[克而瑞]25城8月楼市走势预判

整理/克而瑞研究中心

  北京（王秀玲）

  量价平稳，13个新开项目整体去化率仅9%。

  楼市现状：

  7月，北京商品住宅新增供应同环比均下降超四成，限定房仍是目前绝对供应主力，成交较上月小幅上涨，成交均价环比微降3%，整体来看市场量价运行平稳。全月新开盘项目共13个，推出房源约4100套，去化效果较差，整体开盘当天去化率仅9%。土地市场新增供应3幅经营性用地，成交2宗，分别位于丰台区和海淀区。近期北京土地市场成交频繁，主要以国企、央企拿地为主，中海表现尤为强劲。

  上海（李振宇）

  供求齐降不温不火，24盘入市总体去化率48%

  楼市现状：

  7月，上海商品住宅供求两端同环比均呈下滑态势，新房均价环比微涨1.5%，整体市场表现不温不火。全月共24盘入市，入市项目多为远郊刚需盘，其中青浦、奉贤为供应主力区域，在多个高性比盘助力下，开盘表现好于预期，整体去化率48%。土地市场迎来一小波土拍潮，共计成交16幅经营性用地，远郊宅地为成交主力，受限于“招挂复合”出让方式，住宅地块仍以底价或极低溢价成交。另外政策方面上海自贸区临港新片区放开限购，旨在吸引外资、大量高精尖人才涌入，短期内效果明显。

  后市预判：

  供应：10个项目已拿证待开盘，预计会集中在8月中下旬开盘，高端盘将成为8月上海楼市主要看点。

  成交：可能受政府限签的影响，市场总体成交即便有回升但力度也不会大。

  房价：8月虽有多个市区高端盘入市，但有可能受政府限签的影响，价格即便有回升但波动不会太大。

  热点区域/板块：从拿证区域预估，松江、南汇、浦东将是下月成交热点区域。

  广州（梁永光）

  成交下滑市场低迷，新开盘项目不多平均去化率38%

  楼市现状：

  7月，广州商品住宅新增供应环比增加但仍不及去年同期，成交量较上月小幅减少，整体市场表现低迷。新开盘项目不多，整体去化率约38%，环比上月有所回落。土地市场表现也较为冷清，共成交3宗地块，且全部底价成交。进入淡季加上天气炎热影响，预计8月份市场将延续低迷状态。

  深圳（陈洪海）

  供应缩量成交量跌价升，4盘新开平均去化率35%

  楼市现状：

  7月，深圳商品住宅市场成交表现依旧低迷，但是同比去年还是有些许增长，整体市场量跌价升，去化周期与上月持平。本月开发商控制推盘节奏，共4个项目开盘，分别位于南山区、龙岗区、罗湖区、龙华区，平均去化率35%，客户大部分以自住为主，认可项目区位的发展、交通、及周边配套等。土地市场表现冷清，全月无新增供应，无土地成交。二手住宅市场成交量升价跌，前期积压的刚需、改善自住需求逐渐释放，成交主要还是以刚需和首改产品为主，龙岗和宝安成交最为活跃，就长期来看二手房供不应求的状况仍难以改变。

  后市预判：

  供应：预计8月供应量会有提升。

  成交：预计8月的成交保持平稳，成交量不会有很大的变动。

  房价：受政策的影响，房价在短期内都不会有太大的变动。

  热点区域/板块：热点板块是坪山、宝安中心区、龙岗、福永。

  天津（张福娜）

  量价微跌持续供大于求，18个项目开盘整体去化率51%

  楼市现状：

  7月，天津商品住宅市场供大于求，自中旬起远郊部分存量较高的区域已陆续出现项目主动降价行为，整体来看市场表现量价微跌。全月共18个项目开盘，数量较上月大幅减少，项目去化冷热不均，整体去化率约五成。土地市场热度高，本月共供应38幅，建面及幅数较上月均有所上升，成交29幅，成交土地幅数已连续两月出现一定程度下降，但建设用地面积环比有所上涨，其中经营性用地成交12幅，多为环城区域地块。

  后市预判：

  供应：预计8月份供应量将会增加。

  成交：预计成交量随供应上升。

  房价：成交均价未来将出现持续下跌。

  长春（史嵩龄）

  成交量增价稳，新开项目2个平均去化率53%

  楼市现状：

  7月，长春商品住宅市场供应面积大幅下滑但仍处高位，主要集中在净月区、汽贸区，新开盘项目仅2个，平均去化率53%。由于整体市场供应充足，近两个月成交均在80万以上，连续两个月成交环比上涨，目前市场项目上市均价集中在9000~10000元/㎡，环比上涨不足1%，整体上价格已经基本达到较高水平。土地市场本月供地4幅，环比大降六成，成交10幅，同环比涨幅明显，成交楼板价回落至3435元/ ㎡ ,总体来看土地市场表现量涨价跌。

