[中房研协]楼市战“疫”特别日报

2020-03-03 15:14:04

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-03-03
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  政策战“疫”行动

  央行:存量房贷利率正式开启“换锚”

  根据中国人民银行公告,自2020年3月1日至8月底,存量房贷定价基准将转换为LPR定价或固定利率。其中,存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。需要注意的是,公积金个人住房贷款(包括组合贷款中的公积金部分)和2020年12月31日前到期的个人住房贷款,不需要转换。具体转换规则为:

  1.   转换为固定利率的,利率水平应等于原合同最近的执行利率水平;

  2.   转换为LPR定价的,经银行与客户协商一致实施定价基准转换的,将原合同约定的参考贷款基准利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)。加点数值在合同剩余期限内固定不变。自第一个重定价日起,在每个重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定;

  3.   商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平;

  4.   房贷的定价基准只能转换一次,转换为LPR的,重定价周期至少为1年。

  点评:

  l  存量贷款利率换锚旨在推进利率市场化“两轨并一轨”,先增量、后存量渐进式改革,有效保障了贷款合约基准的平稳转换,为实体经济降成本打开新空间;

  l  本次调整为存量房贷利率转换提供了两种选择:第一是转换为固定利率,依据是等于原合同最近的执行利率水平,且今后一直保持该利率水平。对于有较大折扣的存量房贷,固定利率有一定优势,未来房贷成本风险锁定;第二则是转换为LPR定价,有一定浮动空间。从中短期看,我国LPR将保持低位波动,房贷利率选择LPR定价方式一定程度上可降低借款人还贷负担。从长期来看,LPR利率作为市场化的产物,其未来走势存在不确定性,因此要保持理性,谨慎选择。

  苏州市:房地产项目完成25%投资即可申请预售

  2月28日,江苏省苏州市住建局发布《关于应对疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),《通知》指出:

  1.   对2020年1月24日前土地已成交并已进入实质性启动阶段的房地产项目,因突发疫情影响其前期规划、施工手续、工程进度等情况的,申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算,申请预售部分完成25%以上投资即可(房地产信用等级为“D”级的企业按原标准执行);

  2.   分期销售项目每期申请预售面积由不低于3万平方米的要求,调整为高层、小高层商品房不少于2万平方米,多层商品房不少于1万平方米;

  3.   因疫情影响造成已出让土地的工程建设延期复工,不能按期开竣工的,开竣工时间相应顺延;不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目,交付期限顺延。顺延时间均按我市实施疫情防控一级响应时间确认;

  4.   非本市户籍居民家庭在苏州市区、太仓市、昆山市购买住房时,在疫情防控期间符合缓缴、免缴社会保险费的,提供人社部门相关证明或由人社部门核查属实,购房资格审核视同正常缴纳。

  点评:

  l  苏州市此前已经对土地市场作出调整,主要包括加快工业用地供应、调整交地、开竣工等履约要求、延长土地出让金缴纳时限、调整超过市场指导价报价规则等;

  l  本次《通知》在此前调整的基础上进一步在房地产行业作出具体调整,通过将符合条件的企业预售许可申请调整为完成25%以上投资即可、下调分期销售项目申请预售面积要求等加快推进项目入市,有利于加速企业回款,缓解企业资金压力。同时保障受疫情影响的非本市户籍居民家庭的购房资格,对稳定房地产市场需求、促进房地产平稳运行具有积极意义。此外,《通知》允许受疫情影响的企业延期开竣工,可以防止房地产开发企业、施工企业因疫情影响盲目“抢工期”从而引发安全生产、工程质量等次生问题。

  河南省:约谈市政府相关负责人 强调坚持“房住不炒”

  2月28日,河南省何金平副省长召集省住房和城乡建设厅等有关部门负责同志,约谈了驻马店市人民政府主要负责同志,要求驻马店市提高政治站位,坚决贯彻党中央、国务院决策部署,按照省委、省政府工作要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,切实落实城市主体责任,保持房地产调控政策连续性、稳定性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,实现稳地价稳房价稳预期目标。同时,针对新冠肺炎疫情带来的冲击和影响,要落实中央有关部署,积极帮助企业解决实际困难。

  点评:

  l  2月21日,驻马店市印发《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》,其中提出将住房公积金最高贷款额度由45万元提升至50万元、将首套房最低首付比例由三成下调至两成、给予购房补助和人才补助等措施,引发市场广泛关注;

  l  此次河南省政府约谈驻马店市相关负责人,一方面强调了要坚持“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,警示地方要把握政策力度,防范市场风险;另一方面,提出地方要落实中央有关部署,将帮助企业解决实际困难作为政府现阶段工作重心之一,强调政府应更关注企业端需求调整;

  l  为了减轻疫情影响,近期多地在企业端和个人购房端出台政策措施,为房地产增能助力。从本次河南省政府约谈驻马店市负责人来看,坚持“房住不炒”依然是我国房地产长期调控主基调,不会因突发疫情而轻易改变。各地在推动企业复工复产、促使经济回稳发展的过程中,要切实把握房地产政策力度,根据地方实际情况作出调整,切勿过分放宽,防范房地产市场风险。约谈也是给各地政府亮出黄灯,政策不要走形,不要浑水摸鱼。

