[易居研究院]一季度10大都市房价略有反弹，伦敦房价同比跌幅最大

  报告摘要：

  1、2019年一季度，10大国际都市房价指数为145.8，环比2018年四季度上涨0.3%，同比去年同期上涨0.7%。与次贷危机后的低谷2009年二季度相比，上涨63.6%。

  2、2019年一季度环比涨幅排在前3位的城市分别为香港、纽约和北京，环比涨幅排在末3位的城市分别为伦敦、新加坡和首尔，均出现环比下跌。

  3、2019年一季度同比涨幅排在前3位的城市分别为首尔、新加坡和香港，同比涨幅排在末3位的城市分别为伦敦、多伦多和上海，其中伦敦和多伦多房价同比下跌，上海则同比持平。

  4、展望2019年二季度，预计10大国际都市的房价总体将趋稳，且不同城市的分化趋势会更加明朗：纽约和洛杉矶的房价可能将趋稳；伦敦房价可能继续保持振荡下行走势；香港房价反弹将趋缓；北京和上海的房价将趋稳。

  在经济走势和货币政策全球趋同的背景下，全球主要大都市房地产市场走势，尤其是房价变化，也具有一定的相似性和趋同性，为了更好跟踪和研究国际及国内大都市的房价变化，易居房地产研究院在国内率先研究和创建了10大国际都市房价指数报告。本报告选取了纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市为样本，依据当地政府公布的统计数据展开分析。

  一、10大国际都市房价指数

  本报告共选取了10个代表性的国际都市，对各个城市的房价指数进行标准化处理后，以GDP占比计算得出的权重相乘，即得出当期10大国际都市房价指数。需要指出的是，本文中的北京和上海所选取的房价指数为国家统计局公布的二手住宅销售价格指数，主要是考虑到内地调控政策严厉，北京和上海的新建商品住宅价格受限价政策影响有一定的失真，而二手房价格走势受政策影响较小。另外该指数与实际相比，波幅偏小，但是为了数据的权威性，本文仍采用各国官方公布的数据。

  美国次贷危机爆发以后，10大国际都市房价指数下滑，于2009年二季度触底，此后随着全球经济的逐渐复苏，10大国际都市房价指数也开始了上行趋势。10大国际都市房价指数总体上持续了近十年的上涨。2009年三季度至2011年三季度缓慢上涨，2011年四季度至2012年一季度受欧债危机的影响小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度涨势较快，2017年一季度至2018年三季度涨势有所放缓，2018年四季度转跌，2019年一季度小幅上涨，目前处于正在筑顶阶段。

  2019年一季度，10大国际都市房价指数为145.8，环比2018年四季度上涨0.3%，同比去年同期上涨0.7%。与次贷危机后的低谷2009年二季度相比，上涨63.6%。10大国际都市房价指数的上涨，体现了金融危机过后十年来全球经济的平稳增长。

  二、10大国际都市房价涨幅排名

  1、香港环比涨幅第一

  根据各国统计部门的数据，与2018年四季度相比，2019年一季度10大国际都市中，房价上涨的城市有4个，下跌的城市有6个。

  环比涨幅排在前3位的城市分别为香港、纽约和北京。其中，香港以5%的环比涨幅位列第一。在连续9个季度上涨后，2018年三季度香港房价指数小幅下跌，四季度继续环比大跌7.8%，2019年一季度有所反弹。美联储在今年年初放出暂缓加息的鸽派信号，一季度香港股市和人民币汇率企稳也使香港房地产市场受益。但随着近期国际贸易形势的变化和不确定性，香港房价仍然面临回调压力。

  环比涨幅排在末3位的城市分别为伦敦、新加坡和首尔，这三个城市均出现了房价环比下跌的情况。其中，伦敦以2.8%的环比跌幅位列倒数第一。伦敦的房价存在被高估的现象，市场本身已被透支，英国央行2017年和2018年各加息一次，同时脱欧带来的政治和经济的不确定性也对房地产市场造成了影响。英国2018年全年国内生产总值（GDP）增长1.4%，为2012年以来最低增幅，经济的疲软也拖累了伦敦房价。

  2、同比涨幅首尔最大

  同比涨幅排在前3位的城市分别为首尔、新加坡和香港，同比涨幅分别为3.1%、3.1%和2%，其中首尔的同比涨幅最大。2014年三季度至2018年四季度，首尔房价连续上涨18个季度，这主要是由于低利率和购房限制较宽松等原因。为了抑制过热的房地产市场，韩国政府在2018年9月13日宣布出台严厉的房地产新政。另外，2017年11月底，韩国六年来首次加息，成为美联储加息后亚洲第一个加息的国家，2018年11月底韩国再次加息25个基点，货币政策的收紧抑制了房价的过快上涨，2019年一季度首尔房价指数已小幅转跌。

  同比涨幅排在末3位的城市分别为伦敦、多伦多和上海，其中伦敦和多伦多房价同比下跌，上海则同比持平。其中，伦敦以2.7%的同比跌幅位列倒数第一位。根据英国权威财经杂志《经济学人》(Economist)公布的全球房价指数显示，加拿大的房地产价值明显被高估。政府已于2017年出台房地产新政，包括加息、收紧贷款审核等来抑制多伦多以及周边地区的过热房市。对于北京和上海，从严调控的基调导致了购房者的心理因素产生变化，购房人群总体对楼市更多保持观望态度，同时由于信贷政策不放松，压制了部分刚需及改善性需求。值得注意的是目前十大国际都市中，已有四个城市出现了房价跌回一年前的情况，或许预示着全球楼市都将逐渐降温。

  3、2019年一季度与2007年四季度相比中国三城的房价涨幅领跑

  2019年一季度与2007年四季度相比，比较10大都市的房价涨幅，涨幅排在前3位的城市分别为香港、北京和上海，涨幅分别为220.2%、91.3%和83.5%，远高于其他国际都市。这三个城市房价涨幅较大，主要是因为过去十多年中国经济持续中高速增长，城镇化进程中人口大量涌入北京和上海等一线城市，城市建设和基础设施不断提高和完善，房产的大幅升值正是这一系列红利的体现，中国内地和香港的有房一族通过房产升值分享了经济发展的红利。纽约的房价涨幅排名垫底，虽然近几年纽约楼市复苏，但是次贷危机对楼市的重创很严重，直到2018年四季度房价才超过2007年四季度。与纽约一样同是美国大都市的洛杉矶房价涨幅则达21.1%，涨幅超过纽约较多，主要是由于洛杉矶以华人为代表的海外置业投资较多和旅游业较发达。

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