市同比下降10%，海口、天津、厦门成交量下跌均超过35%，市场逐渐萎缩，部分城市同比大幅上涨。三四线城市同比下降7%，下降幅度在各线城市中最小，市场相对较为平稳，环比微涨2%，也可看出三四线市场依旧高热，部分城市成交量激增，例如泉州、晋江、江阴、丽水、徐州成交量同比涨幅在100%以上。但也有部分需求内生型城市房价过快上涨之后，严重透支当地购买力，后续规模增长疲态显露。

  供　应02

  新增供应总量同比增17%

  一线微跌、三四线大幅增长

  上半年由于有春节影响，2月份供应量仅1869万平方米，但依然较2017年同期上涨86%；从3月起，供应量呈逐月上升趋势，并在4月同比去年同期实现由负转正的逆袭，同比涨幅达7%，5月继续保持增长趋势，同比涨幅升至25%，供应逐渐放量。主要由于政府多次重申坚持调控政策不放松，房企房企观望、加快推案进度以尽快回笼资金，供应保持持续增长态势。

  >>略<<

  七成三四线城市供应同比增加，总体涨幅高达35%。其中，泉州、晋江、江阴、丽水、徐州供应同比上涨超过100%，其中泉州同比涨幅高达294%。另有无锡、岳阳、中山、淮安、惠州、清远、镇江、温州、九江、昆山、台州等城市同比上涨超过5成，也有一小部分城市例如太仓、汕头、珠海等城市供应大幅下跌，尤以太仓降幅最大，同比下降45%。

  前5月新增供应量排行榜TOP10城市，大部分同比去年都有较大涨幅，榜首重庆供应量921万平方米，同比上涨76%，环比微涨4%；供应量增幅最大的城市为徐州，前5月供应量较去年同期增123%，环比上涨65%，居于TOP10排行榜第8位。

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  从各城市的能级来看，TOP10中三四线城市有4个，较2017年增加3个，其中惠州、徐州、温州均为新上榜城市，其余城市均为二线城市。

  成　交03

  成交面积同比全线下跌10%左右

  一线同比跌幅收窄至35%

  从月度变化看，由于春节影响，2月份成交量为上半年最低，同比下降26%；春节过后，成交量呈逐月上升态势，但3-5月仍低于去年同期。总体来说，上半年整体成交经历先抑后扬、逐渐回暖格局，6月份同比涨幅有望实现由负转正。

  一线城市成交面积同比下跌三成多。七成二线城市成交量较去年同期下降，降幅高达10%。三四线城市成交量同比下跌7%，其中环北京的香河、固安、廊坊等下跌最严重，市场极度萎缩。（此处略有删减）  

  通过对目前我们已获取27个的重点城市6月成交量进行估算，数据显示：一线城市1-6月累计成交同环比降幅较1-5月均有所收窄，成交回暖的趋势得到验证，尤其是上海，环比依然上涨2%；二线城市整体降温趋势不变，1-6月成交同环比降幅与1-5月累计基本持平或有所扩大，青岛、成都、西安等热点二线城市成交规模小幅下降；三四线城市1-6月累计成交同比下降1%，较1-5月累计同比降幅7%大幅收窄，三四线城市成交热度依旧。

  >>略<<

  房　价04

  一线城市房价稳中有降，三四线城市房价涨幅逐渐回落

  从国家统计局公布的70大中城市房价变化数据看，除一线城市房价指数同比呈下降趋势外，二线、三四线城市房价指数同比均呈上涨趋势，但三四线城市涨幅逐渐回落，二线城市涨幅逐渐扩大。从70个城市环比情况来看，5月房价环比上涨的城市达61个，而年初房价环比上涨的城市仅42个，可以看出房价上涨的压力依然十分巨大。

  从CRIC系统监测的72个重点城市住宅成交统计均价看，八成城市房价同比均呈上涨趋势，其中深圳为房价最高城市，上半年成交均价达55430元/平方米；西安为同比涨幅最大城市，同比涨幅41%。（此处略有删减）

  △圆圈大小达标价格高低

  从各城市能级看，一线城市成交均价涨跌参半；二线城市房价普遍上涨，且涨幅存在较大差异；三四线城市成交均价涨多跌少。（此处略有删减）

  从趋势上来看，2018年上半年成交均价增速较2017年有所放缓，同比涨幅超40%的城市仅西安一城，部分2017年房价上涨较快的城市，2018年都相继迎来调整，如惠州2017年房价大幅上涨，增幅超过53%，2018年热度渐减，成交均价同比下跌13%。

