[克而瑞]26城6月楼市走势预判

2019-06-12 11:53:19

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-06-12
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  北京(王秀玲)

  供求齐升,新开12盘去化率仅23%

北京

  楼市现状:

  5月,北京商品住宅供求量齐升,特别是同比涨幅显著,小阳春市场热度得以延续,价格受共有产权房大量入市影响结构性回落。全市共新开盘项目12个,项目间去化分化显著,整体去化效果一般,平均去化率约23%。土地市场新增供应7幅经营性用地,成交4宗,分别位于大兴区、海淀区和朝阳区。二手房市场本月量价环比均有回落,一方面是新房特别是共有产权房集中爆发分流了需求,另一方面首付高比例也相应拉长了购房周期。

  上海(李振宇)

  供求环比下滑市场略有回落,11盘入市总体去化率25%

上海

  楼市现状:

  5月,上海商品住宅供求两端环比下滑,价格基本与4月持平,整体市场较上月略有回落。入市项目共计11个,数量仅为上月的一半,总体去化率25%,除个别性价比高的网红盘尚能逆市飘红以外,5月开盘项目大部分成交受阻。土地市场迎来一小波土拍潮,共计成交11幅经营性用地,远郊宅地为成交主力,受限于“招挂复合”出让方式,绝大多数仍以底价成交。

  后市预判:

  供应:预计6月供应爆发,多个热门项目集中入市。

  成交:在高供应放量及多个受到市场高度关注的新盘项目入市助推下,预计6月成交量回升的可能性较强。

  房价:预计短期内波动不大。

  热点区域/板块:从拿证区域预估,青浦、奉贤、浦东将是下月成交热点区域。

 广州(梁永光)

  供应不足致成交小幅回落,38次开盘/加推平均去化率42%

广州

  楼市现状:

  5月,受新增供应乏力影响,广州商品住宅成交同环比小幅回落,但整体楼市表现依然不错。开发商推盘热情较高,全市共有楼盘38次开盘/加推,但平均去化率为42%,环比下降了12个百分点,一方面是年前积累的购房需求已被消耗;另一方面也与近期不少楼盘乘势提高售价有关。此外本月广州雨水连绵,也不利于楼盘营销动作的开展。土地市场本月供应继续放量,合计供应15宗,其中住宅占地50%,成交方面进一步升温,共成交5宗,其中一块宅地溢价率33%。二手房市场基本与上月持平。

  后市预判:

  供应:6月市场备货依然不足,难有大幅放量。

  成交:开发商为了完成上半年的考核目标会加快出货,预计成交量将会反弹。

  房价:回归稳定的可能性增大,而此前收紧的优惠又有重新释放的可能。

 深圳(陈洪海)

  量升价微跌市场热度延续,5盘新开平均去化率56%

深圳

  楼市现状:

  5月,深圳商品住宅市场成交量升价微跌,去化周期缩短2个月。全月共5个项目开盘,平均去化率56%。客户主要还是以地缘性客户自住为主,认可项目区位的发展、交通、准现房及周边配套等,部分项目开盘有9折、认购99折等优惠。土地市场有所升温,新增供应7块土地,但依旧没有土地成交。二手住宅市场量跌价升,成交主要以刚需和首改产品为主,集中在龙岗和宝安区,预计6月二手房成交会持续上涨,但上涨幅度不会太大。

  后市预判:

  供应:预计6月供应量会保持稳定。

  成交:预计6月的成交还会有所上涨,但不会太大。

  房价:受政策的影响,房价在短期内都不会有太大的变动。

  热点区域/板块:热点板块是坪山、公明、沙井、西乡。

  天津(张福娜)

  供过于求库存量持续扩大,土拍火热溢价率回归高位

  楼市现状:

  5月,天津商品住宅市场存量继续扩大,供过于求的市场格局持续,消化周期长达30个月。土地市场表现火热,溢价率回归高位,共计成交地块19宗。

 长春(史嵩龄)

  供应大涨成交略有回落,新开项目13个平均去化率60%

长春

  楼市现状:

  5月,长春商品住宅市场供应量环比大涨209%,是2019年单月市场供应首次超过百万方,主要集中在中海尚学府,宝裕悦澜湾以及融创洋浦壹号等跑量项目。全月共新开盘项目13个,整体去化率约60%。成交方面环比小幅下滑,仍以刚需楼盘为主。整体房价较为稳定,成交均价约9907元/㎡。土地市场供地3幅,供应量有所减少,成交8幅,量价同环比均有上涨。

