[中房研协]多个行业指标高位回落，商品房销售再创新高

——2018年房地产行业数据点评

  一、商品房销售仍创新高，增速逐步回落

  2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。

  中房点评：2018年1-12月，销售面积累计增速在1.3%-4.2 %之间，处于较低水平，销售金额增速仍处高位，房价涨幅明显。分物业类型看，住宅销售面积保持正增长，同比增速较2017年回落3.1个百分点；商业营业用房和办公楼连续负增长，而2017年两项指标增幅在两成左右。分地区看，除东部和东北地区销售面积同比负增长外，其他指标涨幅均较2017年有不同程度的收窄。

  12月，商品房销售面积较上月有明显增加，同比涨幅虽仅0.9%，但是9月以来首次正增长，年末房价也出现调整迹象。在全年政策严控下，商品房增量市场虽然告别了往年的高增长，但销售面积及金额再创历史新高。2019年政策取向依然从严，市场仍以“稳”为主。

  二、房地产开发投资增速平稳，年末有所放缓

  2018年，全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，占房地产开发投资的比重为70.8%。

  中房点评：1-12月房地产开发投资增速保持在9.5%-10.4%之间，全年高位增长，年末有所放缓，全年累计增速为2015年以来最高值（2015-2017年分别为1.0%，6.9%，7.0%）。住宅投资增幅走势与总投资走势平行，整体高出总投资4个百分点左右，办公和商业营业用房投资持续负增长。各区域开发投资均为正增长，仅中部地区增速较2017年回落，东北地区涨幅最大，同时涨幅较2017年明显扩大。

  单月来看， 6月投资额最高，其次为9月，4月最低，其他各月基本持平，12月同比上涨8.2%，增速较上月有所回落。

  三、新开工面积增速高位稳定

  2018年，房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点。其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。

  中房点评：2018年1-12月，房屋新开工面积累计增速持续上涨，年末走势高位平稳。住宅新开工保持高增长，整体高总开工面积增速2-3个百分点，办公楼及商业营业用房负增长，跌幅分别为-1.5%、-2.0%。单月来看，12月绝对值低于5、6月，略高于11月，除1-2月及4月外，均保持高增长，为未来两到三年住房供应量提供了保障。

　　四、开发企业到位资金增速回落

　　2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。

  中房点评：2018年，企业到位资金增速年末回落。从资金来源结构看，自筹资金和定金及预收款为主要来源，占比分别为33.6%，33.4%。与2017年相比，定金及预收款占比增加略大，为2.2个百分点，国内贷款占比减少1.7个百分点。

  2018年，政策面对地产行业的融资监管更加严格，融资渠道收紧，成本也不断攀升，央行四次降准，但房地产行业直接受益少，企业资金压力较大。

　　五、土地购置面积，成交价款高增长，年末略有回落

　　2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。

  中房点评：下半年土地成交面积和成交价款同比增速连续小幅回落，全年累计增速仍处高位。土地成交均价持续上涨，同比涨幅3.3%，涨幅逐月回落。

  2018年土地市场保持高增长的同时，也伴随土地溢价率走低和流拍数量增多，特别是在下半年棚改货币化等政策调整后，三四线城市土地流拍现象加剧。2019年，随着供地规模和供应结构的持续调整，土地市场将进一步回归理性。

　　六、商品房待售面积持续减少

　　2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。其中，住宅待售面积比11月末减少393万平方米，办公楼待售面积增加93万平方米，商业营业用房待售面积减少166万平方米。

  中房点评：2018年，库存去化节凑仍在加快，各城市库存状况逐步分化，政策面从土地供应、棚改货币化安置等方面，有针对性的对商品房库存较大和不足的城市进行调整。

（本文来源：中房研协 测评研究中心）