[易居研究院]二线城市库存基本面有变化 47个月来首次同比正增长

  报告摘要：

  1、库存：当前库存虽有持续性的环比下降，但由于去年第四季度持续推盘的影响，目前库存却保持了同比连增6 个月的态势。

  2、结构：省会城市之间的库存走势明显分化，部分低库存的城市已经进入到库存相对充裕的阶段，而部分城市则依然处于库存偏少的阶段。

  3、预测：考虑到未来几个月住宅交易市场降温的影响，预计库存去化周期会有所反弹，这也会影响相关城市的房价走势。

  一、库存走势

  1、100城库存：库存同比连增6个月

  我们定义，城市住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。截至2019年5月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45005万平方米，环比下降0.5%，同比增长5.4%。观察今年前5月的数据，库存规模总体上呈现了环比下降的态势。但由于去年四季度密集推盘的因素，即便库存有月度环比的下降，库存规模仍呈现出连续6个月的同比正增长态势。

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院 

  2、城市结构：二线城市47个月来首次同比正增长

  截至2019年5月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2805、22131和20069万平方米，环比增速分别为-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分别为33.6%、0.3%和8.2%。观察三类城市数据，可以看出，一线城市和三四线城市的库存拉升态势较明显。其中，一线城市预售证管控力度相对减弱，供应放量，库存同比连增12个月。二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势，目前首次出现同比正增长，这说明其库存基本面也在发生变化。三四线城市目前保持了连续7个月的同比正增长态势，库存去化压力略有增加。

  3、城市排行：省会城市库存基本面有分化

　　2019年5月，100个城市中，有57个城市库存出现了同比正增长现象。类似南京、福州等低库存省会城市，当前补库存工作基本到位，库存同比增速分别达到了81%和72%。库存规模上升，有助于平衡供求关系和防范房价过快上涨。同时，100个城市中，有43个城市的库存出现了同比下降态势，包括济南、合肥、郑州、南宁、呼和浩特等省会（首府）城市库存下降态势较为明显。

  库存下降过快的城市，一二手房价格往往也容易上涨，这里以西安和呼和浩特为例。其中，2019年5月份西安新建商品住宅库存面积同比下降10%，根据国家统计局最新数据，西安新建商品住宅价格指数同比涨幅已连续6个月位居全国70城首位。同样，2019年5月份呼和浩特新建商品住宅库存面积同比下降18%，其新房库存明显不足，这也间接导致了二手房价格上涨过快，其二手房价格指数同比涨幅已连续7个月位居全国70城首位。后续从“稳房价”等角度出发，此类城市需要积极增加新房供应。

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