[中国银河]房价涨幅收窄，按揭利率开始下行

  一、一周行业热点

  1、新年房企融资千亿，利率仍处高位

  2、去年全国土地流拍1808块，三四线城市流拍量远超一二线城市

  3、土地成交溢价率创新低延续下行趋势

  二、最新观点

  1、上周（2019.1.12-2019.1.18），我们重点关注的35城新房成交量同环比分别为-2.7%/-5.2%，相较前一周，成交同比、环比跌幅均收窄。我们重点关注的15城上周二手房成交量同环比分别为+20.1%/+12.5%，同比数据较上周涨幅增大，环比涨幅收窄。供应方面，第3周（2019.01.14-2019.01.20）100大中城市住宅类用地供应20宗，合计建面308万平米，其中，一线城市5宗51万平，二线城市9宗190万平，三线城市6宗67万平。

  2、1月16日，国家统计局发布2018年12月70城房价指数，总体来看，70城新房价格总体平均环比涨幅为0.8%，为去年6月以来的最低；值得注意的是按揭利率开始下行。2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比11月下降3BP。25个月以来，按揭利率首次环比下降。分线城市来看：一线城市下调较为明显。二线城市杭州、武汉、南京等也有较多回调。初步预计全国地区将会有其他城市跟进下调，不过总体幅度不会过大，市场基调仍是以稳为主。

  3、投资建议：投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为5%-7%。龙头房企销售速度仍有望保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。

  三、风险提示：房价大幅下跌风险，棚改不及预期风险等。

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