[东吴证券]销售超出预期,投资、开工缓慢下行

2019-08-15 12:23:36

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-08-15
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:东吴证券

  投资要点

  事件:统计局发布2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况:2019年1-7月份,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。房屋新开工面积125716万平方米,增长9.5%,增速回落0.6个百分点。商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%,降幅比1-6月份收窄0.5个百分点。商品房销售额83162亿元,增长6.2%,增速加快0.6个百分点。

  点评:

  7月销售面积增速转正,超出预期。销售单月增速有所提升,单月销售面积增速为1.2%,单月销售金额增速9.8%,环比分别提升3.4个百分点、5.6个百分点。我们猜测销售数据转正可能与部分房企抢抓回款带来的推货增加有关。从累计数据看2019年1-7月份,商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%,降幅比1-6月份收窄0.5个百分点。商品房销售额83162亿元,增长6.2%,增速加快0.6个百分点。从价格来看,各区域销售均价环比均有回升,东部地区价格提升最为明显。考虑到市场热度下滑,和18年同期基数较高,预计8-9月销售数据或将再度下滑。

  新开工累计增速持续下探:1-7月房屋新开工面积125716万平方米,增长9.5%,增速回落0.6个百分点。单月新开工面积同比增长6.6%,增速回落2.3个百分点。我们预计19Q3受销售端和融资端制约,后续新开工会走弱。

  投资增速保持高位。1-7月份,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月份回落0.3个百分点;投资增速有所回落,主要源于:1)18Q4和19Q1土地成交较差,递延付款下导致土地购置费惯性回落;2)新开工面积累计增速自19Q1以来持续下滑,仅9.5%。

  土地数据各个口径之间偏差较大。高频口径:1)统计局数据,1-7月土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%;土地成交价款4795亿元,同比下降27.6%。2)机构数据:1-7月全国300个城市土地出让金总额为27603亿元,同比增长17%。递延口径:1)统计局数据,1-6月土地购置费累计20164亿元,同比增长24.2%;2)财政部数据,1-6月国有土地使用权出让收入下降0.8%。

  到位资金有所放缓。2019年1-7月份,房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7.0%,增速比1-6月份回落0.2个百分点。增速有所放缓,源于去年同期基数较高、且融资环境边际略有收紧。分结构看,1-7月国内贷款15377亿元,增长9.5%;利用外资61亿元,增长83.6%;自筹资金31032亿元,增长2.8%;定金及预收款33980亿元,增长9.6%;个人按揭贷款15198亿元,增长11.3%。

  23号文后,6月住建委和人行公告要求暂缓对多家房企在公开市场融资;7月多家信托公司被要求控制地产信托业务规模;发改委指出房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;8月初,银保监会发布64号文,遏制房地产信托过快增长。预计企业端融资收紧趋势确定性较强,未来企业更依赖于自身销售回款。

  投资建议:预计2019年房地产行业销售将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强。在经济面对较大不确定性的环境下,地产仍是为稳财政、稳投资的重要力量。持续推荐保利地产、万科A、蓝光发展、招商蛇口、金地集团、中南建设、金科股份、荣盛发展,内房股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、中国金茂。

  风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。

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