[中国银河 ]城市分化加剧，政策“有保有压”

  4月份行业基本面延续复苏态势。三月“小阳春”后，“银四”接力，一二线城市景气度上行带动整体销售维持增长态势，三四线城市销售下跌趋势不变，但好于预期。预计后续一二线与三四线城市分化加剧，在“因城施策”的背景下一二线城市政策边际宽松，叠加房贷利率下调，短期一二线市场回暖趋势延续，中期或将回归平稳；三四线城市受前期需求透支影响，中期下行压力仍在。

  预计房地产开发投资增速将缓步下行。房地产投资维持高增长，在房企资金面宽松的条件下，投资意愿增强，预计建安费用稳步增长；土地成交价款领先土地购置费3-6个月左右，土地购置费的滞后效应将逐步显现，对开发投资的支撑作用逐渐减弱；面对房价上扬，短期内政策放松可能性不大，“房住不炒”基调下楼市仍以调控为主，开发投资上升空间有限，我们维持前期判断，房地产开发投资增速未来将缓步下行。

  19年地产公司一季报业绩总结：一季度房地产板块营业收入为3,734.92亿元，同比增速达22.54%。营收持续增长主要受益于楼市小阳春，部分城市人才政策、公积金及房贷利率放松，带动商品房销售增速回升。地产板块资产负债率达79.82%，相比于2018年仅上升0.01个百分点，行业杠杆率维持稳定水平。随着一季度融资环境放松，房企面临还债高峰的压力减小，多家公司选择以较低利率发债融资，以借新还旧。此外受销售回暖影响，定金及预收款、按揭贷款同比增速上行，房企资金面持续改善。

  2019Q1房地产板块仓位下降，配置风格向二线高弹性房企转换。2019Q1基金房地产持仓下降，但仍处于2010年以来中等偏高位置；一季度仍为超配，但配置比例有所下降；集中度提升，处于历史高位；配置风格转换，偏好二线高弹性房企。

  投资建议：我们认为近期政策频繁微调，体现了政府“一城一策”下的“有保有压”政策方针，在市场结构性回暖的趋势下，今年房地产市场的政策将继续以“因城施策”为主线。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险，城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。