[克而瑞]《中国房地产企业简报》（2019年6月）

  01

  合约销售

  6月业绩环比上升23.4%，增速不及去年同期

  核心观点

  2019年6月房企为冲刺年中业绩，纷纷加大推盘和营销力度，销售业绩快速增长。6月，TOP100房企整体的单月操盘业绩规模较5月环比上升23.4%，总量创今年来单月销售规模新高，但增速不及去年同期。按照可比口径统计，上半年TOP100累计销售权益规模近3.9亿，同比微增3.9%。整体来看，行业整体增速较2018年显著放缓，中国房地产市场保持稳定增长预期。2

  从企业表现来看，在39家典型上市房企中，除去TOP3龙头房企率先掌舵转向提质控速的发展战略，规模增长降速明显之外。其他标杆上市企业上半年的整体累计业绩增速仍将近20%，销售走势明显强于行业整体。从6月环比增速来看，建业、首创、中骏表现突出，单月业绩环比增速较高。另外，截止6月末，碧桂园、恒大、万科、保利及融创5家房企全口径累计业绩规模均已突破2000亿，其中，碧桂园以3895.4亿元稳居榜首，6月单月实现820亿元，在所有规模房企中保持绝对领先。

  从整体业绩表现来看，上半年的增长压力主要源于企业供货不足，而供货压力主要是由去年下半年房企整体拿地力度的大幅缩减所引起的。经过上半年房企集中拿地补库存，供货压力有所减缓，下半年对于房企而言最大的压力还是来自于市场竞争本身。短期来看，下半年预期市场将延续上半年的走势，7、8两月预期销量有所下滑，房企市场表现与1、2月较为接近。而9月之后又会有一个明显回升，特别是四季度由于供货量的增长，整体销售有望更上一个台阶。

  02

  企业拿地

  企业拿地向二线城市回归

  核心观点

  本月房企土地投资规模再度出现回调，但由于深圳、北京高价土地入市以及房企向二线回归影响，楼板价环比上升明显。面对调控未松，融资收紧的市场环境，房企土地投资力度再度下滑，2019年6月31家典型房企中超6成拿地力度低于1-5月平均水平，8成企业低于2018年平均拿地水平。典型房企本月新增总建面为3385万平，相比上月减少22%；新增土地成交总价为1845亿元，环比减少12%；楼板价方面由于房企拿地向二线回归以及深圳、北京高价地入市的影响，相比上月上涨了13%。

  祥生、中海等企业拿地力度有所增大，或是出于补仓需求。从具体企业表现来看，祥生、中海本月拿地力度相比前5个月平均明显增长。祥生除了补仓热销城市诸暨之外，还在济南、济宁等未深入布局城市大量纳储；中海则延续其重点布局一二线的策略，本月在深圳、合肥、贵阳等城市大量纳储，考虑到两家企业1-5月纳储力度较小，本月企业扩大拿地或是出于常规的补仓需求。

  从新增土地城市分布来看，本月31家典型房企的主要投资布局向二线回归，一线城市新增建面占比3%，二线城市新增建面占比44%，三四线城市新增建面占比53%。从具体城市来看，二线城市中的重庆土地市场虽然在年初时短暂降温，但是随后快速反弹，本月再度成为房企重仓布局的热点。另外二线城市中昆明本月土地成交规模较大，相比1-5月增幅明显。市场起伏下房企在三四线城市的投入仍重点环绕长三角区域进行，其中诸暨、温州两市本月成交面积较大，另外值得注意的是本月是深圳年内首次在公开市场推出宅地，因此成交量上涨明显。

  03

  企业融资

  6月房企新增融资额环比上升46.6%

  核心观点

  融资总量：本月95家典型房企的融资总额为1044.18亿元，环比上升46.6%，同比下降26.1%。具体的融资方式来看，境内债权融资538.64亿元，环比下降13.6%；与此同时，境外债权融资额397.5亿元，环比上升436%，占比也环比上升28个百分点至38%，境外融资额环比虽然实现较大的上升，但仍低于2019年前4月境外融资额最低月份的20.0%。截至2019年上半年，95家房企融资总量7169.2亿元，同比下降3.6%，一季度延续了2018年11月开始的融资回暖趋势，融资额达到2016年以来的峰值，而二季度融资环境再收紧，使得房企在二季度的融资总量大幅减少，达到近两年以来的较低值，从而使得上半年整体的融资额也同比有所下滑。