  后市预判：

  供应：整体市场仍然处于供应高峰期阶段，未来市场供应同环比将持续上涨。

  成交：伴随市场供应补充，预计未来市场成交面积将会持续走高。

  房价：预计未来市场成交价格将维持稳定，同比上涨幅度仍然较高，但是环比销售价格将会出现小幅波动。

  热点区域/板块：北湖板块、八一水库板块。

  济南（唐堂）

  供求量价皆降，开盘加推24次平均去化率47%

  楼市现状：

  7月，济南商品住宅市场供求量价均处下降通道，整体市场下行。从开盘加推来看，本月开盘量有所上涨，共开盘加推24次，整体去化率 47%，与上月持平，但案场到访量有所下降，主要是部分刚需及刚改客户进场。土地市场本月新增供应21宗，主要位于历城区及长清区，新增成交土地15宗，主要位于历城区及历下区，拿地热情有所放缓。二手房市场价挂牌价约19000元/平方米，与上月相比有所上涨，但观望情绪浓厚整体表现有价无市。

  后市预判：

  供应：预计供应还会有所放量。

  成交：预计下月市场成交量会有小幅度上涨。

  房价：未来市场价格趋稳是大概率事件。

  热点区域/板块：白马山片区、新东站片区。

  青岛（毕怡）

  供求走高签约量回归正常，推盘24次整体去化率49%

  楼市现状：

  受供应滞后影响，7月商品住宅供应量持续走高，成交环比上涨10%，签约量回归正常水平。随着市场下行，开发商谈判数量减少，全月共推盘24次，整体去化率49%，去化率较上月略有下滑，整体上中低档项目热度较高。土地市场本月开始降温，供求量环比均有较大幅度下滑，而二手房成交量在5000套左右，环比上涨18%，整体市场回暖明显。

  后市预判：

  供应：预计下月供应量下降。

  成交：预计下月成交量下降。

  房价：维稳。

  南京（赵静波）

  成交同环比齐升，30盘新开加推平均去化率42%

  楼市现状：

  7月，南京商品住宅市场供应环比大幅缩水，成交突破100万方，市场有所回暖。共新开盘、加推项目30个，首改项目居多，整体去化效果一般，仅8个项目开盘去化率在80%以上。热点区域的案场到访量仍处于高位，主要集中在江北核心区、青龙地铁小镇、仙林湖、城南等区域。土地市场本月出让涉宅地块仅4幅，城区共有7幅涉宅地块成交，均未达到最高限价，房企土地竞争整体趋于理性。二手房市场量价企稳，整体进入平稳期，预计8月成交量依旧保持稳定发展趋势，成交价格或小幅下跌。

  后市预判：

  供应：8月各板块都将有新房源补仓。

  成交：预计8月楼盘开盘成交量和整体去化率较7月保持稳定态势。

  房价：预计8月整体房价将无明显波动，以稳为主。

  热点区域/板块：江宁板块（秣陵、青龙、科学园）；江北板块（核心区、珠江镇）。

  杭州（刘晨光）

  供求齐跌价格维稳，50个项目开盘平均去化率82%

  楼市现状：

  7月，杭州商品住宅供求量同环比均大幅下降，一方面在供货充裕下大部分需求得到满足，另一方面在土拍新规后，房企及购房者出现观望情绪，房企领证意愿下降。十区共计50个项目开盘，数量环比腰斩，平均去化率82%。各项目案场到访量相对分化，城区刚需外溢近郊，近郊刚需项目到访量保持较好。土地市场共成交8宗涉宅用地，为杭州首批限房价地，均未拍到上限价，其中4宗地块溢价率超24%，基本拿地价格接近保本房价及限价。二手房成交量与6月基本持平，挂牌价格持续下跌的同时，挂牌量保持相对稳定。

  后市预判：

  供应：8月预计杭州61个项目开盘，其中纯新盘为16个，集中在萧山区和余杭区。

  成交：预计成交量将小幅上涨。

  房价：预计价格仍将保持稳定。

  热点区域/板块：丁桥、之江、景芳、余杭经开区等。

  徐州（季有国）

  供应锐减成交回落，开盘加推仅2次整体去化率77%

  楼市现状：

  7月，徐州商品住宅市场供应锐减，成交环比小幅回落同比仍增，库存及消化周期持续低位运行。本月开盘市场比较冷清，开发商推盘意愿不高，加之预售审批较少，推盘量较低，全月仅加推2次，整体去化率约77%，推出的产品以低密度的洋房小高层为主。政策上徐州陆续出台引才政策，对满足条件的给予购房补贴。土地市场终于迎来土拍，新挂牌11宗地块，共成交8宗用地，大发高溢价竞得今年“单价”地王申旺地块首入鼓楼区。

