[克而瑞]2018房地产市场总结展望｜行业篇

  2018年投资、销售皆先升后降，2019年将高位微降。

  2018年总结

  01商品房销售：累计同比增速持续回落，销售面积、金额有望与去年持平或微增

  2018年商品房销售面积、金额增速自年初以来逐月下滑，至年中受企业集中备案和业绩冲刺等因素，小幅拉升；而步入下半年以来，随着热门城市“四限”政策效应的逐步显现，加之经济下行压力，中美贸易战等诸多外部因素影响，商品房成交规模也随之持续降低， 1-11月份，商品房销售面积为148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点，商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。

  目前来看，核心一、二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，已经出现了打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换量的营销模式，但瑕不掩瑜，全年行业销售规模仍将保持高位运行。保守来看，参照去年和前年同期，按30%环比增长率预估，2018年全年商品房销售面积和金额有望达到168737万平米和147180亿元。乐观来看，假定1-12月同比增速回落百分点保持四季度以来不变，则2018年全年商品房销售面积和金额将分别为170424万平米和149344亿元。另外，假定12月单月商品房销售面积和金额同比增幅收窄幅度保持四季度以来每月降低1个百分点的水平，经测算2018年商品房销售面积和销售金额分别约170074万平方米和149186亿元，综合三种预测结果取平均值，2018年全国商品房销售面积和金额分别为169745万平方米和148569亿元，同比分别增长0.2%和11%。以此来看，2018年全国商品房销售规模较去年有望持平或小幅增长。

  02 开发投资额持续走高但增速快速反弹后稳中微降，预计全年同比增9%左右

  步入2018年以来，房地产开发投资额基本都处于企稳回升状态，11月，全国房地产开发投资额为10758亿元，与10月大体持平，环比微增0.92%，同比上升9.3%；从1-11月整体来看，开发投资额累计增速为9.7%依旧高位运行，与1-10月份持平。房企还是保持了较高的开发投资热情，主要是受新开工增速和土地购置面积上涨所致。一方面多数房企都在加紧工期，以求现金的快速回笼；另一方面房企拿地积极性恢复，5月土地购置面积增速由负转正以来一直持续上扬，近期才有了小幅微降的趋势，也带动了开发投资额稳步增长。目前来看，开发商投资热情持续，预计12月仍将高位维持，之所以给出这样的预判，主要源于年末将至，房企纷纷加紧了工期，希望赶在春节前出货，加快资金的回笼，从而使得现金流尽早回正。值得关注的是，发改委12月12日发布了优质企业发债融资的标准，其中房地产业发债融资口有所放松，加上多次降准、国债利率回落，未来房企融资成本也将有所回落，尤其是品牌房企，资金压力也将有所松弛，一定程度上将支撑其加快投资节奏，预计2018年全年房地产开发投资额增速保持在9%左右。

  03 普遍加快周转推盘以收业绩，新开工面积先升后降再升但同比增速持续上行

  2018年新开工面积累计增速持续上行，1-11月房屋新开工面积累计同比增速一直保持着持续攀升的态势，本月达到了16.8%，为近两年来新高。而从单11月来看，新开工面积也突破了2万平方米，同比增长了21.68%，环比增长了24.55%。房企新开工意愿普遍较强，一方面是业绩冲刺补库存的客观需要；另一方面步入下半年以来，市场“降温”效应显著，多数房企都选择了“高周转”模式，希望赶在市场完全“凉凉”前加紧出货，从而实现资金的快速回笼，预计全年房企新开工量仍将保持快速增长，累计同比增速有望高位维持。

  04 土地购置面积增速快速爬升后略有回调，年末一线城市迎供地高峰

  从月度走势来看，年初土地购置面积同比增速一直在正负低位波动，5-8月保持着稳步增长的态势，且增幅持续扩大，而后在整体楼市转冷的背景下，土地市场也收到了部分影响，房企拿地热情逐步减弱，2018年1-11月土地购置面积增速降小幅微降至14.3%。究其原因，一是年末将至，各房企今年的拿地指标基本已经完成，工作的重点开始由投资向销售逐步转移，旨在年末交出满意的答卷。二是市场下行期，房企的投资态度也日趋谨慎，加之近期各城市土地市场成交惨淡，流拍增加，部分城市甚至出现了国企“托底”的情况，未来的土地成交同样不容乐观。从土地成交结构来看，城市间表现有明显分化，其中一线城市迎来了年末成交高峰期，11月成交建筑面积达610万平方米，同比上涨21%，环比几乎翻倍；但部分二线城市成交量却有些后继乏力，如郑州等“供地大户”的土地成交规模出现收窄。而三四线城市依旧是土地市场绝对主力，目前呈现出量涨价跌趋势，预计后续随着市场行情的逐步传导，土地购置面积增速仍存在小幅下行的可能。

