[克而瑞]大湾区规划落地后珠海、中山、江门和肇庆四城楼市变化及其发展研判

2019-05-29 10:49:56

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-05-29
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  受益于粤港澳大湾区远景规划,释放巨大的改革制度红利,粤港澳大湾区将对标打造成全球第四大经济湾区。湾区交通、经济、产业等快速发展,高素质人才大量引进,有望给粤9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑,市场前景长期看好。 

  相较于广州、深圳、佛山、东莞和惠州市场关注的焦点城市,珠海、中山、江门和肇庆市场关注度较低,部分城市市场数据也不透明。而从我们实际调研情况来看,粤港澳大湾区规划落地后,长期被市场所忽视的4城市场热度不尽相同,整体呈现珠海、中山、江门和肇庆市场热度依次递减。

  大湾区市场现状

  粤九城楼市对政策敏感性高,城市间广泛渗透购房需求多向外溢

  1、房地产市场对调控政策敏感度高、受其影响大 

  2016年3月深圳率先升级限购,2017年3月广州跟进升级限购,随后广、深两市房地产市场明显降温,投资性需求梯次离场。而从市场走势来看,深圳、广州成交量分别于2015年、2016年创历史新高,随后成交量均高位回落。近年来,深圳、广州成交量仍处下行通道,但同比跌幅明显收窄,2018年深圳、广州成交量同比分别微降0.4%和4.8%。另外,2016年国庆期间东莞、珠海和佛山重启限购令,核心城市投资性需求被迫离场,成交量皆高位回落。相较而言,珠海市场对政策敏感性颇高,因政策严厉打压,珠海市场步入调整期,成交量连续两年低位运行。鉴于粤港澳大湾区规划释放巨大改革红利,粤9城房地产市场将明显受益,市场前景可高看一线。 

  2、房地产市场规模呈现不同的城市梯队 略 

  3、核心城市与三四线城市市场轮动特征明显 略 

  4、广深调整到位,三四线调整周期短、库存风险可控 略 

  5、房价涨幅趋缓,因放松限价广州房价结构性拉升 略

  珠海

  政策松绑、利好兑现后市场显著转暖,中长期仍可高看一线

  1、政策环境:政策执行松动局部取消限购,全面放宽人才落户 

  2016年10月珠海重启限购限贷,2017年4月限购限贷政策再升级,非户籍居民家庭社保缴存年限由原先的1年增至5年,珠海房地产市场就此步入长达两年的调整期。当年5月,土拍实行最严限售令,部分土地严格限定自项目竣工验收之日起10年内不得抵押、转让及销售。 

  2018年4月“珠海英才计划”出炉,各类人才可分别享受住房补贴、生活补贴、现金奖励等,其中顶尖人才即可享受200万元奖励,还可申请600万元住房补贴等各种优惠。毫无疑问,“珠海英才计划”可谓是含金量最高、保障力最足、覆盖面最广的人才政策,珠海将对标打造大湾区人才高地。 

  步入2019年以来,政策执行层面开始出现“松动”迹象,大专以上学历可落户,非户籍家庭只需开无房证明即可购房。限贷层面,首套房首付3成,利率上浮10%;二套房贷款结清首付4成,未结清首付5成,利率上浮15%。限售层面,斗门区限售3年,其他区域限售5年。限签层面,网签备案高低搭配,结构性维稳全市房价。 

  2、房地产市场:限购松绑后楼市快速转暖,但短期规模仍难突破前期高点 略 

  3、土地市场:近年来地价逐级提升,2018年土拍降温地价高位回调 略 

  4、经济与人口:经济已达世界发达地区水平,产业人口加速净流入 略 

  5、发展规划:旅游业发达,正转型升级“三高一特”现代产业 略 

  6、市场预判:对外来定居和投资吸虹效应强劲,中长期市场仍可高看一线 

  近期,受惠于政策局部松绑,珠海房地产市场明显升温,外省市投资客大量进场。我们认为中长期珠海市场仍可高看一线,主要原因不乏以下三点:其一,珠海经济发展水平较高,并有较强产业发展基础,城市经济向好发展有望给房地产市场提供需求支撑;其二,随着粤港澳大桥通车以及更多大湾区规划利好逐步兑现,珠海作为连接港澳的桥头堡城市,必将收获更多的改革制度红利。未来两岸三地之间的市政交通将进一步完善,产业联动将进一步加强,或多或少将利好珠海房地产市场;其三,最强人才新政大幅放宽落户门槛,产业人口大量导入,必将给房地产市场带来不菲的增量购房需求。

