[中信证券]深化增值税改革行业影响动态评估

2019-03-07 16:17:38

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-03-07
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中信证券

  本篇报告我们动态测算了增值税税率变化对房地产企业的影响,在一般情况下,地产企业由于此次增值税率从10%下降到9%,毛利可能提升约4%。

  ▍房地产行业增值税的改革历程:

  ▍房地产开发行业在早年并不缴纳增值税。到2016年5月1日,建筑业、房地产业等被纳入营改增的试点。到2017年1月1日,原来17%,13%,11%和6%的四档税率简并为17%,11%和6%三档,房地产行业属于11%的一档。到2018年5月1日起,我国实施深化增值税改革措施,将原来增值税率为11%的货物增值税下降到10%。在2019年政府工作报告中表示,再次将交通运输业、建筑业等行业10%的税率下降到9%。我们理解,既然10%的税率不再存在,房地产行业的增值税率也就下降到了9%。

  ▍在进项税抵扣方面,土地没有增值税抵扣凭证,不得作为进项税额抵扣,但又可以把土地价款从销售额中扣除。企业的广义资金成本,进项税额也不能抵扣。不过,企业的建安成本进项税额可以抵扣。

  ▍因此,对于房地产企业而言,增值税改革对企业影响的大小,主要取决于企业能否在增值税改革后保持含税的价格基本不变,或较少程度的下降,其次取决于其企业能否在上下游具备优势,尤其是要求建筑企业重定价。我们预计,不同区域的房地产开发企业所受影响并不相同。一般来说,房地产企业对消费者,建筑公司的议价能力都比较强,在产业链中占据明显优势。

  ▍关于增值税税率变化对于地产企业影响的定量评估:

  ▍我们假设建筑公司因为增值税税率下降所带来的税负负担下降,有超过八成将会体现为建安投资和服务的价格下降(因为建筑公司议价能力较低);同时假设房地产开发企业实际销售价格不因为增值税改革而波动,房价由按揭,调控政策等外生因素决定。假设企业面向消费者的销售定价约12500元/平方米,土地成本约2500元/平方米,则我们测算由于此次税改,代表性的房地产企业毛利会提升4.1%,毛利率提升近1个百分点。一般来说,企业净利润的弹性好于毛利润的弹性,房地产企业的净利润上升幅度因此可能还要大于4%。

  ▍风险因素:在实际的经营中,房地产企业受到预收款一般会预缴增值税。而现房销售占地产企业销售回款比重很小。所以,从实际的现金流的角度,考虑到其他领域的减税和财政收支压力,房地产企业的短期实际税负负担可能下降非常有限。

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