[兴业证券]前线看地产——佛山调研纪要

2019-03-07 16:19:54

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-03-07
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:兴业证券

  投资要点

  佛山受益于“广佛同城”建设,基本面一直较好,限购政策对整体市场影响不大。年后,非限购区域首付下降、大湾区规划强调加快“广佛同城”建设等利好政策出台,基本面反弹迅速。

  佛山房价自2015年3月开始上涨,2017年在限购影响下一直较平稳,到2018年12月销售均价累计涨幅达到50%。各区域房价差异较大,以广佛交界、顺德地区和主城区均价较高。广佛房价的强烈价差,强化了佛山居民对房价上涨的预期。

  实体经济根基深厚,居民可支配收入较高。佛山市GDP在广东省位列第三,仅次于深圳、广州。2018年实现GDP9935亿元,同比增长6.30%。全国来看,佛山在所有城市中位列第17名,高于西安、昆明、合肥、福州等传统二线城市。佛山整体居民杠杆率与全国持平,仍处于合理范围。2015-2017年佛山居民杠杆率提升速率也较快,从30.1%提高到42.8%,但目前水平与全国居民杠杆率水平持平,仍然处于合理的空间范围。与大湾区的其他主要城市相比,佛山的居民杠杆率也是大幅偏低。

  土地市场热情不散,流拍率极低。2016年,佛山迎来了13家新进入的地产商,土地成交均价大幅攀升,从2015年的2792元/平方米跃升至2016年的5964元/平方米,调控政策的出台对佛山土地市场的影响微乎其微,土地均价维持在6600元左右的水平,同时土地流拍率也控制在极低的水平。政府在供地节奏上的把握很好,2016-2018年减少了土地的供应规模,且在供地顺序上也非常科学。在整体土地市场情绪较好的时候,供应偏郊区的地块,而在土地市场有降温迹象的时候,供应核心区位稀缺的地块。

  投资建议:居民杠杆率趋势难以改变,主要经济体信用扩张主体大概率是房地产,这一大背景导致地产核心资产就是经济增长中枢下行后的诺亚方舟!是长期资金配置的大方向。持续推荐新城控股、万科a、保利地产、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福。

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