  后市预判:

  供应:预计供应量同环比都有比较明显的上涨。

  成交:未来长春市场同比增长仍然会较高,市场成交面积持续增加。

  房价:,预计未来城市房价将不会有太大波动。

  热点区域/板块:北湖板块、八一水库板块。

  济南(唐堂)

  市场降温、供求明显下滑,开盘加推26次平均去化率52%

济南

  楼市现状:

  5月,济南商品住宅市场有所降温,供求两端同环比均有明显下滑。全市共开盘加推26次,推出3082套房源,整体去化率52%。政策方面莱芜划归给济南,但济南楼市一直处于稳定状态,预计新政策落地不会给市场造成波动。土地市场热度高,新增供应12宗,成交土地30宗,主要位于历城区、高新区,热点地块溢价率在50%以上。二手房市场购房者积极性下降,挂牌均价有所下降。

  后市预判:

  供应:预计华润、万科、龙湖、碧桂园、融创等品牌房企在6月份都有楼盘供应。

  成交:随着进入炎热夏季买房热情减弱,预计下月市场成交量会有减少。

  房价:未来市场价格趋稳是大概率事件。

  热点区域/板块:白马山片区。

 青岛(毕怡)

  供求回落,推盘密集整体去化率56%

青岛

  楼市现状:

  5月,青岛商品住宅市场整体供求量均处于相对高位,且环比仍处上升通道,但较去年同期已出现下降。开发商持续密集推盘,全月共推盘32次,超过100套以上的推盘有16次,整体去化率56%,较上月略有下滑。土地市场供应137万方环比减少,但成交量环比上涨超八成,整体土拍较为火热。

  后市预判:

  供应:预计下月供应量下降。

  成交:预计下月成交量下降。

  房价:维稳。

  南京(赵静波)

  供过于求、土地热度回归,33盘新开去化冷热不均整体去化率54%

南京

  楼市现状:

  5月,南京商品住宅市场成交环比回落,市场表现供过于求,整体库存属于健康范围之内。共33个项目开盘,江北及远郊的高淳溧水板块为供应主力,开盘去化冷热不均,整体去化率54%,较上月下降明显。政策方面南京企业博士租赁人才公寓、公共住房可享受3年租金全免。本月土地市场回暖,再次上新“补仓”,供应以住宅类土地为主,共推出28幅土地,主要集中河西、城北、江宁、江北;成交3宗,溢价率均超过了35%。二手房市场量跌价涨,但成交量整体仍维持在高位。

  后市预判:

  供应:6月各板块都将有新房源补仓,预计37家楼盘推出超8000套房源,新房供应量充足。

  成交:整体市场回调明显。

  房价:房价属短期内周期波动,整体突破限价的可能性无。

  热点区域/板块:城南铁心桥、中片;城北燕子矶板块和新玄武板块;江宁为九龙湖、青龙山、正方新城、禄口、麒麟等;江北核心区、珠江路板块。

 杭州(刘晨光)

  市场火热、供求量创19年新高,104个项目推盘平均去化率75%

杭州

  楼市现状:

  5月,杭州楼市表现火热,受人才落户新政以及年中房企业绩冲刺需求加大推盘量影响,商品住宅供求量创19年以来新高。十区共计104个项目推盘,平均去化率75%,其中临安在土地市场高热,轻轨年底试运营等刺激下去化显著提升,其余区域项目去化冷热不均。土拍市场热度高,共成交9宗涉宅用地 ,出让金额达1091亿,跃居全国首位。二手房市场成交整体稍有回落,主要是上旬受小长假及月初的双重因素叠加影响,进入了阶段性成交回落。

  后市预判:

  供应:6月杭州十区预计84个项目开盘,其中或有27个新盘首开。

  成交:供应处于高位,加上年中业绩冲刺的需求,预计成交量将小幅走高。

  房价:预计价格仍将保持稳定。

  热点区域/板块:转塘、滨江、金融城、望江新城、北部新城、崇贤等区域。

  徐州(季有国)

  市场略有降温,推案频次增加整体去化率77%

徐州

  楼市现状:

  5月,徐州商品住宅市场供应小幅回落成交保持稳定,但整体市场热度与去年同期相比有所降温。新开盘加推项目12个,整体去化率约77%,推案频次有所增加,但推案套数及去化率基本持平。政策上徐州出台公积金组合贷款,将一定程度上调动刚需客群的购房热情。土地市场热度略有回升,共四宗经营性用地成交,平均溢价率76.34%。华润高溢价竞得的高新路东侧地块成为东湖新城片区的单价和总价“地王”。

