[克而瑞]2018房地产市场总结展望｜销售篇

  2018年，多数房企的业绩规模保持稳定增长，但自三季度以来TOP100房企的整体销售增速放缓，单月业绩同比增幅持续回落。在政策调控趋于常态化、市场降温的背景下，我们预计2019年百强房企的业绩规模将由高速增长向平稳增长过渡，增速也将从近年的40%回落至20%至30%左右。其中，龙头房企仍将延续2018年的平稳发展，以追求有质量增长为主。千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓。而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。

  2018年总结

  三季度后百强房企整体规模增速放缓

  2018年，受部分城市限售、限价持续，政策调控趋于常态化影响，市场预期下滑。截止2018年末，虽然多数房企的累计销售业绩保持同比增长，但TOP100房企整体的规模增速明显放缓。

  从今年全年的业绩走势来看，一季度由于2月春节期间市场表现相对平淡，百强房企整体销售规模增速较低，同比增长仅28.8%。二季度之后，受益于部分一二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热，房企销售业绩迎来小高峰，较第一季度环比增长35%。而自第三季度开始，百强房企整体销售规模减速明显。第四季度特别是国庆期间，楼市延续了“金九”不温不火的走势，市场降温明显。虽然房企推案量大幅增加、项目积极入市，但市场去化表现普遍不及预期。截止12月末，百强房企单月业绩的同比增速已从7月近60%的高位大幅回落至21%左右。

  近9成房企完成全年业绩目标

  据不完全统计，2018年百强房企中有近半数的房企制定了年度销售目标，且大部分集中在TOP50房企中。整体来看，虽然2018年中国房地产市场受调控政策持续影响、企业销售增速放缓，但截止12月末仍有近9成的房企超额完成了2018年的业绩目标。其中，金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和奥园这7家企业在11月就提前完成了全年业绩目标。值得注意的是，今年仍有极少数房企在年中时提升了业绩目标（去年为10家左右）。如中国金茂在中期业绩发布时，将企业内部目标从1000亿元上调至1200亿元，全年完成106.7%。

  千亿房企30家、TOP50门槛近550亿元

  2018年，规模房企全年累计销售增速保持较高水平，TOP100房企全年销售增长35%。百强房企中，龙头房企规模增长较为平稳、千亿房企数量达到30家、各梯队房企销售金额门槛进一步提升、TOP50门槛近550亿元。

  龙头房企增长稳定

  2018年，碧桂园、万科和恒大稳居TOP100房企前三强行列，规模增长稳定。碧桂园以7286.9亿元排在销售流量榜榜首，恒大继续占据权益榜第一。除了龙头三强外，融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，以4600亿元的销售规模排在第四位。保利以4050亿元迈入4000亿门槛，绿地全年也超3800亿元。相比TOP3龙头房企，这三家房企的规模增速相对较高。

  千亿房企数量30家

  2018年，千亿房企数量达到30家。其中，新城今年以来的业绩增长率较高达到74.3%，名次较2017年提升5位跻身TOP10房企行列。世茂和阳光城的排名也较去年各自上升5位。值得注意的是，阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年迈入千亿房企行列。

  >>2018年1000亿-3000亿规模房企业绩情况

  TOP50门槛超550亿元

  2018年，销售金额超过500亿元的房企数量达到58家。全年TOP50房企门槛近550亿元，相比去年381亿元的50强门槛有大幅提升。该梯队房企中新力、奥园及东原今年表现较为突出，全年业绩同比增幅都在80%以上，名次提升显著。

  10家房企首入百强榜单（略）

  2019年展望

  业绩：整体规模由高速增长步入平稳增长

  2016年至今，中国房地产行业经历了增长最快的三年。房企通过高周转和高杠杆完成了规模的快速增长，特别是百强房企整体销售规模的年复合增长率达到40%左右。而自2018年下半年以来，中央多次强调并重申“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”，强化了调控常态化的预期、市场降温明显。

  基于目前的政策和市场背景，我们预计2019年中国房地产行业将由高速增长向平稳增长过渡。百强房企的规模增速将难以保持在近两年的40%，并回落至20%至30%左右，较2017、2018年放缓并保持整体平稳的态势。对于房企而言，如何应对当前的行业周期，综合自身的资源储备和资本运营为2019年设定合理的发展目标，也非常考验企业对市场走势的预判和管理层的智慧。

  格局：各梯队房企规模发展将延续今年的分化格局

  展望2019年，我们认为在行业整体增速放缓、销售规模步入平稳增长的背景下，企业内部的分化格局将会得到延续。一方面，截止2018年末，TOP3、TOP10、TOP20、TOP50房企的销售金额集中度已分别达到近13%、27%、38%和55%，2019年百强房企行业集中度将进一步提升。另一方面，我们预计短期内各梯队房企的规模发展趋势将延续2018年的分化格局。

  首先，三家龙头房企2018年的累计业绩同比增幅低于行业平均水平。受此影响，截止12月末TOP3房企的销售金额集中度增幅仅0.7个百分点，在百强房企各梯队中集中度增幅较低。且在2018年，碧桂园、万科都没有公开提出业绩目标，恒大的目标增长率也仅保持在10%的低位。我们预计，未来三家龙头房企都将以追求有质量增长为主，销售规模也会延续2018年的发展趋势，维持平稳增长。

  同时，2018年30家千亿房企的数量相比2016年、2017年的12家和17家有了较大幅的增长。但我们预计，千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓，短期内将维持在30-35家左右。而在目前千亿房企已成为行业主流的趋势下，2019年这些房企特别是今年新进入千亿阵营房企的规模增长会得到持续。

  最后，对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。通过TOP31-50和TOP51-100房企的分梯队集中度也可以发现，TOP30之后的房企2018年1-11月的集中度增幅显著高于2016和2017年全年。我们预计，这部分房企2019年的业绩目标增长率仍将保持在40%左右的高位。而在当前的市场背景下，追求更高的业绩规模也对房企整体的组织管控及资本运营提出了更高的要求。

  本文为《2018年中国房地产总结与展望：销售篇》删减版

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