[中信建投]一二线城市回暖，三线降幅收窄

  商品房市场：【成交】4月初重点城市一手房成交面积环比+30.30%，同比+31.78%，其中一二线市场回暖，三线降幅大幅收窄，一二线同比分别上涨+34.17%、33.07%，三线下跌0.27%；本周一手房成交面积环比-11.35%，同比+43.14%，二手房成交面积环比+7.16%。【土地】本周百城土地供应建面环比-74%，同比+45%；挂牌均价环比-31%，同比-18%，其中一二三线均上涨。【推盘】根据我们统计的28城动态数据，四月初推盘总量为237个，环比-63%，其中一二三线均有下降。【库存】库存增加，去化速度加快。其中一线城市去化周期11.6个月，二线城市去化周期12.35个月，三线城市去化周期21.08个月。

  政策动态信息

  中央政策：发改委印发2019年新型城镇化建设重点任务：城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；健全城市投融资机制，积极助力新型城镇化建设，全面推进地方融资平台公司市场化转型。

  地方政策：根据《武汉市大健康产业发展规划(2019-2035年)(送审稿)》，武汉市将打造该市第五个国家级产业基地，谋划世界级万亿大健康产业集群。。

  公司动态信息

  世茂股份：公司以28亿竞得南京一宗土地，合计建面22.4万平。

  新城控股：前3月新增借款161.67亿，其中银行贷款为89.13亿。

  万科A：完成配售2.63亿股H股，筹款77.8亿港元全部将用于还债。

  板块观点：结合中央经济工作会议的定调，我们认为2019年地产板块边际改善空间加大：1.货币政策转向带来流动性边际改善；2.房贷利率预计见顶回落；3.房地产政策趋于温和，地方政府在调控政策上将有更大的权责空间，政策周期“似曾相识燕归来”，19年地产板块将迎来BETA行情。历史周期回顾表明，尽管我们预测基本面下行周期还将持续近2个季度，但相对估值的修复之旅将会持续。

  建议优选：具备强融资以及ROE突破能力（招商蛇口、保利地产、万科、华侨城）、具备成长弹性（阳光城、荣盛发展）、享受存量价值红利（光大嘉宝、中粮地产、建发股份）。