  后市预判:

  供应:预计6月供货量或仍将维持高位。

  成交:预计6月成交量将仍在高位徘徊,但因进入市场淡季,成交量或将较五月走低。

  房价:玖玺、富春山居等多个高价地项目计划于6月集中入市,预计徐州房价将小幅上涨。

  热点区域/板块:中心板块热度还将持续,大东区随着项目加推热度还将再上一个台阶。

  苏州(戈文问)

  供求小幅回落,17盘推盘整体去化率69%

苏州

  楼市现状:

  5月,苏州商品住宅供求量环比小幅回落,但成交量仍处近三年高位,价格基本与4月持平,整体市场开始趋向理性。共17盘推盘,以刚需和刚改项目为主,整体成交去化率69%。土地市场共成交5宗土地,本月房企拿地热情依然高涨,其中荣盛首入苏州,溢价率67.8%拿下甪直新地王。政策方面本月调控开始加码,包括新房三年限售、园区二手房五年限售以及人才优先购买政策等,但短期内对市场影响有限,在新房热度和价格持续走高的背景下,二手房依然为刚需首选。

  后市预判:

  供应:6月苏州21个盘预计加推房源入市, 未来供应量预计65万方。

  成交:预计6月成交会有所下降,在80万方左右。

  房价:6月推盘预计以改善为主,成交价格将有所上升。

  热点区域/板块:吴江区城南和运东开发区板块;吴中区光福香山板块;新区浒墅关板块。

  常州(戈文问)

  供求齐升、土拍热度高,24个项目30次开盘整体去化率67%

常州

  楼市现状:

  5月,常州商品住宅市场热度延续,成交量同环比均有较大幅增长。市区共24个项目30次开盘,加推时间主要集中在中下旬,共推出3200套房源,整体去化率67%,认购率环比4月微降1个百分点。土地市场热度不错,挂牌土地3宗,成交16宗涉宅用地,房企拿地热情高涨,整体溢价率超36%。

  后市预判:

  供应:6月商品住宅供应量预计45万㎡左右。

  成交:6月商品住宅预计成交55万㎡左右。

  房价:6月商品住宅均价预计在15500元/㎡左右。

  热点区域/板块:新龙板块、湖塘老城区板块、钟楼开发区板块。

  无锡(万萍)

  价格小幅上涨、市场整体稳定,16盘新开平均去化率66%

无锡

  楼市现状:

  5月,无锡商品住宅供求量基本与上月持平,价格环比上涨6%,整体市场运行平稳。全月共16个项目开盘入市,其中高端盘占比七成,平均去化率约66%,成交排名前三位依次为滨湖区、新区和锡山区。土地市场热度持续,土地溢价率升高,本月新增供应1幅经营性用地,成交9幅,5.30土拍多板块地价创新高,至此无锡万元地块已达29幅。

  后市预判:

  供应:预计6月份房企将加快推盘节奏,整体市场供应量将稳定上涨。

  成交:预计整体成交维稳。

  房价:6月份预计整体成交价格将出现下滑。

  合肥(周开拓)

  成交回落、土拍持续高热,新开盘项目26个整体去化率55%

合肥

  楼市现状:

  5月,合肥商品住宅月底集中供应环比继续攀升,而成交环比下跌8%,因网签数据存在一定滞后性,成交量回落趋势实际开始显现。新开盘项目共26个,推售量较上月有所上涨,但整体去化率55%,环比明显下降。土拍市场热度持续,各家房企持续发力,共成交经营性用地14幅。

  后市预判:

  供应:预计房企的供货力度不减,供应量将保持在较高水平。

  成交:供应放量,但开盘去化率有所下滑,整体成交量将保持平稳。

  房价:整体公示价格基本持平,限价盘逐步出清占比下滑,成交均价将结构性小幅上扬。

  热点区域/板块:滨湖省府板块、金融后台板块。

  厦门(蔡美美)

  持续供过于求、均价结构性回升,新开项目5个大多去化不足3成

1厦门

  楼市现状:

  5月,厦门商品住宅新增供应虽环比腰斩,但仍为高位增量,成交量与上月基本持平,成交均价结构性回升,整体仍延续供过于求态势,库存加速扩容。本月推盘节奏有所放缓,共5个项目开盘/加推,项目入市去化冷热不均,大多去化不足3成。土地市场冷清,新增供应3幅商住地,无商住地成交。二手房市场住宅单日成交量连续下滑,市场疲态尽显,但价格仍较为稳定。