  7、附录-市场调研:楼市、地市齐转暖,渠道分销拓客外省市客户持续增多 略

  中山

  湾区利好下市场回温但仍不及2016年,中长期产业发达、需求有支撑

  1、政策环境:限购、限贷、限价从严执行,人才落户成效显著 略

  2、房地产市场:受政策、规划等影响波动较大,落户放宽后供求重回高位 

  2014-2015年中山房地产市场明显供过于求,房价基本稳定在4000-6000元/平方米。受东进战略以及深中通道正式动工等多方面因素影响,大批投资客蜂拥进场,2016年中山房地产市场异常火热,成交量价皆提速上涨。而在备案价严格限制下,市场一度出现“双合同”。 

  2017年3月,中山限购、限贷、限价、限签等调控政策层层加码,房地产市场逐渐回归理性,全年成交量同比腰斩。当然限签也是成交量陡降的重要因素,市场交易数据难免“失真”。房价整体仍处上升通道,市中心房价升至1.8-1.9万/平方米高位。 2018年中山楼市运行以“稳”为主,人才落户新政渐显成效,供求均回到历史高位,全年成交量再次突破700万平方米。各区域市场明显分化,火炬开发区、三乡镇和南朗镇成交依旧活跃,成交量明显高于其他区域;东区、火炬开发区和石岐区仍是价格高地,房价位居市场前列。 

  2019年1季度,随着粤港澳大湾区规划正式落地,中山房地产市场有所转暖,但整体热度不及2016年。本地客户对房价异常敏感,一旦房价逐级上涨,成交量将大幅回调。统计数据显示,项目售价每涨1000元/平方米,成交量将减少约60%。整体而言,本轮市场回暖核心动因在于省外购房客户量明显增加,反观本地客户以及广深外溢投资客相较理性。

中山商品住宅

  3、土地市场:供地集中在2013年之前,市场规模受到土地供给较大制约 略 

  4、经济与人口:人口持续净流入、常住户籍人口比约2,居民收入高于全省平均 略 

  5、发展规划:各镇产业基础良好但相对独立封闭,未来打造“一城双核”格局 略 

  6、市场预判:短期内需支撑市场整体平稳,待深中通道通车或将迎来外溢回归 

  整体来看,中山市场有产业经济支撑,仍以本地自住需求支撑,整体运行平稳,同样受益于区位优势,与珠海、广州、佛山等交界地方存在一定量的外溢客。与此同时,中山已加入抢人大战,放宽大专以上学历毕业生及技能人才、特殊专业人才入户条件,进而将释放出一部分购房需求。此外,在粤澳港大湾区建设中,确立了中山“打造珠江西岸区域性综合交通枢纽”的战略定位,中山的地理优势将被激活,作为珠江西岸的区域科技创新研发中心,特别是随着深中通道正式通车以及其他规划利好逐步兑现,中山的房地产市场有望迎来深圳等地外溢客群的回归。 

  7、附录-市场调研:市场预期转好省外投资客增多,本地以及广深客群依旧理性 略

  江门

  短期市场降温成交放缓,内生市场有需求,下行压力可控

  1、政策环境:限购、限贷力度相较温和,限定“豪宅线”控房价 略 

  2、房地产市场:规模稳定在300万方,2018年下半年市场降温成交放缓 略 

  3、土地市场:近年品牌房企加速进入,地王频出之后合作开发将成常态 略 

  4、经济与人口:人口持续净流入使人口规模近500万,居民收入低但增速高于省均 略 

  5、发展规划:以工业立市,构建“1+6+N”、“5+1”的产业发展新格局 

  新一轮规划显示,江门将继续坚持以工业立市为根本,形成功能互补、协同发展的“1+6+N”、“5+1”的产业发展格局,着力推动产业向集聚化、规模化、中高端迈进,打造珠三角新的增长极。具体而言: 

  优化“1+6+N”园区产业布局,突出特色、错位发展,加快推进先进装备制造、大健康医疗、现代服务业、高端海洋等产业创新和集聚发展。其中,“1”是以高新区为示范区,“6”是以蓬江滨江新城、新会银洲湖新城、鹤山工业城、台山工业新城、开平翠山湖科技产业园、恩平工业园6个分园区为功能区,“N”是以大广海湾经济区、中欧(江门)中小企业国际合作区、环五邑大学创新经济圈为拓展区。 

