[克而瑞]2018年库存先降后增 2019年上半年将进入去库存通道

  报告摘要：

  1、库存：2018年库存走势基本呈现了“上半年下降、下半年增长”的特征，目前正进入上行的通道。

  2、存销比：2018年末百城存销比为9.7个月的水平。全年存销比呈现了“先下降后增长”的态势。当然从历史数据看，年底存销比依然是属于偏低位水平的。

  3、预测：2018年第四季度形成了相对多的住宅库存，所以到了2019年上半年，预计房企会把去库存作为一项重要的工作去抓。

  一、百城库存全年先降后增

  1、100城库存：环比连增4个月

　　截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。 观察历史数据，2015年1月份以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。到了2018年，库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势。10-12月份继续保持增长态势。总体上看，库存走势正迎来拐点，年底正式步入上行通道。

  2、城市结构：一线城市近七个月库存明显增加

  截至2018 年12 月底，一、二、三四线100 个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261 和19562 万平方米，环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%。

　　从同比增幅数据看，一线城市在连续34 个月库存同比下跌后，2018 年6 月份首次出现同比正增长态势，7-12 月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市保持了连续42 个月的同比下跌，但跌幅是在持续收窄的。三线城市在连续38 个月同比下跌之后，目前出现了连续两个月同比正增长的现象。

  3、城市排行：53个城市库存低于2017年同期水平

  2018年12月，100个城市中，有47个城市库存出现了同比增长现象。其中福州、景德镇和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到85%、81%和75%。这和此类城市近期供应规模较大的因素有关。同时，100个城市中，有53个城市的库存出现了同比下滑态势，其中济南、大连和南通的同比跌幅较大，跌幅分别为35%、31%和27%。

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