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  商品房销售市场下行趋势不改

  1—10月，商品房销售面积92579万平方米，按可比口径计算同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，按可比口径计算同比下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

  1-10月新建商品房销售面积及金额在去年低基数基础下保持下行，销售面积9月份同比降幅较上期扩大1.3个百分点，10月份降幅较上期扩大0.3个百分点，销售金额降幅也进一步扩大，目前只能看到下调的速度有收敛的迹象。整体来看，面对房地产供求关系发生重大变化这一重大判断，各地出台的积极救市政策依然需要进一步深化和优化，系统解除阻碍市场运行的限制类政策，否则政策效果将大打折扣。从近期数据监测看，一、二线城市热度短期上涨后有所回落，市场回升可持续基础不稳固。当前市场信心严重不足、需求疲软，这也意味着房地产的运行还将面临较长调整期。

  10月底召开的中央金融工作会议强调“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”。住建部党组书记、部长倪虹也表示，构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。长期来看，房地产企业需要正视困境形成的机理，重视高质量和好服务发展，改进生产方式、改善资本和治理结构，才能更快解决问题促进转型。短期来看，仍需要更多细化政策加强房企融资支持，降低重点城市购房成本及门槛等政策利好引导市场预期、提振市场信心。

  单月数据来看，10月商品房销售面积及金额规模同、环比均有明显下降，未能延续9月弱修复趋势，市场成交低迷不及预期，市场信心仍需进一步巩固。未来两月企业年底业绩冲刺，将加大供应和采取更多促销策略提升成交和回款，市场仍有希望得到一定程度修复。预计全年商品房销售面积同比下降5%左右。

  分类物业销售看，商品住宅及办公楼市场持续下行，销售面积及金额同比跌幅较上月扩大；商业营业用房两项指标保持下降，同比跌幅较上月均有所收窄。

  从各地区销售情况看，东部、中部及东北地区同比跌幅有所扩大，中部地区销售面积及金额跌幅最明显；西部地区市场持续改善，两项指标跌幅较上月收窄。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为45.7%、61.6%，均较上月下降0.1个百分点。

  —02—

  房地产开发投资持续下行

  1—10月，全国房地产开发投资95922亿元，按可比口径计算同比下降9.3%；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。

  1-10月，房地产开发投资持续下行，同比跌幅较上月再次扩大0.2个百分点。房地产企业投资持续低迷，企业分化趋势加剧，多城市放开地价限制、调整容积率限制等提升企业投资拿地热情，但土地市场除了央国企及少数头部民营房企外，其他民营企业几乎“隐身”。房地产行业调整，也抑制相关上下游制造业需求和投资，尤其是房地产下游行业，例如塑料、玻璃、家具、家电等行业，随着房地产行业的调整，其后期影响越来越明显。数据显示，1-10月民间投资下降0.5%，扣除房地产开发投资，民间投资同比增长9.1%。房企出险事件不断影响下，除了少数有政府或国企背书的大企业获得承诺或真金白银的资金支持，多数民营企业很难获得实质性的融资支撑，市场回暖基础也不稳固，投资能力和信心短期很难恢复。行业从加速回落到触底反弹，再到回升企稳，这一过程很可能再持续三年时间。未来“城中村改造”和保障房建设加快，对房地产投资将有一定程度支撑。

  月度数据方面，10月全国房地产开发投资8653亿元，较上月减少16.5%，同比减少16.7%，单月同比跌幅有所收窄。未来几个月受到季节性因素叠加影响，开发投资活动放缓，房地产投资修复基础将进一步减弱。预计全年房地产开发投资降幅在9.5%左右

  从物业类别投资上看，住宅同比跌幅相对较小，跌幅较上月略有扩大；商业营业用房和办公楼同比跌幅上月有所收窄。住宅投资占总投资比重75.9%，与上月持平。

  从地区来看，各区域投资同比继续负增长，东北和西部地区跌幅较大，整体跌幅较上月有所收窄；东部和中部地区跌幅相对较小，跌幅较上月略有扩大。开发企业在东部地区的投资比重为59.4%，较上月提升0.2个百分点。

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  房屋新开工规模持续低位

  1—10月，房地产开发企业房屋新开工面积79177万平方米，同比下降23.2%。其中，住宅新开工面积57659万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积55151万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积40079万平方米，增长19.3 %。

  1-10月，全国商品房新开工面积继续低位运行，累计同比跌幅较上月缩小0.2个百分点，跌幅连续两个月收窄；房屋竣工面积同比增速依然保持高位，在“保交付”相关政策支持下，今明两年是竣工高峰期。10月新开工面积7054万平方米，单月规模同、环比均有明显跌幅。目前来看，在销售市场回暖前新开工规模将持续低位徘徊，从销售到投资拿地再传导至新开工的企稳回升需要更长的时间。除了销售低迷和资金压力持续影响新开速度节奏外，部分北部地区随着天气转冷，受季节性因素影响，项目新开工放缓或停滞。

  从市场存量、消费者购房意愿及行业发展规律看，商品房新开工绝对量下降是大势所趋。2022年下降40%，2023年继续下降20%左右，2024年预计降幅收窄至10%左右，随着政策调整到位，企业调整到位，资金紧张局面得到缓解，新开工增幅逐步走稳，开工量则与市场需求量逐步拉平。

  —04—

  房地产开发企业资金面持续承压

  1—10月，房地产开发企业到位资金10734亿元，同比下降13.8%。其中，国内贷款13117亿元，下降11.0%；利用外资37亿元，下降40.3%；自筹资金34781亿元，下降21.4%；定金及预收款36596亿元，下降10.4%；个人按揭贷款18506亿元，下降7.6%。

  1—10月，房地产开发企业到位资金跌幅持续扩大，跌势有所放缓。所有资金来源中除利用外资外，企业自筹资金跌幅最大，整体跌幅较上月收窄0.4个百分点；受商品房销售市场影响，定金及预收款、个人按揭贷款跌幅持续扩大，分别较上月扩大0.8个和0.7个百分点。定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的51.3%，较上月降低0.4个百分点；自筹资金占32.4%，较上月提升0.5个百分点。

  房地产企业国内贷款和自筹资金跌幅依然较高，反映出企业在融资方面仍面临较大困境。近期部分头部房企资金面出现风险，也加大了市场悲观情绪。10月底召开的中央金融工作会议表示 “促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，将出台更加完善的资金监管政策保障购房者利益，同时也为企业融资带来积极信号，“三道红线”“房地产贷款集中度管理”相关规则或将进行调整，特别是针对民营房企的融资政策需要进一步落实。

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  商品住宅库存去化周期增长

  10月末，商品房待售面积64835万平方米，较上月增加298万平方米。其中，住宅增加176万平方米，办公楼增加27万平方米，商业营业用房减少7万平方米。

  销售市场成交持续低迷，当前商品房待售面积的去化周期是7个月，较上月略有拉长，库存去化压力不见。与去年同期相比待售商品房依然保持较高增长，其中住宅待售面积上涨19.7%，与上月持平，办公楼和商业营业用房同比涨幅分别较上月缩小1.4个和0.3个百分点。