  后市预判:

  供应:预计6月厦门商品住宅供应仍将高位增量。

  成交:预计6月成交量或稳中有升。

  房价:6月主力成交价格层级多为中级,因此预计6月房价或在35000元/㎡线上下波动。

  热点区域/板块:海沧区马銮湾板块。

  福州(方明)

  供应锐减成交降温,开盘蓄客不足整体去化低迷不足3成

  五区:

1

  楼市现状:                     

  5月,福州楼市整体有所降温,五区供应腰斩,成交量上涨明显,市场表现供不应求,而闽侯本月供应量锐减,成交量环比下滑明显。全月共11个项目开盘,项目多位于外围高存量板块,因观望加剧市场蓄客不足,项目去化低迷大多去化率不足3成。土地市场成交热度较高,共成交10幅商住地块,虽然房企竞争激烈但拿地整体较为理性。

  后市预判:

  供应:预计5月市场上市量将保持相对中高位。

  成交:5月份预计各大开发商积极推盘,成交将继续维持现状。

  房价:仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为主基调,上涨动力不足,房价企稳依然是大概率事件。

  热点区域/板块:短期以金山、五四北为主。

  武汉(吴洋)

  供应高位成交稳中有升,66频次开盘整体去化率78%

1

  楼市现状:

  5月,武汉市场供应量持续高位,成交量稳中有升,库存和去化周期小幅回升。全市共66频次开盘,整体开盘首日去化率78%,日光率33%,低价及主打性价比的刚需项目去化依旧优秀。土地市场本月重回冷静,仅十宗土地出让,7宗为涉宅用地,除地块本身条件较为一般外,本月下旬全国针对房企的金融融资政策再次收紧,一定程度上抑制了企业拿地的需求。

  后市预判:

  供应:预计6月又是一波供应高峰。

  成交:预计未来整体持销表现将趋稳,开盘去化走势将维持七成。

  房价:绝大多数项目房价维持现状,部分项目略有上涨,月度结构性波动。

  热点区域/板块:东湖高新区。

  长沙(陆劲)

  供货充足成交下滑,新开盘项目10个大多去化率不足50%

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  楼市现状:

  5月,长沙商品住宅供应大幅持增,在政策高压以及前期透支影响下,成交小幅下滑,整体市场货源充足,竞争依旧激烈。新开盘项目10个,大多去化率不足五成,但今年五一期间相较于历年五一供货量明显增大,导致成交同比上涨。政策方面调整了二手房公积金贷款、商业按揭贷款转公积金贷款的房龄要求及最高可贷款年限。土地市场本月供地力度加大,但市场仍有供不应求之势,共成交3宗限价地,其中招商蛇口首进长沙。

  后市预判:

  供应:预计6月长沙楼市供应端继续放量。

  成交:预计6月楼市成交将有所上行。

  房价:在土地市场双限空间的松动以及房企成本不断上行要求下,长沙房价仍旧有强劲的上涨动力。

  热点区域/板块:中心板块、梅溪湖板块、滨江板块及高铁新城板块。

  郑州(王欢)

  供应腰斩、成交上行,新开盘项目26个整体去化率79%

1

  楼市现状:

  5月,郑州商品住宅供应环比锐减五成,成交增长明显,市场整体维稳。全市开盘项目共26个,案场到访量较上月略有下降,整体去化率79%,推货量和去化率环比也均有减少,其中惠济区成交最为活跃。土地市场6月预计有土拍共计39宗,包含住宅用地29宗,商住用地2宗,商办用地8宗。

  后市预判:

  供应:6月开盘量稳中有增,预计供应会有所上升。

  成交:6月份预计成交量较5月份上升。

  房价:整体成交均价稳定,区域分化明显。

  热点区域/板块:预计整体区域板块热度变化不大,以主城区为主。

  成都(闫涛)

  成交走弱市场平淡,新开项目众多去化冷热不均

成都

  楼市现状:

  5月,成都商品住宅供应继续高位上涨,成交同环比皆有回落,整体楼市表现平淡。新开盘项目众多,去化冷热不均,性价比高的项目如融创玖樾台等可全销,而如北辰天麓御府、卓越南城等项目去化率则不足5%。本月土地市场供需止跌回升,流拍率小幅回落,房企拿地由谨慎转为积极,品牌房企在土地市场动作频频,禹洲地产首进成都。二手房市场本月成交虽有所回落,但仍保持较高数值,价格方面呈现微微下滑的态势。

