[华泰证券]地产融资跟踪系列:如何理解地产金融的“长效机制”?

陈慎 刘璐 韩笑2020-01-09 08:12:48

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-01-09
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:华泰证券

  核心观点

  1月3日,银保监会发布52号文指出要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展。1月5日央行召开工作会议提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”、“加快建立房地产金融长效管理机制”。我们认为银保监会表态基本和此前一致,更需关注央行关于地产金融的表述,其中“宏观审慎”核心在于防风险而不是收紧,“长效机制”将包括数据监测系统、精细化管理、落实责任和部分短期政策的退出。继续看好2020年地产板块配置机遇。

  地产金融重提“宏观审慎”和首提“长效机制”

  针对开年银保监会、央行的地产金融表态,市场对前者的讨论相对较多,但我们认为52号文对地产的表态基本和此前一致,主要落脚在防止资金“违规”入市和“稳住”居民杠杆。而更加需要关注的央行有关地产金融的表述,主要有两个内容:1、加快补齐房地产金融等宏观审慎政策框架。2017年前央行主要强调完善差别化住房信贷政策,而2018年会议中首次提到“房地产金融宏观审慎管理”的表述,此次是时隔2年后再次出现;2、首次提到“加快建立房地产金融长效管理机制”。此前长效机制主要适用于房地产市场,这是其首次和房地产金融相挂钩。

  如何理解“宏观审慎”?——核心在于防风险而不是收紧

  次贷危机后,宏观审慎政策开始在国际上获得关注和运用,2016年IMF、FSB和BIS对其定义是“利用审慎工具来防范系统性风险,从而降低金融危机发生的频率及其影响程度”。回顾我国宏观审慎政策历史,有助于我们理解为什么央行、银保监会有关地产金融的表述总是放在“防范化解重点领域金融风险”之下,为什么去年12月易纲行长强调“对房地产融资逆周期调节”,也有助于我们理解宏观审慎并不等于收紧地产金融,而是追求动态平稳,在土地市场、杠杆等过快上行时政策会收紧,回落和优化时政策也会改善。我们认为当前环境地产金融进一步收紧的调节空间已经不具备。

 如何理解“长效机制”?——精细化管理、部分短期融资政策的退出

  央行首次提到“加快建立房地产金融长效管理机制”,我们认为思路和宏观审慎框架一脉相承。地产金融长效机制具体会有什么内容?我们认为可以和房地产市场的长效机制进行参照:1、会有数据监测系统;2、会精细化管理;3、会落实责任;4、长效机制的建设意味着部分短期政策的逐步退出。我们认为2019年以来部分地产融资层面过严的政策有望在2020年逐步退出,融资环境趋于平稳,但相对而言,具备更好信用、更有融资渠道的房企仍将拥有更好的机会,享受融资集中度提升。

  继续看好2020年地产板块配置机遇

  展望未来,我们认为流动性仍将持续改善,因城施策下需求端政策和房贷利率改善仍在进行,融资端政策有望触底,房地产板块低估值修复空间依然较大,优质房企业绩增长稳定性以及高股息率,将共同孕育2020年的投资机会。我们继续重点推荐:1、融资通畅的龙头房企:万科A、金地集团;2、成长型房企:中南建设、华发股份;3、存量资产核心品种:大悦城、招商积余、新大正。

  风险提示:行业政策不确定性;基本面下行风险;部分房企经营风险。

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