[中银国际]建安投资维持高位，销售回暖增长稳健

  2019年1-4月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长13.1%和11.8%，销售面积和金额同比分别下降0.3%和上升8.1%，呈现全面走强趋势。4月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为12%、15.5%及29.5%，房企积极补库存，18年以来新开工高增带动施工走强，建安投资贡献度提升；竣工面积同比下降7.9%，降幅较上月收窄0.5个百分点，我们预计随着16-17年开工项目竣工结算，竣工将持续回暖。4月单月销售面积增速1.3%，较上月回落0.5个百分点，维持3月热度。我们预计19年一二线在供给改善、去化转好的情况下，成交将稳步改善；三四线由于棚改弱化销售预计大幅下行；全年销售增速预期0-5%。我们认为19年地产政策以“因城施策”的深化与落地为主线，业绩持续向好的龙头及二线高成长性房企估值仍有提升空间。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设；地产交易服务商：我爱我家等。

  支撑评级的要点

  1-4月，全国房地产开发投资额同比增长11.8%，较1-3月扩大0.1个百分点；商品房新开工面积同比上升13.1%，较1-3月扩大1.2个百分点；施工面积同比上升8.8%，增速较1-3月扩大0.6个百分点；土地购置面积同比下降33.8%。4月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为12%、15.5%及29.5%，房企积极补库存，18年以来新开工高增带动施工走强，建安投资贡献度提升；竣工面积同比下降7.9%，降幅较上月收窄0.5个百分点，我们预计随着16-17年开工项目竣工结算，竣工将持续回暖。1-4月土地购置面积同比下降35.5%，但溢价率上升至24%，随着房企融资改善，地市将逐渐回暖。

  1-4月的商品房销售面积为42,085万平方米，同比下降0.3%；销售额为39,141亿元，同比上升8.1%；较上月扩大2.4个百分点；销售均价为9,300元/平米，同比上升8.3%，较上月扩大1.8个百分点。4月单月销售面积增速1.3%，较上月回落0.5个百分点，维持3月热度。我们预计19年一二线在供给改善、去化转好的情况下，成交将稳步改善；三四线由于棚改弱化销售预计大幅下行；全年销售增速预期0-5%。

  1-4月，房地产开发企业合计资金来源为52,466亿元，同比上升8.9%，较1-3月扩大2.9个百分点。从各资金来源同比来看，1-4月累计数据中，国内贷款同比上升3.7%，较1-3月扩大1.1个百分点；利用外资同比上升100.0%，较1-3月回落6.3个百分点；自筹资金同比上升5.3%，较1-3月扩大2.3个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升12.8%，较1-3月扩大3.8个百分点，其中，1-4月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升15.1%和上升12.4%。

  评级面临的主要风险

  房地产行业销售大幅下滑，三四线景气度下滑超预期。