[中房研协]面对租价上涨，“有形之手”要克制

  热点回放

  近期，北京房租上涨引起社会广泛关注，尤其是个别品牌公寓运营商争抢房源、哄抬租金的行为被推至舆论的风口浪尖。对此，北京相关管理部门高度重视，迅速采取市场调查，在短期内多次采取一系列措施从金融、市场监管、机构整治等入手来规范租赁市场。同时深圳、西安等重点城市也迅速跟进，根据自身租赁市场状况出台一系列稳定、规范租赁市场政策，让“房子是用来住的，不是用来炒的”定位在租赁市场也得到充分体现。

  在商品房开发规模逐步触顶，增量市场向存量市场转变的关键时期,北京房租突然上涨，未免让广大的租房者对未来充满疑虑和担心，也是政府部门需要特别关注的，房租缘何上涨，谁是这一轮房租上涨的“幕后推手”，政府价格监管部门是否该介入，引导租房价格走势这一系列问题需要好好探讨，本期内参也就此作分析。

注：2018年7月，北京租赁价格指数为1150.0点，较上月上升4.5点，环比上涨0.40%，同比涨幅为1.5%。

数据来源：中房研协测评中心

  各方观点

  易居（中国）企业集团CEO丁祖昱认为，为保证租房市场秩序的稳定，主管部门应当从以下几方面着手：第一，要建立更健全租赁数据系统。凭借少数案例经验终究只是盲人摸象，还是要对住房租赁供求方面的数据进行全面、长时间的跟踪。第二，要通过税收减免来控制相关成本。给租售双方留下更多的价格空间，为新兴的租赁住房市场“减负”。第三，防范恶意竞争。尽管这类现象不是主流，还是要注意防范。

  SOHO中国董事长潘石屹认为，政府不让房子涨，又怕房子跌，所以应该允许房租稳步上涨，第一为托房价，第二为提升租售比为房产税铺路。于是知道内幕的资本抢跑了，加着杠杆收房源，短期推升租价。现有的情况不建议做长租公寓，原因很简单，做长租公寓一定会有银行贷款，如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓，再租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。

  世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟认为，分散式长租公寓的确可能更容易出现定价问题，而集中式长租公寓因为受制于严格的财务测算，因此会非常理性。长租公寓运营商在市场上掌握的房源目前来看还不足5%的市场份额，这还不足以推动市场价格上涨，它不同于垄断力量。就算在北京长租公寓拥有10％－15%的份额，也只是一股小力量。

  全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，房租过快上涨根本原因是供求关系失衡，需求量大，供应量不够，房租就上涨了。其中租房需求不仅包括要租房的人，还包括中介公司占领市场的需求，为了铺市场，中介公司争抢房源，必然形成对租赁房需求的增加。其次，从房价和租金收入比的角度来说，租金肯定是偏低的，因为房价上涨过快，租金偏低，租售比不合理，因此房东就开始涨房租了，他们的普遍预期是一年上涨5%甚至10%。

  原我爱我家副总裁胡景晖认为，目前热议的长租公寓在资本的挟持下高价收房的行为，对房租增长只是起到推波助澜的作用。粗略估算，北京有近100万套房子空置，既没有自住也不出租。而对于年租金回报率只有1.5％，低于发达国家的5％~6％的水平，背后的原因就是土地财政、高地价推动高房价。

  戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管张晓端认为，从租金水平来看，高端物业租金涨幅相对平稳，符合市场惯性增长；部分经济型租赁盘源被分散式长租公寓品牌租赁，令市场低价租赁盘源减少，结构性拉高整体租金水平。另外，长租公寓增加了改造、运营成本。从市场角度来看，它也需要通过租金差来实现盈利，价格自然会有所提升，而其对应的目标客户通常支付能力也更高。这实际上是通过产品的升级来实现租金收益的提升，并非单纯的涨租。

