[克而瑞]2021年三季度中国房地产行业总结与展望

  核心观点

  1、政策篇：政策“稳”字当头，24城加码与7城限跌和5城财税托市并行

  2、行业篇：三季度销售、投资双降速，四季度仅竣工延续高增

  3、土地篇：第三季度成交量缩价跌，预计四季度溢价率将延续低位

  4、城市篇：三季度迎下行“拐点”，四季度供应放量难挽成交颓势

  5、业绩篇：下半年增速放缓，四季度供货去化承压

  6、投资篇：三季度投资力度大幅回落，四季度料将延续谨慎态势

  7、融资篇：房企债务违约频现，供需两端限制下融资量持续较少

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  政策篇

  政策篇

  政策“稳”字当头

  24城加码与7城限跌和5城财税托市并行

  ……略……

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  总结

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  拿地销售比40%，稳地价同时倒逼房企降杠杆

  7月26日，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

  一方面，将投资与销售挂钩，是对房企融资“三道红线”的重要补充。严格约束房企融资、投资行为，倒逼房企主动降杠杆，防范系统性金融风险，切忌以企业杠杆率进一步高企为代价，博取更高的销售业绩。

  另一方面，为双集中供地政策打补丁。首轮集中供地中，规模房企、国企、央企凭借融资优势，几乎占据了半壁江山。严控拿地销售比，可以引导企业理性拿地，避免不惜成本地高价抢地，严重扰乱房地产市场秩序。

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  调整集中供地规则：降溢价率至15%、查资金、限马甲

  针对首轮集中供地出现的热点城市地价高企、房企恐慌性抢地等问题，8月10日，自然资源部召开闭门会议，要求集中供地城市优化第二批次土地出让政策。

  8月以来，天津、南京、成都等相继发布了第二批住宅用地集中出让公告，土拍规则较首批均有所调整，主要涉及三方面：

  第一，加强竞买人资质、购地资金来源管理，提高竞拍门槛。福州、苏州、沈阳等明确土拍“限马甲”，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。上海、沈阳等加强购地资金来源审核，严禁非自有资金购地。杭州提高竞买保证金缴纳比例至起拍价的20%，部分地块需足额缴纳30%，而首轮土拍竞买保证金仅为起始价的10%、最高5000万元。南京部分地块禁止合作开发，一家房企最多报名竞拍30%的地块。

  第二，下调最高限价，溢价率降至15%。天津、济南等下调土拍最高限价，济南共计40宗住宅及商业用地下调最高限价，天津61宗地便有53宗降幅超20%。南京、福州、天津等溢价率上限均调整至15%以内，杭州 “竞品质”地块最高溢价率更是低至5%。

  第三，达到最高限价后，竞价方式调整。青岛、沈阳等城市部分地块采取“限地价、竞品质”出让，杭州、天津、福州单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，成都多数地块在达到最高限价后转为“竞销售型一类人才公寓面积比例”，上海一次性报价阶段增加“随机值”。

  03

  24省市调控加码落实“稳房价”，9城出台二手房参考价

  ……略……

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  昆明、唐山等7城房价“限跌”，长春、珠海等5城财税托市

  三季度，全国房地产市场持续降温，部分压力城市更是出现大范围的降价潮。例如岳阳，多个楼盘价格“跳水”，降价幅度多达3000元/平方米，奥园誉湖湾更由6300元/平方米降至3378元/平方米。又如株洲，多家房企轮番降价，阳光城·新城·樾府售价由7000元/平方米降至4000元/平方米。

  出于稳房价、稳预期的需要，岳阳、昆明等7城相继落地“限跌令”。其中，岳阳、江阴明文规定禁止大幅降价，昆明、唐山、沈阳、株洲采取约谈的方式，禁止房企、中介机构恶意降价、打价格战，扰乱房地产市场秩序。

  除了昆明、沈阳、岳阳、株洲这类传统压力城市之外，不乏唐山、江阴之前的热点城市。尤其是唐山，2020年8月末还曾因为房价上涨过快被住建部点名约谈，短短一年时间调控基调已从“限涨”转为“限跌”，直观反映市场热度出现了180度的转折。