[克而瑞]楼市渐复苏而地市再走弱,二季度市场难言乐观

2020-04-03 10:02:21

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-04-03
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  3月,房地产市场缓步复苏,供求同比跌幅由上月的7成收窄至3成。一线城市供应低迷,成交全线回落,但同比跌幅均在收窄;二三线城市供求皆有所好转,成都、杭州、昆明等成交率先回升;二手房市场虽同比下跌,但南京、深圳率先恢复至常态。土地成交量价齐跌、溢价率小幅上行,主因杭州、成都等热点城市时有优质地块高溢价出让。

  新增供应:整体同比仍降33%,但4成城市已恢复正常、实现正增长

  随着2月下旬房企陆续复工,国内疫情得到有效控制,疫情对楼市推盘的负面影响也在递减,多数城市的项目加紧推盘,弥合前期供货不足缺口。3月,27个重点城市新增供应面积1313万平方米,环比大增680%,同比下降33%。

  一线城市商品住宅新增供应面积125万平方米,环比大增476%,同比下降60%。北、上、深已由上月近乎“断供”转为小幅增长,但整体供应依旧偏低。新增供应主要集中在广州,3月新增供应81万平方米,环比大增376%,同比微增2%,供应恢复相对较好,企业推盘积极性高涨,预期4月仍将延续稳步增长态势。

  二三线城市本月新增供应面积1187万平方米,环比大增710%,同比下跌27%,降幅较2月显著收窄,整体供应节奏明显快于一线城市。因2月多数城市零供应,故3月因低基数而环比出现“爆发式”增长,杭州、昆明、重庆、济南环比增幅均破十倍。从不同城市来看,“供应大户”主要集中在中西部和长三角部分城市,其中成都、杭州供应量均突破100万平方米,房企都在加紧供货弥补疫情造成的供应缺口。预判4月,我们认为,随着疫情重灾区湖北也在逐步解禁,整体楼市的供应量仍有望稳步复苏,但是较去年同期仍会有一定的差距。

重点城市商品住宅

  新房成交:同比跌幅显著收窄,成都、杭州等二线率先回归疫前水平

  国内疫情已有效控制,各行业复工复产,新房供应稳步放量,3月重点城市新建商品住宅成交显著回升,27个城市累计成交面积1542万平方米,环比激增303%,同比仍跌32%,但跌幅已然显著收窄。

  一线城市成交面积153万平方米,环比大增206%,同比下降39%。上海、广州和深圳成交复苏速度较快,环比增幅均超200%,值得关注的当属北京,3月仅成交17万平方米,环比小幅增长21%,同比大降63%,主要源于北京整体的供应仍属低位,经历了去年年末需求集中释放,当前刚需和改善的观望意愿仍比较强烈。

  二三线城市成交面积1389万平方米,环比大增317%,同比下降31%。从绝对量层面,成都、重庆、杭州、昆明都迎来了疫情后需求的集中释放,3月成交量均超100万平方米,典型代表如成都,近郊的江口水镇项目3天到访量超千组;节后“万人摇”项目重现——恒大天府半岛中签率不足1.5%。环比来看,二三线城市集体“飘红”,部分城市诸如重庆、宁波环比增幅均超20倍,主要源于2月基数过低。同比来看,多数城市城市仍未恢复至去年同期水平,但成都、杭州、昆明、合肥等成交稳步放量,同比已经开始正增长。

  分区域看,中西部城市发力,成都、重庆、昆明等城市受益于供应放量,成交表现显著好于2019年月均。长三角城市次之,合肥、苏州、南京等成交量基本维持在60-70万平方米,值得关注的当属苏州,本月多盘热销,3月20日开盘的碧桂园伴山澜湾雅苑、龙湖首开湖西星辰、中旅名门府和3月22开盘的龙湖大境天成项目,无论是线上销售还是线下选房的项目,几乎都是“秒光”,加之地市火热,落户放松等利好不断,预期4月成交仍将有进一步回升。

重点城市商品住宅

  新房库存:七成城市库存小幅回落,过半城市消化周期超18个月

  在国内疫情影响持续消散、市场成交稳步复苏背景下,多数城市出现不同程度供不应求,22个城市供求比继续下滑,超七成城市供求比小于1。受此影响,七成城市库存量环比小幅收缩,合肥、济南、无锡等缩幅超5%较为显著。

  当前楼市距完全回归常态仍需时日,叠加1、2月低迷成交拖累,除无锡外其余城市消化周期环比继续拉长,除合肥外其余城市消化周期皆高于去年同期,14个城市已升至18个月的警戒线之上。鉴于4月成交量大概率将保持明显回升势头,预计多数城市消化周期将出现显著回落。

重点城市商品住宅

  成交结构:沪深90平方米以下户型比重上升,北京高档产品占比增18PTS

  从价格段分布来看,京沪本月低档产品成交占比与上月持平,深圳回升3个百分点;中低档产品上海增加2个百分点,北京、深圳保持平稳;中档产品上海增长6个百分点;中高档产品北京下滑19个百分点;高档产品占比北京上扬18个百分点,沪、深分别回调6个百分点和4个百分点。

商品住宅成交面积

  从面积段分布来看,本月90平方米以下产品北京、上海占比分别上升2个和6个百分点,深圳下跌7个百分点;90-120平方米产品北京、上海微降,深圳微涨,涨跌幅均不超过3个百分点;120-144平方米产品占比北京下跌7个百分点,深圳上涨6个百分点;144-200平方米产品占比三城皆保持相平稳;200平方米以上大户型产品成交北京回升5个百分点。

商品住宅成交面积

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