  05 待售面积连降11个月但降速放缓，商办类库存风险犹存

  2018年“去库存”取得了初步成效：11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米，降幅虽有收窄但整体库存量仍处于下降通道。其中住宅待售面积约2.55亿平方米，较年初下降了4636万平方米，去库存效果显著；对比之下，商业和办公物业的库存量虽有不同程度下降，但基于存量基数大且销售困难，未来多渠道去库存的道路依旧漫长。

  2019年展望

  当前房地产市场已经步入下行周期，随着热门城市“四限”政策效应的逐步显现，加之经济下行压力，中美贸易战等诸多外部因素影响，不难预测2019年楼市也将“好景不再”：

  01

  全年销售面积预计高位微跌5%左右，销售金额仍将微增5%以内

  就当前情况来看，商品房销售面积、金额累计同比增速已有逐步回落的态势，市场降温征兆已然显现：一方面部分城市需求透支严重，当前项目去化率普遍不及上半年，售楼处“大排长龙、一房难求”的情况不复存在；另一方面多数房企为了加快销售冲刺年终业绩，也采取了打折促销、精装该毛坯、特价房等诸多以价换量的营销模式，但在“买涨不买跌”心理的作用下，市场观望情绪还是比较浓厚，成交情况远不如预期。

  正基于此，我们认为2018年这种市场势头在2019年将不可持续，全年商品房销售面积同比下跌5%左右，而房价攀升背景下商品房销售金额仍有望小幅微增5%以内。主要是因为：随着去库存刺激政策逐渐退出，尤其是棚改货币化安置的逐步收紧，作为成交规模占比达到69%的三四线城市市场势必面临调整，尤其是一些缺乏基本面支撑、房价涨幅过大而购买力捉襟见肘的城市市场商品房销售形势更不乐观；但在三四线城市销售放缓的同时，考虑到对冲效应和轮动周期，一、二线城市有关政策微调的可能性增大，在一、二线城市限购限贷政策适度放松之后，其销售形势必将会好于2018年。

  02

  谨慎预期下投资拿地积极性受阻，2019年土地购置面积增速也将小幅下跌

  销售端持续走弱将首先触发房企土地投资意愿的大幅降低，从2018年四季度土地市场表现来看：年末供求高峰并未出现，土拍溢价率同样持续下滑，流拍土地宗数持续被刷新。各项指标均反映出房企在后市销售谨慎预期下投资拿地积极性已显著转淡。从企业层面来看，当前已有多家龙头房企明确表态控制拿地收支，放缓拿地节奏。据不完全统计，TOP10企业中半数以上在公开场合明确表示要放缓投资、谨慎拿地，不乏碧桂园、恒大、融创等。

  事实上，土地购置面积经历2-3年的高增长后，2019年重回负增长区间也算大概率事件，土地市场将形成“量平价跌”或“量价齐跌”趋势，预计2019年全国土地购置面积增速也将出现小幅下跌。

  03

  去化不佳、地王限价等因素致房企新开工动力不足，2019年将小幅回落

  预计2019年，我们认为商品房新开工面积将较2018年会有小幅回落，基于当前的市场行情持续走弱，明年毋庸置疑将成为房地产的销售“淡季”，去化不佳的直接影响不仅会导致房企的资金压力变大，从而影响开工进度和工期；另一方面，2016年到2017年上半年间诸多城市地王项目普遍遭遇“地价贵过售价”的窘境，同时2017年以来三四线城市地价也大幅上涨，再各线城市严格限价不变的情况下，无疑更加剧房企观望情绪，新开工动力略有不足。此外，新开工通常滞后于土地成交两个季度左右，2018年三季度起土地价格持续降温将直接作用于明年下半年的新开工指标，不同能级城市也将产生显著分化，土地出让最多、成交比重最大的三四线城市新开工量可能因销售不佳等因素大幅下降，而一、二线城市又有地价相对合适项目开工销售，这些城市新开工面积料将同比增长。故而2019年整体新开工面积料将小幅回落。

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