[中信建投]政策方向趋于稳定 基金持仓逐步提升

  百强房企10月销售跟踪：同环比增速略放缓，但仍好于行业

  2018年前10月百强房企销售额达到7.83万亿元，同比增长39.1%，增速较前三季下降0.5个百分点。单月来看，百强房企10月销售额达到7846亿元，环比9月下降10.5%，同比增速也延续了8月份以来的持续下滑趋势，10月单月同比增速已大幅收窄至26.1%。千亿房企继续扩围，截至10月末销售水平超千亿的房企已达到24个，而去年同期仅为12个，去年全年也只达到17个，行业集中度提升的趋势趋于明确。

  三季度地产配置热度提升

  2018年三季度，房地产板块的基金持仓总市值达到702.2亿元，相较于2018年中报增长8.7%，同时房地产相对标准行业配置比例超配0.05百分点，为2015年二季度以来的首次超配，综合来看，公募基金对房地产板块的重仓持股比例正逐步提升。从季度持仓数量变动来看，保利地产和万科A单季度分别增加1.06亿股和1.93亿股，为地产股中最多，其中万科的持股总市值较中报大幅提升106.5%。从持股市值集中度的角度来看，2018年三季报房地产行业持股市值Top5的地产股在行业内占比达到39.2%，较二季度末大幅提升4个百分点，延续了2016年以来的集中度提升趋势

  调控政策：稳字当头

  中央政治局于10月31日召开会议，此次会议并未直接提及楼市政策及去杠杆。我们认为首先要强调的是，会议没有提房地产并不意味着房地产政策的大转向，我们坚持认为围绕“房住不炒”、“遏制房价上涨”的思路并没有变化，而且由此构建的中短期政策以及长效机制依然会延续和设计中，但是由于几个因素的出现，我们认为进一步强化房地产政策的可能性也在降低：1、经济形势发生变化。2、房地产市场过热的环境也得到了一定的缓解。所以我们认为对于房地产行业而言，未来更多看到房地产行业政策强化执行，更加重量级别政策的空间不大，对于市场的预期也将更加稳定。

  板块观点：政策预期趋于稳定，积极因素累计助推改善

  无论是从数据还是从我们近期调研所得到的反馈，全国重点城市的景气度确实已经开始逐步调整，未来行业将面临更为激烈的竞争，而这对龙头房企而言并不是坏事，相对而言，我们更加看重景气度调整所带来的政策压力缓解。在此基础上，行业的边际改善也将变得更近，如我们7月底发布报告《那些正在积累的积极因素》：流动性边际改善、去杠杆节奏趋缓等行业积极因素，强调地产股估值底部叠加边际改善将催化地产板块估值修复行情。

  风险提示：房地产成交超预期调整等。