  贝壳研究院院长杨现领认为，从政府角度，买房意味着投资、住房按揭、土地财政与土地金融，总体上意味着增长、税收与就业。而租房意味着消费，它的产业链相对短，投资拉动效应弱，对增长的带动效应不明显、不直接。所以，房价问题是经济问题，主要影响的是投资。而租房是民生问题，影响的是消费。租赁市场发展则显著滞后，经济适用房、公租房、廉租房等具有保障性质的住房供应明显保障不足，主体单一。原则上这个框架不改变，租房发展的底层制度基础就无法建立，租房市场也就不可能真正意义上形成大的突破。

  恒大研究院副院长夏磊亦撰文认为，长租公寓参与方为了竞争市场份额，疯狂地融资、抢占房源、抢占市场份额，争取房租的定价权，资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式，房租上涨是必然结果。

  中房分析

  一线城市租赁住房供求矛盾更突出

  在“房住不炒”的理念下，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”、12个城市作为试点城市首先进行住房租赁试点、广州、郑州等地提出了租购同权的改革内容为租赁市场吃了定心丸，但这些举措在短时间内并不能完全改变人们购房的习惯。现实是在很多城市，买房会与户籍、医疗教育资源等社会福利体系挂钩，除非严格限购，否则在买房和租房两者之间，人们还是更愿意买房。

  长期的“重购轻租”导致我国住房市场与发达国家相比，租购比例出现不同程度失衡。虽然房价高的呼声很大，但现实是目前城镇家庭住房自有率已经很高了，大多数中小城市不存在租房压力，压力主要集中在一线城市，尤其是城市新增人口和中低收入居民成了较大租金上涨压力。如果这些城市的可租赁住房供应不足，政府不能够提供更多保障类租赁住房，在供求关系主导下，租金就有上涨的动力。与其说一线城市房租的上涨是长租公寓竞争性囤房导致的，不如说是在人口流入的大背景下供求关系失衡导致的。

  长租公寓实现区域控盘后，拥有市场定价话语权

  2018年是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店更是增加不少。其中，在政策风口驱动下，长租公寓的参与方，有很强的抢占赛道和市场份额冲动。当前，很多长租公寓运营，都是“二房东模式”。在巨大的房源竞争压力下，激进的拓展房源、抢占市场，争取房租的定价权。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式，房租上涨是必然结果。随着一些长租公寓企业加速布局租房市场，一旦形成了相对优势，比如控制某个区域的20%以上可租房源，就形成了某种垄断效应，每一个地区房源更加稀缺，对可出租的住房供给是有限的，长租公寓多占有一些，普通住房减少一些。另外还会产生价格跟随效应：当信息不对称时，每个房主不能立马知道自己的住房应该能租多少，但是他们能观察到长租公寓的高价，因此认为市场上对租房的需求提高了，从而也提高了自己的租金。

  租赁市场应更加市场化，“有形之手”应克制

  面对个别城市租赁市场的波动，政府价格监管部门是否要介入，制定相关租金的涨幅标准，命令企业不能随意涨价，或者发布指导价，引导租金价格走势呢？

  我们认为，在租房市场上，政府应该用制度来规范租赁市场的交易秩序，而不是用行政手段干预租赁价格的波动，要多方协调建立各类监管机制、完善制度、引导增加供给。在租赁住房市场的行政调控上，完全的行政调控大可不必，主管部门还是将关注点更多地放在租金水平较低的房源方面，作为公租房廉租房补充，这类房源租客对租金的敏感度更高，如果某一地区此类人群租住短期内增长较快，政府才应当增加相应的蓝领公寓、廉租房等供应。至于租金更高的市场化租赁住房，建议价格还是交给市场供求关系决定吧。

  凡是政府管制配额的市场往往是资源短缺的市场，凡是政府放任不管的市场往往是资源丰富的市场，我们想要一个供不应求的还是供给充沛的市场，本质上就取决于行政管制的程度与社会治理的理念。在租房市场刚刚被纳入公共政策体系的情况下，我们需要指出的是，租赁市场虽然有大量的机构在其中，但是同样存在着巨大的、分散的个体行为，价值规律、市场原则随时潜移默化的发生着作用，因此我们决不能忽视经济规律、价值规律和市场原则，政府一定要做好市场的守夜人。