  后市预判:  

  供应:6月依旧会有大量项目推货,以冲刺年中任务。

  成交:在近期高供应的推动下,以及房企年中冲刺或促销力度加大的作用下,成交或短期微涨。

  房价:整体趋于平稳。从圈层来看,一圈层持续微涨;二三圈层正常波动,大趋势维稳。

  热点区域/板块:青白江、天府新区和锦江生态带板块、东升板块。

  重庆(何诗慧)

  成交回落土拍迎来高峰,新开项目17个整体去化率75%

重庆

  楼市现状:

  5月,重庆商品住宅市场供应基本与上月持平,成交小幅下滑。新开盘项目17个,整体去化率75%,但受板块和预售价差异影响,项目间去化表现分化。政策上进一步放宽人才界定标准,不再设年龄和务工年限,直系亲属也可随迁。土地市场迎来新一轮高峰,主城供应42宗商住类用地,成交26宗,集中在巴南区和两江新区,平均溢价率26.46%,最高溢价率达到86.02%。二手房市场量升价跌,渝北区为热门成交区域,整体市场基本持稳。

  后市预判:

  供应:6月重庆主城预计开盘加推149个项目,集中在渝北、巴南。

  成交:成交量将保持现有水平,预计成交量在250万方左右。

  房价:各企业为了年中半年业绩,将会推出相应优惠政策,预计6月在11500元/㎡左右。

  热点区域/板块:龙洲湾、龙兴、西永是6月重点关注板块。

  昆明(王路璐)

  成交下滑市场持续供过于求,新开盘项目8个整体去化率70%

昆明

  楼市现状:

  5月,昆明住宅市场依旧供过于求,库存和消化周期略有增加,全月新开盘项目共8个,整体去化率70%。土地市场热度持续,本月供应体量较上月大幅上涨,集中于呈贡片区,成交商住类土地30宗,集中于五华区和呈贡区,金科、雅居乐等外来房企拿地积极性高。二手房成交较为乏力,市场有降温趋势。

  后市预判:

  供应:6月多房企首个项目面世,且多为热点区域。

  成交:预计 5月市场成交热度低于3月和4月,昆明楼市房价上涨动力不足,楼市热度有减弱。

  房价:房价整体维稳,但受主力供盘的影响,也会拉升整体均价水平。

  热点区域/板块:巫家坝、北市板块草海区域。

  南宁(吴宁)

  供应紧缩、成交小幅回调,新开项目6个整体去化率超80%

南宁

  楼市现状:

  5月,南宁商品住宅供应出现明显下滑,受此影响成交有较为明显的缩减但整体仍居高位,整体市场有所回调。新推售项目共6个,开盘去化乐观,整体去化率在80%以上。土地市场紧俏火爆,供求量整体上涨明显,共计新增土地供应6幅,多位于热点发展的五象湖板块、凤岭南板块,地块整体均较为优质,成交地块共5幅,平均溢价率43.7%。

  西安(严延)

  市场供不应求明显,新开盘51 个项目整体去化率为83%

西安

  楼市现状:

  5月,西安商品住宅新增供应大幅缩量,成交量环比上涨至高位,市场供不应求明显。共开盘 51 个项目,开盘总数环比增加,集中在浐灞生态区,整体去化率为 83%。土地市场共供应12 宗,较上月有大幅度上升,其中商住性质土地较多;成交6宗下滑明显,主要与4月供应量少有关。二手房全市均价约在14000元/平方米左右,新房二手房仍存在价格倒挂现象。

  后市预判:

  供应:供应量增加。

  成交:区域成交热度稳定。

  热点区域/板块:浐灞区。

 兰州(董少毅)

  供求齐升价微降,4个项目开盘加推整体去化优异

兰州

  楼市现状:

  5月,兰州商品住宅市场成交大幅飘红,供求量大幅上升,城市边缘区域项目发力致整体价格略有降低。开盘项目较少,但市场热度较高,集中在榆中县和平定远板块、七里河西站板块,共4个新开盘加推项目,整体去化情况良好,兰州融创城以价换量开盘即售罄。土地市场成交4宗,新增出让37宗经营性土地,多为七里河为万达城项目。

  后市预判:

  供应:下月货源充足,供应量或迎一波高峰。

  成交:随着6月首条地铁开通,预计成交量将上涨。

  房价:热点板块市场价格或进一步攀升。

  热点区域/板块:和平定远板块、七里河西站板块、七里河崔家大滩板块。

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