  融资成本：2019年截至6月房企新增债券类【1】融资成本7.25%，较2018年全年上升0.77个百分点。其中，境外债券融资成本达8.34%，较于2018年全年增长1.19个百分点。单月来看，6月单月融资成本7.44%，环比上升1.19个百分点；其中境外债券融资成本8.25%，较于5月下降1.55个百分点，主要由5月房企发行境外债券较少，且主要为一些发行成本历来较高的企业进行发债，从而拉高了5月境外发债的成本，使得6月的境外发债成本下降较多。【1】仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等

　　企业摘券

  企业表现：2019年6月，融资总量最高的企业为金科股份，融资总量100.3亿元，主要是因为金科股份发行了3亿美元的票据，加上多家子公司进行银行贷款担保。2019年1-6月TOP10房企融资同比增加8.47%，也是平均融资额最多的一个梯队；前6月融资成本最高的为TOP51+的企业，达7.69%，较2018年增长1.34个百分点，在5月份银保监会发布文明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资的情况下，排名相对靠后的房企融资受限较大，其融资成本上升压力也更大。

  04

  营销策略

  特价房力度扩大至8折左右

  核心观点

  6月为了加速资金回笼以及冲刺年中业绩，房企的特价房让利幅度扩大到8折左右。但由于限价政策等影响除特价房外整体让利优惠折扣维持在9折以上，仅在月末少部分非限价三四线城市的项目出现了低于9折的情况。

  营销活动方面，房企主要借助端午节、618等进行节日或“造节”营销，其中特价房活动增多，优惠加大。如如富力地产举办的“618购FANG节”，在太原展开9盘联动营销，每日推出十套特价房，折扣大约7.8折。

  由于目前的限购限价政策未松、融资偏紧，房企促销让利空间有限，预计未来整体营销力度将保持平稳，但就目前整体环境来看，非限价三四线城市的项目折扣幅度会有所加大。

　　05

　　人事变动

　　余丽娟升任融信中国集团总裁

  核心观点

  从108家监测企业的人事变动情况来看，六月房企人事格局较为平稳缓和，整体高管变动频率及变动数量均较上月相比有所降低。

  6月19日消息，融信中国聘任余丽娟为集团总裁，全面负责集团管理工作。此前余丽娟为融信中国执行董事、集团副总裁，在升任总裁后，将不再兼任第一事业部、第三事业部总裁。资料显示，余丽娟于2007年9月加入融信集团，曾担任集团营销总监、华东区域副总经理及杭州区域总经理，后升任集团副总裁，执行董事。 

  6月25日，融信集团发布重大人事任免通知，李宏耕辞去融信集团第二事业部总裁职务，同时，集团助理总裁欧国飞兼任第二事业部总裁。

  6月25日，时代中国控股有限公司发布公告称，由于希望寻求个人事业发展，雷伟彬辞任时代中国首席财务官及公司秘书的职位，与此同时，黄永年获委任为时代中国首席财务官，将负责公司的财务报告及投资者关系相关事宜；余咏诗获委任为公司秘书，自2019年7月1日生效。

  06

  战略动态

  蓝光嘉宝、和泓服务通过上市聆讯

  核心观点

  从本月动态来看，政企合作和多元化业务拓展仍然是房企战略动态的主方向。政企合作方面，王健林表示要再投资1100亿支持四川发展，主要涉及文旅、医院、万达广场等业务。本月房企涉足多元化业务面较为广泛，包含文旅地产、产业地产、能源汽车、医疗健康、乡村振兴、物业管理多个领域，其中和泓服务和蓝光嘉宝通过上市聆讯，但蓝光嘉宝将延期上市，具体日期未知。

  融创文旅城相继开业，恒大1600亿投资能源汽车基地。本月多元化重点关注的两条消息分别来自于恒大以及融创重点培育的能源汽车以及文旅业务。经过一系列的并购布局，目前恒大已经具备整车生产能力，而此次1600亿投资协议的签署，将会助力能源汽车业务规模更上一层楼；融创方面随着其融创文旅城的逐步开业，布局已久的文旅业务也将逐渐释放，根据管理层的预期，未来五到十年将会达到百亿利润规模。

  蓝光嘉宝、和泓服务通过上市聆讯，物管公司上市热情不减。据港交所披露信息，蓝光发展旗下的物业管理公司蓝光嘉宝以及和泓集团旗下的和泓服务均通过了港交所聆讯，其中和泓股份预期7月12日挂牌，蓝光嘉宝将延迟挂牌，具体日期仍未确定。从上半年的企业动态来看，融资上市仍然是物业管理加速发展的重要途径之一，而下半年随着保利物业等大型物管公司的申请上市，仍将保持较高热度。