  后市预判：

  供应：预计8月供应量将骤增。

  成交：随着入市房源增多，预计8月成交也将同步上行，将继续高位运行。

  房价：8月高价纯新盘玖珑湖预计入市，热销高价盘金茂悦将加推新房源，预计8月徐州房价将有所走高。

  热点区域/板块：大东区预计热度依旧。

  苏州（戈文问）

  成交回升均价创新高，11个项目开盘整体去化率80%

  楼市现状：

  7月，苏州商品住宅供应较上月有所回落，但成交量升至100万方，均价约24000元/㎡，创下苏州历史新高。全月共开盘项目11个，整体成交去化率80%，由于一、二手倒挂现象热度较高，市场购房需求整体依然。土拍市场热度依旧，共计供应5宗涉宅用地，成交9宗，主要集中在吴中区。政策上7月24日出台史上最严调控政策，对投资客为主的项目造成影响较大，且苏州全区二手限售，造成二手房降温明显，姑苏区依旧占据主导地位，预计8月份成交会有一定程度的下滑。

  后市预判：

  供应：8月苏州19个盘预计加推房源入市， 未来供应量预计50万方。

  成交：受到网签暂停、新政出台等影响，网签成交预计会有明显的下滑，预计在75万方左右。

  房价：预计8月成交价格有一定程度的下降。

  热点区域/板块：吴江区城南和运东开发区板块。

  常州（戈文问）

  供求同环比齐跌土拍降温，23个项目开盘整体去化率70%

  楼市现状：

  7月，常州商品住宅市场供求量同环比皆降，库存和消化周期仍处低位。市区共23个项目29批次开盘，加推时间主要集中在中下旬，整体去化率70%，认购率较6月上升0.6个百分点。土地市场热度降温，本月共挂牌土地3宗，成交5宗涉宅用地，整体溢价率7.6%有所降低。

  后市预判：

  供应：8月商品住宅供应量预计35万㎡左右。

  成交：8月商品住宅预计成交45万㎡左右。

  房价：8月商品住宅均价预计在16500元/㎡左右。

  热点区域/板块：清凉丽华、清潭路板块、钟楼开发区板块。

  无锡（万萍）

  供求量回落土拍热度高，7盘新开平均去化率65%

  楼市现状：

  7月，无锡商品住宅新增供应较上月稍有下滑，但仍处于年度供应高位，成交量同环比均下滑四成回归至正常水平，主要集中在滨湖区、锡山区和惠山区。本月虽有大量预证领取，但开盘项目量并不多，仅7家楼盘开盘加推，市场推盘节奏明显放缓，平均去化率约65%。土地市场热度高，新增供应1幅经营性用地，成交6幅经营性用地，其中2幅地块溢价成交成为板块内新地王，此外金融街、甘肃建总置业两家新晋房企正式进驻无锡。

  后市预判：

  供应：预计市场推盘节奏将明显放缓。。

  成交：受淡季影响，市场热度下滑明显，预计8月无锡市场或仍有小幅下滑。

  房价：整体成交均价或进一步走高。

  合肥（周开拓）

  供货减弱市场回落，新开盘项目19个整体去化率59%

  楼市现状：

  7月，房企供货力度明显减弱，供应同环比下跌；成交小幅上涨，但主要为前期市场热度顺延。全月项目推售共19个，整体去化率59%，推盘与去化同步走低，区域分化明显，肥西明显好于肥东，消费者观望情绪蔓延，市场回落明显。具体来看推盘以刚需盘居多，配套优良、价格优势项目开盘去化表现仍遥遥领先，随着后期高价房源入市，改善产品去化愈加艰难。土拍市场开始降温，共成交经营性用地10幅，其中市区6幅，滨湖区、新站为热点区域，其余板块楼面价明显下滑，区域热度分化明显。

