[华泰证券]稳态如期打破,改善方兴未艾

2020-03-20 15:56:15

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-03-20
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:华泰证券

  核心观点

  由于疫情影响,1-2 月房地产统计数据销售、开工、拿地、竣工、投资全面大幅下滑,符合我们 2 月初“稳态打破”的判断。进入 3 月,房地产各领域陆续迎来复工,售楼处和施工项目将逐步正常化,但考虑到当前来访量和人员到岗量还未完全恢复,预计 3 月销售仍将负增长。也正因为如此,我们认为政策“改善开启”方兴未艾,内容或将进一步向稳投资、稳销售深化。

  开发投资-16%,工地复工、土地供给发力将推动复苏

  新冠疫情拖缓复工节奏,房企施工进度放缓,导致 1-2 月开发投资、新开工、竣工面积分别同比下滑 16%、45%、23%。地方政府将工作重心主要放在疫情防控之上,土地供给收缩,进而影响土地成交,1-2 月土地购置面积、土地成交价款同比下滑 29%、36%。但随着疫情好转,行业施工正在逐步修复,3 月首周部分房企复工比例提升至 50%-80%,我们预计在复工驱动下,3 月开发投资类指标降幅将快速收窄。地方政府对于土地财政的依赖度短期提升,因此土地端支持政策数量最多,我们预计 3 月后土地供应亦将逐步好转,结合支持政策,将推动土地成交类指标修复。

  销售面积-40%,售楼处复工、支持政策、利率下行将改善需求

  新冠疫情影响下,供给端房企新推盘和售楼处复工放缓,同时需求端受到隔离措施压制,共同导致 1-2 月商品房销售面积、销售金额同比下滑 40%、36%。但情况正在逐步好转:1、3 月首周部分房企售楼处开放比例提升至85%;2、2 月中旬后地方政府支持政策逐步转向需求端;3、流动性宽松之下,房贷利率有望随 LPR 持续下行,将对购房需求形成提振。考虑到当前来访量和人员到岗量还未完全恢复,我们预计 3 月全国商品房销售仍将负增长,但降幅将显著收窄。据我们跟踪,3 月 1-13 日 66 城新房销售面积同比下滑 31%,已较 2 月(下滑 71%)出现明显改善。

  到位资金-18%,融资政策、流动性、销售好转将疏解资金压力

  受疫情影响,房企融资节奏放缓, 1-2 月国内贷款、自筹资金同比下滑 9%、15%,同时销售下行导致定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑 24%、 12%,共同导致到位资金同比下滑 18%。虽然融资政策口径没有明显松动,但执行上已出现边际改善,3 月 13 日融创房地产集团公司债获证监会审批,去年以来房企发债名单制管理已逐渐回归市场化。流动性宽松下优质房企发债规模和利率都出现明显优化,助力融资集中度提升。全球流动性宽松加码,也为后续国内进一步宽松让渡空间,强化融资端改善趋势。我们预计在政策、流动性以及销售复苏的带动下,3 月到位资金同比降幅有望收窄。

 多元利好共振,把握配置机遇

  我们认为当前地产板块正迎来多元利好共振:1、随着国内疫情好转,销售、投资正逐步向正常化迈进,预计二季度迎来需求反弹;2、政策改善有望持续推进,内容也将向销售端持续深化;3、融资政策边际改善,优质房企受益融资集中度提升;4、年报季地产公司业绩高稳定性,以及全球流动性宽松带来的高股息公司吸引力,都将构筑地产股的配置机遇。继续重点推荐:1、具备融资优势的龙头房企:万科 A、金地集团;2、成长型房企:中南建设、金科股份、华发股份;3、存量资产核心品种:招商积余、新大正、大悦城。

  风险提示:疫情发展不确定性;行业政策风险;行业下行风险;部分房企经营风险。

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