[克而瑞]2019年2月全国市场月报

  2月，经济运行较为平稳，股市行情向好，中美贸易摩擦逐步缓和，房地产政策也“利好”不断，粤港澳大湾区建设将进一步提速，海口、西安、南京等4城调降人才落户门槛；合肥、南京、青岛等市下调房贷利率上浮比例；阜阳取消土拍限价，房企可自行调整项目售价。而楼市寒冬依旧，“返乡置业”盛况不再，因春节假期影响重点城市供求同环比大幅下降50%以上。与此同时，春节后个别城市的确存在个别项目涨价，千人看房、土拍升温等“异动”迹象，但我们认为基于前期需求、购买力透支而造成的需求疲软问题仍将持续一段时间，难改总体市场下行调整的大趋势，三四线城市也将面临更大的调整压力。而随着市场下行压力加剧，核心一、二线城市无疑会成为房企土地投资的重点。

  1、供应：同环比跌幅均超50%，一线增量显著高于二三线

  受到春节假期影响，29个重点城市来整体供应459万平方米，环比锐减73%，同比下跌55%。供应缩量主要源于成交不济，房企基本都放缓了推盘节奏，观望情绪也比较浓厚。

  一线城市供应量整体继续萎缩，仅为72万平方米，除上海外，北京、广州、深圳在环比上均有50%以上的降幅，其中北京和深圳尤为惨淡，但同比仍上涨19%，房企推盘仍相对积极。

  25个重点二三线城市环比全部“飘绿”，新增供应环比下降75%，同比也下跌60%，同比仅沈阳、厦门好于去年同期，主要源于这两城去年同期供应基数较低的缘故。供应下降最为明显的当属武汉、福州、宁波等城市，同环比跌幅均超80%，整体供应维持在低位。

  2、成交：环比腰斩同比降28%，仅武汉成交破百万方且同环比皆涨

  2月全国29个重点城市整体成交960万平方米，环比锐减53%，相比2018年降幅达28%，由于今年核心一二线城市购房热情依旧没有好转，三四线返乡置业潮意外爽约，成交腰斩在预期之中。

  一线城市成交89万平方米，环比下降57%，同比上涨12%。除了广州以外的北京、上海、深圳3城成交面积均好于去年同期，可见一线城市成交还是有一定程度的“复苏”。

　　二三线城市总体成交面积环比下降53%，同比下跌31%，多数城市的成交依旧下行，但瑕不掩瑜，武汉市场2月成交量依旧突破100万平方米，环比微增8%，同比上涨73%，其他如成都、南宁、苏州、长春、济南、合肥等城市虽然成交表现不及1月，但同比好于去年同期。

  3、库存：三成以上城市库存同比增两成，过半数城市消化周期超12个月

  2月，因供应大幅缩水，近八成重点城市商品住宅供求比低于1，北京、深圳、大连、长春、济南、苏州、南宁、武汉、福州、宁波等市更是不足0.3，库存得以消耗，除上海、昆明以外其余城市存量环比皆小幅回落，跌幅基本控制在10%以内，但同比看仍是涨多跌少。

受春节期间成交不振影响，重点城市去化周期明显拉长，青岛、合肥尤为突出，环比涨幅超70%， 北京、青岛、济南消化周期跃升至18个月警戒线上方，沈阳、大连、厦门持续在20个月以上高位，大连更是高至50.1个月。

  4、成交结构：中档产品占比小幅上扬，上海90平以下产品成交回落

　　从价格段分布来看，本月低档产品成交占比与上月持平；中低档产品上海微降3个百分点，北京、深圳比重变化不大；中档产品占比全线小幅上扬，深圳上升5个百分点涨幅最大；中高档产品仅深圳回落，其余两市占比均增加5个百分点；高档产品上海、北京占比下滑，北京跌幅7%最为显著。

  从面积段分布来看，本月90平方米以下产品北京、深圳占比继续上升，上海回落6个百分点；90-120平方米产品深圳微降，上海上涨6个百分点；120-144平方米产品占比北京、上海微跌深圳微涨，涨跌幅均不超3个百分点；144-200平方米产品北京、深圳基本持平，仅上海上涨5个百分点；200平方米以上大户型产品成交整体小幅回落。