  长沙市:企业可申请缓缴住房公积金,最长12个月

  2月28日,湖南省长沙市住建局发布《关于应对新冠肺炎疫情提供阶段性政策支持和服务保障的通知》,内容主要包括:

  1.   对受疫情影响的单位和职工给予阶段性政策支持。企业可按规定申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金,缓缴期间职工贷款和提取权益不受影响,最长可申请缓缴12个月;受疫情影响的个人在2020年6月30日前未能正常偿还住房公积金的,不作逾期处理,免收罚息;

  2.   全面开放线上业务办理,方便缴存单位和职工办理业务。

  点评:

  l  长沙市此次发文主要是为现阶段企业缓解资金压力,为企业全面复工复产减轻包袱;对职工住房贷款和提取权益的保护以及对个人未能正常偿还住房公积金贷款不作逾期处理,客观上有利于地方房地产市场的平稳运行。

  鄂尔多斯市:支持企业缓缴住房公积金或降低缴存比例 将新冠肺炎纳入住房公积金提取适用范围

  2月28日,鄂尔多斯市住房公积金管理中心发布《关于新型冠状病毒肺炎疫情期间公积金管理服务的通知》,就有关事项通知如下:

  1.  临时放宽归集要求。允许企业暂缓缴存住房公积金。受疫情影响,2020年6月30日前,企业可按规定申请缓缴住房公积金,缓缴期间缴存时间连续计算,不影响职工正常提取住房公积金和申请住房公积金贷款;支持企业降低缴存比例,企业在与职工充分协商的前提下,可申请降低住房公积金缴存比例,最低缴存比例不低于国家政策规定的5%;受疫情影响暂时未能按时足额缴存住房公积金的缴存单位和个人,可向住房公积金管理中心说明情况并在2020年6月30日前办理补缴的,视同正常缴存,不影响职工正常提取住房公积金和申请住房公积金贷款;

  2.  合理调整提取政策。将新冠肺炎纳入大病提取住房公积金范围,患者可按相关政策规定提取住房公积金补贴治疗费用;对提取住房公积金有时限要求的,办理期限在疫情防控期间到期的,可延期办理,顺延至2020年6月30日;

  3.  适度调整贷款政策。申请住房公积金贷款的办理期限在疫情防控期间到期的,可顺延至2020年6月30日;因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、一线医务人员等参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,疫情防控期间未能按时正常偿还住房公积金贷款的,可灵活调整其还款安排,还款期限延后至2020年6月30日,在此期间不作逾期处理。

  点评:

  l  鄂尔多斯市此次公积金政策调整核心在于为企业和受疫情影响的个人减负。一方面,通过允许企业缓缴住房公积金、支持企业降低缴存比例等,降低企业运营成本,缓解企业资金压力,从而更好地投入生产经营当中;另一方面,将新冠肺炎纳入住房公积金提取范围,对因受疫情影响的个人还款作出宽限处理等,有利于减轻个人负担,保障个人公积金贷款权益。

  央行:继续推进LPR改革,引导整体市场利率和贷款利率下行

  2月27日,国新办今日就支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会。央行副行长刘国强在发布会上表示,下一步,稳健的货币政策还要更加灵活适度,把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置,通过稳预期、扩总量、分类抓、重展期、创工具、抓落实,为抗击疫情和支持实体经济提供有力的货币政策支持,尽可能降低疫情对经济的影响。

  一方面,用好已有的支持政策,继续用好专项再贷款政策,向中小银行倾斜。支持普惠金融服务水平达标的银行降低其准备金率水平,继续推进LPR改革,引导整体市场利率和贷款利率下行等;

  另一方面,适时出台新的政策,着力支持企业复工复产。增加再贷款再贴现的额度,分类引导各类银行对中小微企业复工复产发放优惠利率贷款。引导金融机构加大对小微企业信贷支持力度,鼓励银行采取多种方式补充资本等。

  点评:

  l  自疫情爆发以来,中央和国务院曾多次强调,要加强对中小企业的金融支持,保持流动性合理充裕,央行等金融机构纷纷响应,相继出台允许企业延期还本付息、降低企业贷款利息、实行专项再贷款等政策措施,为企业纾困,推动企业复工复产,助力经济平稳运行;

  l  在房地产方面,叠加行业受疫情影响较大和行业在经济发展中的重要作用,房贷利率有望进一步下调,但根据此前央行金融市场工作电视电话会议,2020年要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,坚持”房住不炒”定位,预计中长期LPR将呈现渐进式调整。

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