[光大证券]破除藩篱,长三角走向更深层次的融合

2019-03-11 16:01:45

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-03-11
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:光大证券

  事件:

  全国人大代表、上海市委书记李强3月6日在上海市代表团全体会议上表示,长三角一体化上升为国家战略之后,上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示范区。

  点评:

  新概念,“长三角一体化示范区”呼之欲出

  2019年1月27日,上海市市长应勇作政府工作报告时,首次提出了“长三角一体化发展示范区”。同日,浙江《政府工作报告》提出,共同打造“长三角一体化发展示范区”。3月6日,上海市委书记李强在上海市代表团全体会议上表示,长三角一体化上升为国家战略之后,上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示范区。目前,网传一体化示范区可能由江苏省苏州市吴江区、上海市青浦区和浙江省嘉善县等市县区的部分乡镇街道等区域组成,简称“青嘉吴地区”。

  城市群融合发展先行者,意义重大

  长三角城市群互通资源,齐头并进,整体发展情况均好。WIND数据显示,2017年长三角城市GDP总量有12城超过5000亿,其中绝大多数城市的GDP名义增速高于上海。

  “长三角一体化示范区”的意义在于,1)跨越省级行政区,有利于消弭阻滞要素流通的行政壁垒、市场壁垒和体制机制障碍;2)作为长三角一体化的核心试验区,有助于在更大范围内推动资源整合、一体化共享及要素自由有序流动。

  区域内重点布局房企迎来机遇

  我们在2018年度策略《四大红利与房企》中提到,未来经济发展将从“一线城市、二线城市、三四线城市”城市层级划分的方式转变为“京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群”等区域增长极划分方式,增长极内的一线、二线、三四线乃至于广袤农村地区,都将随着资源要素的不断聚集,迎来不同程度和不同模式的增长。同时由于都市圈核心城市的产业升级和产业转移,使都市圈周边三四线城市迎来难得的产业承接机遇,带动城市建设、人口流入及收入增长。

 投资建议

  新城控股在长三角有大量土储资源,光明地产的物流板块最受益于长三角一体化,其大虹桥的海博物流园即将投入使用,上实发展在青浦朱家角有大量土储。基于长三角一体化进程加速,“示范区”带来热点效应,从而带动人口流入,激发住房、商业办公及产业物流等需求,推荐新城控股、光明地产、上实发展。新城控股:上海为中枢,长三角为核心,拥抱长三角一体化公司已实现“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的全国布局均衡战略。在苏州区域,公司已完成超百亿销售,苏州、常州、镇江市场占有率名列前茅。

  2018年公司签约面积1812万方,同比增长95%;签约金额2211亿元,同比增长75%。2016-2018年公司签约额CAGR达到91%,根据克而瑞数据,销售规模排名由2015年的第21位提升至2018年第8位。

  基于公司商住双轮驱动快速增长,业绩释放逐步兑现,我们维持2018-2020年EPS预测至4.22/5.61/6.86元,目前股价对应预测PE分别为8.6/6.5/5.3倍。综合考虑给予2019年8倍PE,上调目标价至44.88元,维持“买入”评级。

  风险提示:三四线城市销售趋冷,公司回款及毛利水平不及预期;融资成本抬升侵蚀公司利润;国内经济增长放缓,新开业商场租金水平不及预期。

  光明地产:地产+物流双轮驱动,产业协同拓展空间

  公司以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主业,母公司光明集团在上海有近万亩工业用地存量,公司后续有望积极参与存量盘活、产业调整、城市更新旧改。公司目前已形成完整的冷链物流体系,两大业务协同效应逐步显现,有助于未来进一步拓宽资源获取渠道。

  2018年,公司实现签约金额244.59亿元,同比增长3.37%。考虑到公司全年新增土储面积144.52万平方米,同比增长53.34%,新开工面积472.89,同比增长84.62%,预计2019年可售资源具有较强支撑。

  我们维持2018-2020年预测归母净利润至15.98、20.06、22.48亿元,对应2018-2020年预测EPS为0.72、0.90、1.01元,现价对应2018-2020年预测PE为6.6、5.2、4.7倍。公司可售资源具有较强保障,融资优势持续凸显,双轮驱动协同效应将逐渐显现。综合考虑给予2019年6.5倍PE估值,上调目标价至5.85元,维持“买入”评级。

  风险提示:深耕区域楼市去化超预期下行,冷链物流板块投入产出持续不及预期拖累业绩。

  上实发展:业绩延续稳健增长,租赁、物管发展提速

  公司房地产主业坚持“1+3+X”战略布局,即以上海为核心,形成以上海为中心的长三角、以青岛为中心的环渤海以及以成渝为中心的西南片区三个深耕区域。

  2018前三季度实现营收47.29亿元,同比增长23.27%,归母净利润2.86亿元,同比下降18.73%。公司2018年1-9月累计实现合约销售金额约41.57亿元,同比增长7.69%,累计实现合约销售面积约23.58万平方米,同比增长20.92%。公司2018年1-9月已出租物业面积约36.3万平方米,出租物业取得租金收入约2.89亿元人民币。

  考虑到公司充裕的预收账款、租赁和物管业务加速推进、以及少数股东损益占比显著减少,我们维持公司2018/2019/2020年EPS至0.50、0.52、0.54元。综合考虑给予相对估值2019年18.5倍PE,上调目标价至9.62元,维持“买入”评级。

  风险提示:从宏观、中观等角度对行业发展可能面临的风险、困难进行有针对性的分析。

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