[贝壳研究院]全国新房市场：4月成交逐步稳定 料后市加速回暖

  摘要：

  房住不炒定位坚定不移，土地作为市场重要要素加快流转、保证供应，人才落户政策不断放宽，人才安居政策加快出台频率。同时减小疫情影响、稳定市场政策继续出台。

  2020年4月，居住用地年内累计成交量降幅稳定在2成，一线城市居住用地成交量增速为8.4%，市场逐渐回暖。另，二线城市成交楼面价同比增幅加大，溢价率持续回升。

  2020年一季度 66座大中城市中，合计成交规模降幅保持在20%以上，一二线商品房成交规模降速趋于稳定，并呈现降幅收窄趋势，深圳及南京保持成交规模稳定增长。

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  地产政策分析

  一、 继续坚持房住不炒的政策方向

  1. 房住不炒中央表态：据不完全统计，2020年初截止至4月25日，中共中央、国务院、银保监会、中国人民银行等多个机构前后共10次发文表态房住不炒的定位决心，保持“房住不炒”的主导定位方向，房地产调控长效机制的推进将不受任何事件影响而改变，房地产不再成为刺激经济的最主要手段。 

  2. 房住不炒地方表态：据不完全统计，2020年初截止至4月25日，全国约16个省市及市区（包括南京、宁波、山东、青岛、深圳、东莞等多个重点城市）16次发布关于房住不炒的表态，坚持不以房地产作为刺激经济的手段，目前各地主要以消费作为刺激经济的手段，包括拉动内需、加大投资力度等方式。

  二、 提升土地市场运转效率，确保重点城市土地供应

  1. 中央要求：2020年4月9日，中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，同日，国家发改委发布《关于印发<2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务>的通知》。这两份重量级文件中均提到土地作为市场要素的重点，加快流通效率，建立健全城乡统一的建设用地市场，施行人地钱挂钩的策略，有效提供重点城市的实际土地供应，并且合理安排土地供应范围。以上政策主要内容为：建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度，全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。鼓励盘活存量建设用地，深入推进建设用地整理，完善城乡建设用地增减挂钩政策。加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度，加大新增建设用地计划指标与吸纳落户数量挂钩力度。改革建设用地计划管理方式。推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。完善土地利用计划管理，实施年度建设用地总量调控制度，增强土地管理灵活性，推动土地计划指标更加合理化，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。在国土空间规划编制、农村房地一体不动产登记基本完成的前提下，建立健全城乡建设用地供应三年滚动计划。

  2. 地方政策：据不完全统计，2020年年初截止至4月25日，全国约5省市及城区（包含北京、广州、海南、济南、西安等省市）发布关于用地管理规范的政策，其中4月约4省市及城区出台相关政策，主要涉及战略留白用地、标准工业用地，土地二级市场转让分割等方面管理措施，为加快提升用地效率夯实法律基础；另外，厦门、广州花都、湖南、重庆等省市出台“拍地即拿证”、“净地供应”、“土拍预告制”等相关措施，加快土地供应效率，推动土地制度改革。广西、沈阳等省市则加快整理存量用地，盘活存量用地。

  三、 长江经济带在2020年将继续保持重点发展区域地位

  4月国家发改委及国务院三次发布城市规划建设方面政策，对全国发展规划布局及城市圈建设进行部署，其中提到新建成渝经济圈，以及其他城市圈建设的推进，同时，着重对长江过江通道的建设进行规划，并设立江西经济试验区。不难看出，长江三角一体化发展之下，长江经济带不断扩大版图，并增加重点发展区域，其在全国发展规划布局中的重要地位不断提升。

  四、 随着复工复业，人才安居政策加快出台频率

  1、 中央政策：加快落户限制放宽，增强人地钱挂钩联动效应，已然成为人口落户政策的主导方向，国家部委强力推动该类政策的落实。在2020年4月9日，在中共中央、国务院于国家发改委发布的2份文件中，除了土地要素的改革要求外，另外提出放宽落户条件，加快城市城镇化，同样指导各地政府加快人口落户、人才引进、人才安居类政策的出台。

  2、 地方政策：截止至4月25日，山东、天津、沈阳、南昌等6省市及城区7次出台相关政策，其中山东省多次提出济南、青岛加快放开落户限制；南京、苏州、杭州等9省市及城区12次出台人才奖励相关政策。而在4月，各地随着以后复工复产的推进，正在加快人才引进的步伐，在人才安居类政策上加快出台频率以及覆盖范围。其中，青岛、厦门、天津、广州白云区、苏州工业园区均放宽部分人才类别的购房资格；衡阳、中山、汕头、济南等城市出台相应的购房补贴政策；杭州出台特定人才安家补贴等措施，吸引人才流入；温州出台人才购房优惠政策；杭州高层次人才优先购房；苏州工业园区房地产开发企业应该将不少于其总建筑面积60%的房源，吴江区则是30%的房源，优先出售给符合条件的园区人才。

  五、 多项政策调整，在疫情期间稳定房地产市场

  1、 政策支持：在疫情期间，为将疫情带来的影响降至最低，中央及各地政府均出台了各类措施，其中通过用地计划调整、加快用地供应、延期缴纳土地出让金、预售节点提前等政策措施稳定供应端市场。在需求方面，加快销售线上化政策体系的搭建，同时部分三四线城市为维护市场稳定，出台契税补贴等降低购房成本的政策。公积金阶段性支持政策也在各地补充出台。

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