  后市预判：

  供应：房企推货力度持平，供应平缓。

  成交：前期需求释放，热点项目逐渐清盘，成交量走低。

  房价：整体公示价格基本持平，均价仍将结构性维稳。

  热点区域/板块：滨湖省府板块、新站区。

  厦门（蔡美美）

  供过于求均价回落，9项目开盘/加推整体去化率约68%

  楼市现状：

  7月，厦门商品住宅供应量环比虽小幅回落，但同比上涨仍处高位运行；而整体成交增量有限，连续4个月呈严重供过于求态势，库存压力持续加剧，成交均价结构性回落。共9个项目开盘/加推，整体去化率67.5%明显提升，特别是岛内建发玺樾、中骏天宸项目首开均取得热销。土地市场本月新增供应2幅商住地，无商住地成交，整体土拍冷清。二手房市场成交量呈下行趋势，一方面是因为客户来访量和置业热情有所下滑；另一方面近两月新房供应量大增对二手房市场也造成一定冲击。

  后市预判：

  供应：预计8月厦门商品住宅供应量将会继续收缩。

  成交：预开盘项目明显减少，故预计成交量回弹空间有限。

  房价：预计8月房价将现明显回升，但当前价格仍处严控中，预计将通过高低价项目搭配备案以维稳房价。

  热点区域/板块：翔安区南部新城板块。

  福州（方明）

  供过于求市场热度不高，8项目开盘平均去化率不足50%

  楼市现状：

  7月，福州整体市场处于供过于求的态势。其中五区供应量下滑，成交表现量涨价跌;而闽侯本月供应量环比大幅上涨至近一年的高位水平，成交方面则表现为量涨价稳。本月市场开盘热度不高，共8个项目10次开盘，其中3个纯新盘入市，主要集中在南通板块，板块内项目去化冷热不均，整体去化率不足五成，其中龙湖春江天玺项目本月三次开盘，开盘价格优势明显，三次开盘平均去化率达84%。土地市场保持一定热度，主城区共供应9幅商住用地，成交15幅宗地，整体上闽系房企拿地热情有所减弱。

  后市预判：

  供应：预计8月份市场供应量将有所回落。

  成交：8月份市场成交量大概率走弱。

  房价：房价企稳依然是大概率事件。

  热点区域/板块：热点区域主要以仓山旧区、东区、金山为主。此外南屿板块、五四北片区、中心城区将成为新置业热点。

  武汉（吴洋）

  供求量仍处高位，51频次开盘整体开盘去化率70%

  楼市现状：

  7月，武汉商品住宅市场供应有所回落但仍超200万方，受前期供应大量释放消耗部分客群影响，本月成交略有下跌，去化周期回升至5.6个月。全月共51频次开盘，整体开盘首日去化率70%，较上月下降4个百分点，其中包含日光12频次。项目普遍存在调高备案价冲动，但内部分化加剧，部分项目调高备案价后去化明显降低。土地市场回归平静，罕见出现“断供”现象，成交方面4宗建设用地全部底价成交，信达地产首入武汉。

  后市预判：

  供应：8月份供应小幅波动，预计供应量维持在210万方左右。

  成交：预计未来整体持销表现将趋稳，开盘去化走势将维持七成。

  房价：大部分项目房价维持现状，部分项目略有上涨，月度结构性波动。

  热点区域/板块：阳逻。

  长沙（陆劲）

  供求双降土地市场火热，新开项目2个平均去化率约90%

  楼市现状：

  7月，长沙商品住宅市场供求量同环比双降，去化周期略有拉长。全月共2个项目新开盘，平均去化率约90%，提升至全年最高，加推项目20个分化明显，性价比高的项目去化较佳。政策上经开区实施人才引进，以购房补贴方式吸引人才。土地市场火爆，成交量达到全年最高，集中在岳麓区和长沙县，楼面价整体有小幅上扬趋势。其中涉宅用地中成交表现分化，市场严峻下房企拿地依旧保持理性，越秀、中海中签率高。

  后市预判：

  供应：开发商推货意愿有所增强，预计下月供应放量明显。

  成交：当前市场实际有转冷趋势，销货压力进一步加剧，后市预计有所走弱。

  房价：短期内房价将呈稳步增长趋势发展。

  热点区域/板块：麓谷、金星北、望城和长沙县等板块。

  郑州（王欢）

  成交小幅上涨市场稳定，24个新开盘项目整体去化率73%

  楼市现状：

  7月，郑州商品住宅供应量基本与上月持平，本月集中备案成交量同环比齐升，市场整体活跃度稳定。开盘项目共24个，数量环比大减四成，整体去化率73%略有提升，新郑市和惠济区最活跃，其中中海湖滨世家项目2次开盘去化率均为100%，性价比高客户认可度高。土地市场本月共成交39宗，基本上底价成交，其中主城区住宅用地和商业用地共成交15宗，近郊土地市场活跃，尤其航空港区成交21宗，恒大拿下其中8宗。