  着力构建“5+1”重大产业发展平台,力促资本、技术、人才等创新要素与产业对接,带动精细化工、水暖卫浴、五金不锈钢等传统优势产业转型升级和提质增效,并战略布局及发展新能源汽车电池、智能制造等新兴产业,进一步推动全市工业向高端化发展,支持实体经济做大做强。其中,“5”是指粤澳(江门)产业合作示范区、珠西新材料集聚区、深圳-江门产业园、台山工业新城拓展区、开平翠山湖科技产业园拓展区等5个万亩园区,“1”是指江门人才岛。 

  6、市场预判:短期大湾区规划利好有限,预计市场整体运行平稳 

  展望未来,粤港澳大湾区属长期发展规划,规划利好兑现周期较长,短期对江门房地产市场利好程度有限。预计2019年江门房地产市场整体运行平稳,成交量同比基本持平,或者小幅回升。而在限购政策的作用下,外来投资客早已退场,本地客群仍是市场成交主力。当然,江门是以工业立市,有较强产业发展基础,产业人口持续涌入,有望带来一定数量的增量购房需求。长期来看,随着产业转型升级,更多高素质产业人口不断涌入,本地居民购买力持续提升,有望利好江门房地产市场,市场前景谨慎乐观。 

  7、附录-市场调研:到访、去化回落之势尚未改善,本地客占比超8成 略

  肇庆

  湾区规划利好尚难兑现,人口、产业基础薄弱,市场下行压力大 

  1、政策环境:仅限贷,不限购、不限价、不限签也不限售,对市场行政干预度低 略 

  2、房地产市场:市场规模相对较小,2018年下半年市场供求明显失衡 略 

  3、土地市场:2017年地王频出、品脾房企持续增多,2018年量缩价新高 

  2017年,肇庆土地市场明显升温,成交量、价显著提升,全年经营性土地成交建面1187万平方米,创历史新高,同比大增205%;成交楼板价1212元/平方米,同比大涨971%。品牌房企拿地热情高涨,碧桂园、恒大、保利等继续深耕肇庆市场,中海、新城、美的等首次入驻,致使土拍竞争愈加激烈,频出高溢价地块。9月底,敏捷总价18.65亿元摘得端州区151区七星一路北侧地段地块,楼板价5709元/平方米,刷新全市单价、总价地王纪录。 

  2018年,土地市场跌宕起伏,上半年市场热度惯性延续,屡有高价地出让。5月,中梁总价9.77亿元竞得端州区151区学院路东侧地段地块,楼板价6443元/平方米,再度刷新全市单价地王纪录。另外,高要、广宁、封开等5个区县地价皆创新高,市场热度可见一斑。不过,2018年下半年土拍市场明显转冷,底价成交、流拍已成市场常态,全年流拍地块多达22宗,年末部分流拍地块二次挂牌降价出让。整体而言,品牌房企拿地热情不减,碧桂园、恒大、龙光等拿地动作频频。新进房企持续增多,年内中梁、华润、时代等7家房企皆首进肇庆。 

  2019年一季度,土地市场未见好转迹象,成交量、价全线回落,经营性土地成交建面96万平方米,同比下降74%;成交楼板价1059元/平方米,同比下跌17%。土拍竞争不甚激烈,新晋出让地块大都底价成交,流拍也时有发生。典型如高要区PM-2018-22号地块,已是第三次挂牌,终因无人报价第三次流拍。 

经营性土地成交

  4、经济与人口:产业薄弱、居民收入较省均低30%,人口持续流出后近年有回流迹象 略 

  5、发展规划:辐射大西南、拓展“泛珠”经济腹地,但产业、交通皆是短板 略 

  6、市场预判:大湾区规划影响甚微,市场下行压力较大,市场规模将持续低位 

  展望未来,肇庆房地产市场依旧面临较大的下行压力,预计市场规模将持续低位运行。究其原因不乏以下三点:其一,2017年以来,肇庆大量供地,市场供求关系显著失衡。短期内,供过于求的市场格局难以逆转,新增供应量整体仍处高位,但本地置业需求趋于饱和,市场观望情绪愈加浓重。其二,肇庆产业发展基础薄弱,人口持续净流出,增量购房需求着实寥寥。受制于前期房价过快上涨,本地居民购买力难免透支,很大程度将抑制市场需求有序释放。其三,大湾区规划利好短期难以兑现,产业、交通仍是经济发展的短板,其对肇庆房地产市场影响更是有限。 

  7、附录-市场调研:未来预期普遍悲观,各区域房价普降5%-10% 略

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