[招商证券]房地产板块的“守正与出奇”

2019-04-03 12:02:09

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-04-03
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:招商证券

  房地产投资反弹“虚”,经济下行压力仍存,10Y国债定方向,其仍将持续改善。从配置上讲,从增配弹性标的回归均衡配置。

  . 继2月11日提出增配弹性标的后,上周我们提出板块需回归均衡配置。目前板块正在经历“守正与出奇”这一特点,表现的特点就是前期滞涨的龙头出现一定程度修复。同时,前期更有瑕疵的一些公司出现补涨,这种“守正与出奇”特点的背后或是板块风格变化的开始。

  . 房地产股票超额收益仍然决定于利率的变化方向,隐含的是经济下行压力没有那么快过去。换句话说,市场上许多对于经济更乐观的看法是否有局限性?

  这在房地产投资角度能找到很好证据,我们仍认为房地产1-2月份的投资数据是“虚”的,主要贡献来源于施工速度的反弹和土地款的支撑,土地款后续的下行市场没有啥分歧,而施工速度的反弹背后是限价政策的放开导致了部分项目的复工(去年停复工缺口历史最大)。这可以很好解释1-2月份的新开工数据往下但投资回升,后面随着竣工的企稳而施工面积增速收窄,以及施工速度经历脉冲回升后的回归正常。自然而然,房地产投资会暴露出调整的方向。认为长端利率仍将持续下行,从而映射房地产利率边际宽松的方向。地方专项债并非和房地产无缘,从过去看,其也是保障土地供给的资金来源,加大土地供给或是今年稳地产投资的方向。

  . 股票风格的变化取决于信用利差的变化,已有三波修复

  去年我们提出10Y国债定方向,8-12月直接影响到所有风险资产的估值修复,而不动产价格的估值修复比较靠前,对应于股票是beta 的修复,在龙头股票的修复上得以反映;从今年1月27日发布报告《多》后,房地产股票在去年12月份回撤之后于春节前出现了第二波修复,这是在经济下行压力加大预期之下的第二波beta 修复;在2月11日后,我们提出加配弹性标的,后面隐含的是投资者对于alpha的追求。其中主要是2个原因,一个是春季行情(股票市场流动性继不动产出现估值中枢修复),一个是信用利差出现明显修复,这一波修复是alpha的主导。

  从目前看,信用利差继续修复的前提是流动性进一步宽松叠加房企融资的明显放松。在当前因城施策和房地产行业“稳地价,稳房价,稳预期”的背景下,信用利差修复没有问题,再具备超额修复也受制于“防风险”的目标。换句话说,后续市场利率的下行速度可能再次赶超信用利率。

  投资建议:均衡配置的意义更强了。从估值角度而言,弹性标的的估值许多进入了8-9倍这个位置,而许多龙头公司仍在5-7倍这个范围内。未来1个月的配置我们仍建议从超配弹性标的回归均衡,守正出奇。高周转型蓝筹首选【万科A、保利地产】等,接近制造业的风格理应具备估值溢价;另外积极推荐“一二线”边际受益标的【金地集团】【华侨城A】;弹性品种关注【中南建设】,估值弹性和业绩弹性均处于拐点,【华夏幸福】长期资金改变现金流情况,能进一步回归城市圈布局赛道,新管理层或带来新优势资源,等(部分因限制名单调出)。

  风险提示:短期调控政策超预期,长效机制推出超预期,三四线销量下滑超预期。

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