[中信建投]从近期政策变化展望下半年调控思路

  行业动态信息

  6月末，住建部等七部委联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

  从5月以来住建部约谈城市谈起

  我们可以看到，住建部约谈的城市都是今年以来房价上涨预期较强的城市，根据统计局发布的70大中城市的数据显示，约谈城市的房价增长幅度超过全国平均水平。调控的目的在于：稳房价、控租金、降杠杆、防风险、调结构、稳预期。可以看到，以“稳”为主是今年住建部核心调控目标，而针对房企的降杠杆也是稳房价、防风险的另一种措施。

  下半年会有哪些补丁政策可能出台？

  我们认为下半年的新增补丁政策主要分为两个方面：需求端打击投机炒作，供应端整顿违规行为，加速供给。需求端：打击投机炒作：1、购房对象口径调整；2、人才落户购房的条件升级；3、限制企业买房；4、优先刚需购房。供给端：打击违规行为，加速供应上市：1、打击违规行为；2、加速供应上市；3、强化土地价格和配建条件的管理。

  关于房地产税……

  我们有理由认为，国内房地产税的制定如果也是因城施策，各个地方政府在税率和税收优惠措施方面会有综合的考虑，对于房地产市场的考虑一定是倾向于平稳而不是打击，对市场真实需求的影响也可能非常有限。

  下半年更需要关注的是供应的提速

  因为当前房地产市场最为关键的矛盾在于去库存之后所带来的低库存环境，而严格的限价令所产生的一二手房价差则加剧了投资投机性需求的入场。只要这两个要素没有得到解决，我们认为个别城市的乱象还是会时有发生，因此行政化的手段是必要的。而展望下半年，我们有理由相信供给的规模将进一步释放，一方面在于三季度开始房企开始迎来供给的高峰，另一方面则在于今年融资环境趋严的环境下，房企出于现金流的考虑也将加速推盘以实现现金回笼，近期部分房企提出将供货节奏提前的案例将不会是个例，这也将带来三季度房地产市场销售的热度持续。

  风险提示

  行业调控加剧，基本面量价情况向下。