  库　存05

  半数城市库存继续回落

  二成城市消化周期超18个月

  从48个样本城市库存水平变化看，半数以上城市库存都降至500万平方米以内，其中，海口、建德库存降至30万平方米以内，相比2017年同期分别减少83%和29%。四成城市库存较2017年同期有所回升，涨幅最大的城市为丽水，涨幅高达451%。

  >>略<<

  一线城市库存同比2017年同期上涨2%，二线城市库存对比去年同期下降10%，三四线城市整体库存增加18%。二线城市中海口的库存下降最为急剧，跌幅高达83%；另外，重庆、福州、杭州等城市由于市场热度较高，库存降幅在35%以上。（此处略有删减）

  从48城住宅消化周期变化来看，一线城市中，仅上海消化周期较去年同期下降了26%，降至4.2个月。二线城市的厦门、天津两城消化周期较去年同期均大幅上涨，尤其是厦门涨幅高达481%。（此处略有删减）

  三四线城市中，九江、中山、汕头等城市消化周期均高达38个月以上，库存压力巨大。其余城市去化周期处于18个月警戒线以下，但烟台、无锡两城去化周期超17个月，库存风险依然巨大。另外，近期舟山市场火爆，消化周期均低至4.2个月，房价面临较大上涨压力。

  展 望

  01

  一线城市供应继续回升

  二线分化而三四线新增供应持续走高

  自2018年年初以来，热点城市预售逐渐松绑，上半年市场供应量大幅上涨。进入年中业绩冲刺期，各开发商为抢收业绩已经大量推货，且楼市供不应求的基本现状并未改变，因此，三季度市场供应还将延续上涨趋势，但基于部分三四线城市去库存目标尚未完成，我们预计城市间将会出现较大的分化。

  一线城市供应量仍会小幅上升。二线城市供应情况或将继续分化。三四线城市供应量持续走高。（此处略有删减）

  02

  一线成交回升、二线整体下滑

　　三四线开始分化，整体成交同比稳增

  一线城市成交量将继续小幅回升。供应量稍一放松，成交量即随之上升，下半年一线市场的成交量小幅上升是大概率事件。

  二线城市新增供应增加而整体成交量仍将下滑。首先，热点二线城市的数量越来越少。其次，热点城市在被住建部约谈后纷纷出台紧缩新政，收紧限购和出台限售之后，市场快速降温，而西安、长沙、杭州等一批城市开始禁止企业购买住房，进一步抑制市场投机炒作，势必影响这些城市未来成交表现。再次，东北、西南和西北一些城市本身库存压力较大，房价快速上涨之后严重透支居民购买力，后继需求无以为继，下半年市场成交表现或更差。

  三四线城市成交火热行情短期仍将维持,但市场表现预计开始显著分化。一种是纯粹需求内生型的，市场呈有价无市趋势。另一类则是环一线和热点二线的三四线城市，市场热度将维持较长的时间，调整会比预期大大延迟。整体上看，三四线城市即使有政策层面的调整引导，但至少下半年短期内热度仍将维持。

  （本章内容略有删减）

  03

  一二线房价趋稳，三四线上涨压力依然存在

  整体来看，各线城市房价走势呈现分化趋势，一方面，越来越多的城市发布限价政策并严格执行，热点一、二线城市房价涨幅趋于平缓。另一方面，更多房企下沉到三四线城市，随着投资、投机需求大量进入，房价快速上涨行情还在延续。

  一、二线城市房价将继续趋稳。三四线城市房价将保持增长态势。（此处略有删减）

  04

  整体库存压力将维持低位

  部分二线城市库存上升风险犹存

  一线城市在限价政策的影响下供应大幅下滑，加上成交持续低迷导致库存同比小幅上涨，但考虑到市场需求强劲，预计上海库存量还将维持在低位。而北京、深圳房价阻止刚需释放，去化速度难以提升，库存量或将小幅上涨。

  二线城市库存或将持续分化。重庆、西安、成都、青岛等市场一房难求，短期内市场走势依然向好，我们预计下半年这类城市库存逐渐降低。对于沈阳、青岛、济南等上半年库存压力虽有所缓解，但库存总量依然处在高位。

  三四线城市库存仍将保持低位、继续下降。上半年三四线城市持续火爆，短期内市场热度还将延续，库存量仍将保持低位。