  后市预判：

  供应：8月份市场供应减少，开盘量减少，市场活跃度减缓。

  成交：8月份预计成交量较7月份下降。

  房价：整体成交均价稳定，区域分化明显。

  热点区域/板块：预计整体区域板块热度变化不大，以主城区为主。

  成都（闫涛）

  供应同环比双降成交明显上涨，38个新开加推项目整体去化率约41%

  楼市现状：

  7月，成都商品住宅供应量同环比双降，成交明显上涨持续高位运行，受二手房市场剪刀差及高价地成交影响，企业调价意愿较强，但受政策限价影响，企业仅可在产品升级及附加值打造方面增加产品溢价。全月共开盘、加推项目38个，主要集中在近郊，项目到访量分化严重，高性价比项目依然受捧，整体去化率约41%，主城区加推项目北京城建龙樾熙城开盘即售罄。本月土地市场供求环比小幅回落，同比有所上涨，溢价率有所回落，整体而言土地市场分化更加明显，一二圈层热度不减，三圈层乏善可陈。受新房市场挤压，二手房市场关注度持续上升，但二手房价格开始出现分化，标杆项目及高性价比项目持续受捧。

  后市预判：  

  供应：8月整体预售热度较高。

  成交：短期内成交大幅上涨在宏观、微观层面暂不会出现。

  房价：受政策限价影响，多项目基本走稳，但不排除城市顶级天花板项目突破传统限价限制的可能。

  热点区域/板块：青白江、都江堰以及大面板块、西河板块、麓山板块。

  重庆（何诗慧）

  供销回落价格平稳，14个新开项目整体去化率73%

  楼市现状：

  7月，重庆商品住宅市场进入调整期，供销均有回落，库存同环比均在增加，价格走势整体来说较为平稳。新开盘项目共计14个，环比上月数量减少，主要为高层产品，集中在渝北区和巴南区，开盘平均去化率在73%左右，去化率达到100%的项目有5个，以北区高层和小高层物业为主。本月土拍热度下降，主城仅供应2宗商住类用地，共成交商住类地块4宗，受地块位置差异影响，地块成交最高溢价率35.8%。二手房市场热度下降，量价趋于平稳，渝北区持续为热门成交区域。

  后市预判：

  供应：8月重庆主城预计开盘加推154个项目，龙兴、西永、蔡家皆为热门供应板块。

  成交：预计8月商品住宅成交市场将延续7月的市场走势，集中在去库存阶段。

  房价：8月供应较7月略有回落，预计8月商品住宅市场成交均价在12000元/㎡左右。

  热点区域/板块：渝北区的中央公园、龙兴和巴南区的龙洲湾、李家沱以及北碚区的蔡家都是8月重点关注板块。

  昆明（王路璐）

  量价基本持平市场热度保持，7个新开盘项目整体去化率87%

  楼市现状：

  7月,昆明商品住宅市场供应环比下降超3成，成交量价基本与上月持平，整体市场热度延续。新开盘项目7个，均为高层，去化效果较佳，整体去化率达87%，其中首开项目开盘去化均能达到九成以上。本月土地供应体量达近一年供应峰值，共供应81宗，同比环比均大幅上涨，成交商住办土地共52宗，集中在官渡区，多数成交地块为项目用地，预计后期供地节奏将放缓。

  后市预判：

  供应：8月项目开盘和七月持平。

  成交：未来成交会受供应影响，多为中高端物业。

  房价：成交价格受主力供盘刚需及再改盘的的综合平衡，价格维稳。

  热点区域/板块：草海、呈贡高铁站一带是热点。

  南宁（吴宁）

  市场回落，3个新开项目整体去化效果一般

  楼市现状：

  7月，南宁商品住宅供求两端环比小幅缩量，同比仍处上升通道，库存和消化周期均略有收窄，整体市场属季节性正常回落。新开盘项目数量不多共有3个，整体去化效果也一般，仅有1个项目去化较佳。土地市场保持一定的热度，合计供应1宗土地，成交9宗，整体来看下半年土地供应将会继续缩减。

  西安（严延）

  供应锐减4成市场降温，33个新开盘项目平均去化率79%

  楼市现状：

  7月，西安商品住宅新增供应环比大降四成，成交略有下滑，整体市场表现相比前 2个月热度有所下降，但品质较高楼盘的案场仍然客源充足，其中西咸新区和曲江新区为热点置业区域，供求均大于其他板块。全月共开盘项目33个，包含精装项目 23个，集中在西咸新区，平均去化率79%较上月有所回落。土地市场热度依旧，共供地30宗成交14宗，以商住地为主，且位于浐灞生态区的用地较多，有两宗溢价率高达96%和81%。